공급 동향을 살펴보면 오피스텔은 시장 상황에 따라 공급이 늘고 줄기를 반복해왔어요. 역사가 긴 만큼 누적된 공급량은 가장 많습니다.

그에 반해 도시형생활주택은 최근 10년 사이 본격적으로 공급이 늘기 시작했습니다. 1~2인 가구가 큰 폭으로 늘자 소형 주택 공급 활성화를 위해 다양한 당근책이 등장했죠. 대표적으로 주차장 설치 완화를 들 수 있어요.

오피스텔이나 아파트는 세대당 1대 수준이지만 도시형생활주택은 세대당 0.6대로 적습니다. 규제 완화로 인해 2011년 이후부터 6년 동안은 도시형생활주택이 오피스텔 공급량을 앞서기도 했습니다. 생활숙박시설은 바다 또는 산 조망권이 양호한 지역이나 도심권 오피스텔 인허가가 어려운 지역에 주로 공급되었습니다. 주택이 아닌 장점이 부각되면서 다주택자 규제를 피하는 틈새상품으로 2018년 이후 인기가 치솟으며 공급이 늘었습니다.

시장의 주목을 끌어온 주거용 수익형 부동산인 오피스텔, 도시형생활주택, 생활숙박시설은 이름은 다르지만 내부시설은 주거 용도로 만들어져 차이점을 구분하기가 쉽지 않습니다.

건축법상 업무시설인 오피스텔은 주거용과 업무용 여부에 따라 주택임대사업자 또는 일반임대사업자 등록을 선택할 수 있습니다. 주거용으로 주택임대사업자등록을 하면 취득세를 일부 감면받을 수 있어 업무용인 4.6%에 비해 저렴합니다.

그러나 임대의무기간 동안 주택으로 간주되기 때문에 다른 주택을 팔거나, 추가로 취득할 경우 주택 수에 산입되어 다주택자로서 세제상 불이익이 있을 수 있습니다. 따라서 임대의무기간이 종료되면 해당 구청을 방문해 업무용으로 용도변경을 하는 것이 좋습니다.

일반임대사업자로 등록하면 초기에 분양가의 일정금액을 부가세로 환급받을 수 있어 투자비용을 줄일 수 있습니다. 다만 일반임대사업의 경우에는 임대료에 대한 세금계산서를 발급하고 부가세 신고 및 매년 5월 종합소득세 신고 의무가 발생한다는 점을 간과해서는 안됩니다.

도시형생활주택은 주택법상 주택입니다. 소형이 대부분이다 보니 실거주 목적보다는 임대 목적으로 구입을 하게 됩니다. 이때도 취득세 감면 등 세제상 혜택을 보기위해 주택임대사업자등록을 하는 경우가 일반적입니다.

하지만 오피스텔과 달리 도시형생활주택은 임대의무기간이 종료되더라도 주택이기 때문에 주택 수 산입이 영구적입니다. 생활숙박시설은 부동산 급등기에 주택에 대한 청약, 세제, 대출 규제 등이 강화되자 규제에서 빗겨난 상품으로 반사이익을 크게 누렸었죠. 높은 청약 경쟁률을 보이며 프리미엄 기대가 컸지만 현재는 애물단지로 전락했습니다.

어쩌다 이렇게 됐을까요. 생활숙박시설은 원칙상 숙박업 신고를 해야 합니다. 하지만 현실에서는 주거용으로 사용하는 비중이 51%가 넘습니다. 이에 정부는 숙박시설 사용을 유도하기 위해 숙박업 신고 계도기간 및 오피스텔로의 용도변경 특례 시한을 올해 10월 14일까지 2년여간 부여해 왔습니다. 하지만 이미 주거용으로 쓰고 있는 사용자들이 크게 반발하자 숙박업 신고 계도기간 및 이행강제금(시가표준액의 10%) 부과 유예 기간을 2024년 말까지 연장하는 방안을 발표했습니다.

거주를 위해서는 오피스텔로 용도변경을 해야 하지만, 용도변경 특례는 올해 10월 14일부로 종료됐습니다. 소유자 동의(100%)와 주차장 및 복도 폭 등 조건이 적합해도 오피스텔로 변경이 불가능해졌기 때문에 앞으로는 숙박시설로만 이용해야 합니다.

주의할 점은 또 있습니다. 30호 미만을 소유할 경우에는 숙박시설 관리운영을 위탁업체에 맡겨야 합니다. 소유와 이용이 분리돼 철저하게 수익률 측면에서 접근해야 하며 투자 시 입지여건 및 관광객 수요와 더불어 신뢰할 수 있는 관리운영업체 선정도 비중 있게 고려해야 합니다.

인기 많았던 주거용 수익형 부동산 시장의 현재 상황은 그다지 녹록치 않습니다. 초저금리 시대가 막을 내리고 금리가 급등하면서 상품 경쟁력이 많이 낮아졌어요. 게다가 올 초 빌라왕 사건이 터지면서 역전세, 깡통전세로 인해 전세보증금을 돌려줘야 해 어려움을 겪는 사례도 많습니다. 급히 매각을 하려 해도 주택임대사업자에게 부여된 임대의무기간(10년), 전월세상한제(5%), 보증보험가입의무 등이 큰 걸림돌로 작용하고 있습니다.

하지만 어떤 투자 기회는 위기 속에 찾아오기도 하죠. 부동산 시장 하락기에 주거용 수익형 부동산 상품별 특성 및 제도 변화 등을 잘 살펴 투자 안목을 키워야 할 때입니다.