특수관계인과의 부동산 거래 시 과세이슈

ADVISORY / Weekly 세무 ISSUE

2021. 06. 22

특수관계인과의
부동산 거래 시 과세이슈

Monthly 세무 Issue

자녀에게 주택 등 부동산을 마련해주기 위하여 부동산 자체를 증여할 것인지 또는 양도를 하되 시세보다 낮은 가격으로 양도할 수는 없는지에 대한 문의가 많다.
이러한 특수관계인과의 부동산 거래에 있어서 주의할 사항에 대하여 알아보고자 한다.

증여 거래 (소유권 무상 이전)

부동산을 증여하는 방법은 아래의 2가지 케이스가 존재한다.

ⓐ 임대보증금 또는 담보대출금 (이하 “채무액”)이 포함된 상태로 부담부증여하는 방법

ⓑ 채무액이 포함되지 아니한 상태로 일반증여하는 방법

일반증여와 달리 부담부증여를 하는 경우에는 증여재산가액 중 채무액을 제외한 나머지 금액만 증여세가 과세되고 채무액은 양도소득세를 과세한다. 그리고 증여세가 과세된 재산가액은 해당 수증자가 증여일로부터 5년 이내에 양도하면 이월과세 규정이 적용되어 당초 재산을 증여한 사람의 취득가액을 기준으로 양도소득세를 계산하게 되며 납부했던 증여세는 환급되지 않고 단순히 양도차액을 감소시키는 효과만 주기 때문에 납세자 입장에서는 불이익을 당할 수 있다. 다만 이월과세를 적용하였을 때의 양도소득세가 이월과세를 적용하지 않았을 때의 양도소득세보다 작은 경우라면 이월과세 규정은 적용하지 않는다. 즉, 납세자는 어떤 경우라도 불리할 수 밖에 없다는 것이다.

[ 예시 ] 과거 증여 사실이 없는 무주택자인 기혼 성년자녀에게 소유하는 3주택 중 1주택 증여 시
(자녀는 증여받은 주택에서 거주하지 않는 것으로 가정함)

양도 거래 (소유권 유상 이전)

부동산을 누구에게 얼마에 팔 것인지는 원칙적으로 양도인의 자유다. 다만, 세법은 시세에 비하여 현저히 높거나 낮은 가액으로 거래하는 경우에 대한 제제 규정을 두고 있다. 근래에 질의가 많은 자녀에 대한 저가 양도의 사례를 살펴보도록 하자.

ⓐ 양도소득세는 실제 거래가액과 관계없이 시가를 거래가액으로 간주하여 계산함
　(단, 시가의 5% 범위 내에서 시가와 거래가액의 3억원 미만은 적용하지 아니함)

ⓑ 시가와 거래가액의 차이가 3억원 이상이거나 시가의 30% 이상인 경우 다음의 금액을 증여세로 과세함
　[ 증여가액 = 시가 – 거래가액 – Min(시가 x 30%, 3억) ]

[ 예시 ] 과거 증여 사실이 없는 성년자녀에게 소유하는 3주택 중 1주택 양도 시