‘전원주택’하면 탁 트인 전망과 깨끗한 공기, 그리고 예쁘게 지어진 전원주택들이 단지를 이룬 모습을 자연스럽게 떠올린다. 하지만 실상을 그렇지 않다. 전원주택 필지 분양이 100% 됐다고 해도, 집은 지어지지 않은 채 공터에서 잡풀만 10년 넘게 자라는 경우가 많다. 내가 아무리 멋있게 집을 지어도 이렇게 방치된 땅이 옆에 있다면 좋은 전원주택단지가 되기 어렵다.

잘 조성된 전원주택단지라고 문제가 없는 것은 아니다. 전원주택단지는 대부분 지하철과 같은 대중교통이 좋지않다. 학교가 있다고 해도 좋은 학군 형성은 어렵다. 집 값에 가장 큰 영향을 주는 3대 요소라고 할 수 있는 대중교통, 교육환경, 자연환경 중 자연환경만 충족시켜주는 곳은, 전원주택이건 아파트건 시장 평균 수준의 가격 상승률을 기대할 수 없다. 즉, 자산 가치가 상대적으로 낮다. 자산 가치가 낮더라도 거주 만족도가 높다면 괜찮다. 그런데, 대부분의 인생을 도시에서 보낸 이가 전원주택에서 잘 지내는 것이 말처럼 쉽지 않다. 친구를 만나기위해서도, 병원에 가려고 해도 먼 길을 떠나야 한다. 전원주택은 꼭 살아보고 싶다면 먼저 전세로 살아 보고, 정말 마음에 든다면 그때 매입해도 늦지 않다. 덜컥 샀는데 전원주택 매각이 되지 않아 고생하는 사람들이 너무나 많다.

중요한 것은 분양 홍보 때 약정했던 수익률이 정말 보장되는가? 다. 그렇다면 약정 기간이 끝나는 5년 후의 가치 상승/하락 여부를 떠나 투자를 검토해 볼 수도 있다. 하지만 약정한 수익률만 찰떡같이 믿고 투자했는데 약정한 수익이 제공되지 않는다면 투자할 이유가 없다. 문제는 분양 때 얘기한 확정 수익을 약정한 기간 동안 계속 제공하는 ‘분양형 호텔’은 거의 없다. 즉, 투자할 가치가 없는 상품이며, 분양을 받으면 안 되는 물건이다.

그럼 왜 약정한 수익을 제공하지 못할까? 호텔이 성공적으로 경영되기 위해서는 △입지 △브랜드 △오퍼레이팅의 삼박자에 부족함이 없어야 한다. 입지와 호텔브랜드는 분양 받을 때 확인할 수 있다. 하지만 오퍼레이팅은 그렇지 않다. 준공된 ‘분양형 호텔’이 투명하게 운영(operating)되는 것 자체가 쉽지 않고, 호텔 운영과 회계 등이 투명한지를 수분양자가 확인하는 것도 거의 불가능하다. 코로나19 이전에도 그랬고 팬데믹 이후에도 여전히, 투자적 관점에서 피해야 할 거주용부동산은 ‘전원주택‘이고 수익형부동산은 ‘분양형 호텔’이다.