전용면적이 협소한 소형 신규오피스텔 분양 시장에서 수요 확보가 어려워지자, 시행사들이 이를 해결하려고, 다양한 대안을 적용하고 있다. 대표적인 것이 복층 설치이다. 복층이 설치된 오피스텔, 즉 복층형 오피스텔은 원래 층수가 2개층으로 이뤄진 오피스텔이다. 하지만 2개 층으로 명확히 구분된 정상적인 복층형보단 건축법을 편법으로 이용한 복층형이 대부분이다. 오피스텔 1개층의 기본 층고는 보통 2.4미터다. 편법을 이용한 복층형 오피스텔은 층고를 4미터 정도로 높이고 1.5미터 층고인 복층을 중간에 설치한다(그림 2). 층고 1.5미터 이하로 추가 바닥을 설치하면 이 면적은 건축법상 바닥면적에 넣지 않는다. 용적률에 포함되지 않아, 실사용면적을 늘려도, 분양세대수를 줄일 필요가 없다. 더욱이 복층 설치로 분양가도 높일 수 있다.

그렇다면 이러한 1인가구를 위한 소형 오피스텔은 투자측면에선 어떤 변화가 있을까? 소형 오피스텔은 임대수요가 많아 시세차익보단 임대수익에 투자포인트가 있다. 전용면적 감소에도 임대수익을 원하는 투자자들을 끌어들이기 위해 복층 설치나 층고 확대, 편의시설 강화 등으로 대응해, 주거편의를 원하는 임대수요를 확보할 수 있다. 하지만 예외없이 분양가 상승이란 공통분모가 있다. 문제는 오피스텔은 분양가가 높아져도 임대료 상승이 이를 따라 잡지 못하고 있단 점이다. 결국 신규분양 오피스텔은 분양가 대비 임대수익률이 과거보단 크게 낮아졌다. 임대수익률 하락은 비단 신규분양 오피스텔만의 문제가 아니다. 기존 오피스텔 포함한 평균 연간 임대수익률도 과거 6~7%수준에서 최근 4~5%선으로 낮아졌다 (그림 3). 게다가 이런 임대수익률 하락추세는 장기적으로 이어지고 있다.

결국 오피스텔의 투자 환경은 과거에 비해 상당히 취약해졌다. 특히 최근 부상한 핵심 요인은 세금이다. 오피스텔의 경우 주거용일 경우 보유 주택수에 포함돼 양도세 등 세금을 고려하면 실익이 낮다. 공시가격 1억 원이 넘는 오피스텔은 취득세 계산시 주택수에 포함돼 중과 대상이 된다. 물론 업무용으로 사용할 경우, 오피스로 간주돼 세부담이 줄지만, 대체로 주거수요보단 업무수요가 적어 투자시 업무수요가 많은 곳을 선별해야 한다.

결국 오피스텔은 과거와 다른 투자 환경에 투자시 고려사항이 훨씬 많아졌다. 단순히 임대가 원활해 안정적인 임대수익이 가능하단 단순한 관점에서 벗어나, 세금은 물론 지역여건에 따른 매입가격과 임대료, 임대가능성 등을 종합적으로 따져야 할 필요가 있다. 또한 분양가 상승에 따라 신규분양보단, 차라리 기존 오피스텔을 타깃으로 하는 것이 유리할 수 있다.