자녀에게 아파트를 매도할 때는 보통 시가보다 낮은 가격에 매도하는 경우가 많겠지요. 그런데 시가보다 낮은 가격에 매도하면 양도소득세도 낮게 매겨질까요?

세법이 그렇게 호락호락할 리 없습니다. 세법에서는 부모와 자녀가 거래할 때 시가와 거래 가액의 차이가 ‘시가의 5%’나 ‘3억 원 이상’ 차이가 나면 시가로 양도한 것으로 봐서 양도소득세를 계산해야 하는 규정이 있습니다. 예를 들어 시세 10억 원의 아파트를 자녀에게 9.5억 원 이하로 매도하면 10억 원에 매도한 것으로 봐서 양도소득세를 계산하게 됩니다.

부모가 1세대 1주택 비과세 요건을 갖췄다면 12억 원까지 비과세 되고 12억 원 초과분에 대한 양도차익에 대해서는 최대 80%까지 장기보유특별공제가 가능해요. 그러니 시세대로 양도소득세를 계산한다고 하더라도 양도소득세의 부담은 크지 않을 것입니다. 하지만 다주택자라면 양도차익에 따라서 6.6%~49.5%의 양도소득세를 부담해야 합니다. 따라서 자녀에게 저가로 양도했다고 해서 양도소득세가 줄어드는 것은 아닙니다.

자녀의 입장에서는 시가보다 낮은 가격에 아파트를 매수한 것이기 때문에 일부 이익을 얻었다고 볼 수 있습니다. 또 증여세법에서는 시가와 거래 가액의 차이가 ‘시가의 30%’와 ‘3억 원’ 중 작은 금액까지는 증여세를 과세하지 않습니다. 예를 들어 시가 10억 원인 아파트를 7억 원에 자녀에게 매도해도 자녀에게는 증여세가 과세되지 않습니다.

정리해보면, 시가 10억 원인 아파트를 자녀에게 7억 원에 매도하면 부모님의 양도소득세는 10억 원에 매도한 것으로 봐서 양도소득세를 계산하지만 자녀에게 부과되는 증여세는 없습니다.

매매를 하는 것이기 때문에 자녀의 부동산 취득 자금에 대한 출처가 명확해야 합니다. 자금 출처가 명확하지 않다면 매매가 아닌 증여로 과세될 수 있기 때문입니다.

또 거래 시 기준이 되는 시가를 정확히 알아야 하는데 아파트는 보통 유사매매사례가액을 시가로 봅니다. 유사매매사례가액이란 거래 전 6개월 전부터 후 3개월까지의 기간 중 같은 단지내 전용면적과 공동주택 가격이 5% 이내로 차이 나는 아파트가 매매되었다면 이를 유사매매사례로 봅니다.

하지만 유사한 아파트가 매매될 때 계약 시부터 잔금까지의 기간이 있고 실거래가 공개시스템에 공개되기까지의 시차가 있기 때문에 거래 당시에 조회한 유사매매사례가액과 시간이 지난 뒤에 조회되는 유사매매사례가액의 차이가 생길 수 있습니다. 시가가 달라져 버리면 양도소득세나 증여세가 추가로 과세될 수 있는 위험성이 발생할 수 있어요.

이러한 위험을 없애려면 가족간 매매 전에 거래하고자 하는 아파트를 감정평가를 받아 시가를 명확하게 정해 놓고 거래하면 유사매매사례가액의 변동으로 추가 세금이 과세되는 일은 방지할 수 있습니다.