점점 증가할 종합부동산세를 지불한 여력도 있고, 장기적으로 아파트 가격이 상승할 것이라고 기대하는 다주택자들은 보유하겠지만, 종부세 지불이 버겁거나 더 높아질 양도세 중과까지 생각했을 때 더 이상 보유하는 것은 실익이 없다고 생각하는 다주택자자들은 증여나 매도 중 하나를 선택할 수 밖에 없다. 증여 의지도 있고 증여세를 마련할 재원도 있다면 증여를 선택할 수 있지만, 증여할 생각이 없거나 증여세 재원이 부족하다면 2021년 초에 매물로 나올 가능성이 높다.

이런 이유로 시장에 나온 다주택자 매물이 증가하면서 2021년 초에 아파트 가격의 일시적 조정 가능성이 높아질 수 있다. 5월 말일까지 매각을 해야 종부세를 피할 수 있으니, 잔금 치루는 기간까지 고려한다면 늦어도 내년 4월 말까지는 매매계약을 체결해야한다. 4월말까지 매매가 되지 않은 물건들은 5월 한달 간 다시 증여로 빠르게 돌아설 것으로 보인다. 일단 증여된 주택들은 최소 5년간 매물로 나올 수 없다. 5년이 지나야 증여가액이 취득가액으로 인정받아 양도세 절세 효과가 있기 때문이다. 최근에 증여된 주택들이 많기에 증여 물량 증가에 따른 매물 감소도 무시할 수 없는 부분이다.

내년 6월 1일까지 매도를 하지 못한 다주택자 매물들은 종부세도 부담되지만 양도세가 너무 높다고 생각해 일정 부분 매물로 나올 수 없는 매물 잠김 현상이 발생할 가능성이 높다. 이러한 매물 잠김 현상은 2021년 입주 물량도 적은 상태에서 거래 가능한 기존 주택 매물마저 줄면서 다시 가격 상승 요인으로 작용할 수 있다. 임대주택사업자 말소에 따른 아파트 매물은 시장에 영향을 줄 만큼 많지 않다. 또한 2020.07.30부터 시행된 <계약갱신청구권>으로 바로 실거주 가능한 매물도 줄어들었다. 최근 서울을 중심으로 한 수도권 시장은 단순 투자 목적의 수요가 크게 줄고, 실거주 수요가 늘어난 상태다. <계약갱신청구권>은 전세 매물 가격의 상승 뿐 아니라, 실거주 가능한 매매 매물도 줄여 아파트 가격 안정화에는 오히려 도움이 되지 않는다.

그럼, 현금유동성은 어떨까? 코로나19의 영향으로 경기 하락이 이어지고 있다. 경기 하락을 방어하고 코로나19로 어려움을 많이 겪고 있는 분야 및 소상공인 등을 지원하기 위해 더 많은 돈이 풀릴 예정이다. 거기에 3기 신도시 공급을 위한 토지 보상금 등까지 더한다면 현금유동성도 크게 커지 수 밖에 없다.

2020.09의 M2(광의의 통화)는 평잔 기준 3115조원이다. 서울 아파트 가격이 상승하기 시작했던 2013.12에 1932조원이었으니 약 61%가 증가했다. 같은 기간 서울 아파트의 3.3㎡당 단가는 1626만원에서 3191만원으로 96%나 상승했다. 시중에 풀린 돈의 양(M2)보다 많이 아파트 가격이 상승한 것이 맞다. 하지만 2007~2013년 M2가 70% 늘어났음에도 불구하고 서울 아파트 가격은 하락했다. 2006년 말 대비해서는 M2가 174% 증가하는 동안 서울 아파트 가격은 84% 상승했으니, 최근의 아파트 가격 상승을 버블이라고 보기에는 무리가 있어 보인다. 2021년 새해에는 연초 종부세 및 양도세 중과를 피하기 위한 매물로 아파트 가격이 조정 받을 수 있으나, 이후에는 공급 부족과 풍부한 유동성 등의 영향으로 다시 상승할 가능성이 높은 한 해로 전망된다.