부동산 관련 계약을 해 보신 분이라면 ‘등기사항전부증명서’, 소위 ‘부동산등기부등본’이라고 불리는 문서를 확인해 보셨을 거예요. ‘임차권’도 등기할 수 있는 권리이고 임차권을 등기하면 ‘대항력’을 가지게 됩니다.

그러나 임차권 등기는 임대인의 협력이 필요해 대부분의 경우 등기를 하지 않아요. 등기를 하지 않다 보니 외부에서 임차권이 있다는 것을 확인하거나 임차인이 외부에 임차권을 주장/표시하기 어렵고요. 해당 주택이 경매에 들어가더라도 등기돼 있는 저당권자와 같은 물권자보다 후순위로, 일반채권자로서만 임대차보증금을 회수할 수 있게 됩니다.

그러나 ‘주택임대차보호법’상 대항력을 갖춘 임차인이라면 말이 달라지죠. 등기를 하지 않아도 해당 주택이 경매에 들어가면 가장 먼저 보증금의 일정부분을 돌려받을 수 있는 ‘최우선변제권’이 생깁니다.

전입신고와 함께 ‘확정일자’까지 받아 뒀다면 그보다 늦게 접수된 (근)저당권 등보다 우선해 보증금을 돌려받을 수 있는 ‘우선변제권’도 보장받을 수 있습니다. 보증금을 돌려받지 못한 채 이사를 가게 되더라도 ‘임차권등기명령’을 법원에 신청해 기존의 대항력을 유지시켜 보증금을 반환 받을 수도 있어요.

대항력 있는 임차인의 존재는 임대인이나 해당 주택의 양수인에게도 매우 중요합니다. 대항력을 갖춘 임차인이 있으면 새로운 소유자는 ‘주택임대차보호법’에 따라 무조건 기존 임대차계약을 승계해야 하고(법3조4항) 대출을 받을 때 보증금액에 따라 한도가 줄어들기도 하기 때문입니다.

임차인은 점유(이사)와 전입신고를 함으로써 스스로 대항력을 갖출 수 있습니다. 그렇다면 다른 이해관계자들은 대항력 있는 임차인의 존재를 어떻게 확인할 수 있을까요?

‘주민등록법’에서는 본인 아닌 사람이 예외적으로 주민등록상 정보를 열람할 수 있도록 규정하고 있습니다.
법29조2항에 따라, 해당 주택의 소유자, 임차인, 매매계약 또는 임대차계약자 등 이해관계자는 매매계약서, 임대차계약서 등을 지참해 해당 주택의 세대주(임차인이 되겠죠)와 주민등록표상의 동거인에 대한 정보, 이른바 ‘전입세대확인서’를 주민센터 등에 신청해 열람할 수 있습니다.

이 외에도 해당 주택 경매에 참가하는 사람, 근저당권을 설정하고 대출하려는 금융기관, 감정평가법인, 법원집행관이 현황조사를 하는 때에도 법령에서 정하는 입증서류를 갖춰 전입세대 열람을 신청할 수 있어요.

해당 주택에 새롭게 이해관계를 갖게 되는 사람이 임차인에 관한 사항을 미리 확인함으로써 예상치 못하게 권리를 침해당하는 일이 없도록 제도적으로 보장해주고 있는 것입니다.

‘출입국관리법’상 외국인이 외국인등록과 체류지변경신고를 하면 주민등록과 전입신고를 갈음 하는 것으로 돼있어요. 이에 따라 외국인이 이사(점유)를 마치고 체류지변경신고나 전입신고를 하고 나면, 외국인도 다른 임차인들과 동일하게 ‘주택임대차보호법’상 대항력을 갖춘 임차인의 지위를 얻게 됩니다.

그렇다면 임대인이나 주택 양수인 등 이해관계자는 외국인 임차인의 대항력 구비 여부도 파악해야만 하겠죠. 외국인에 대해서는 ‘주민등록법’이 적용되지 않아 전입세대확인서를 열람할 수 없는게 실무상 큰 문제였습니다.

법무부에서는 이러한 제도의 허점을 보완하고자 출입국관리법령을 개정하여 ‘전입세대확인서’와 유사한 ‘외국인체류확인서’를 열람할 수 있는 근거규정을 만들어 정보시스템을 구축했어요.
2023년 6월 14일부터 개정법령이 시행돼 출입국관리소나 주민센터 등에서 외국인 임차인의 전입여부도 쉽게 확인할 수 있게 됐습니다.