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ADVISORY / Weekly 부동산 ISSUE
2022. 11. 22
특수관계자 간
아파트 직거래 늘어난 이유
아파트 직거래 늘어난 이유
Monthly HOT ISSUE
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최근 들어 공인중개사를 거치지 않고 매도자와 매수자가 직접 아파트를 사고 파는 ‘직거래’가, 시가보다 낮은 가격에 이루어졌다는 기사를 심심치 않게 볼 수 있습니다. 이런 직거래는 보통 특수관계자 간에 일어난 거래일 가능성이 높은데요. 가령, 부모 소유의 시가 16억 원인 아파트를 자녀에게 13억 원에 팔았을 때, 부모와 자녀 입장에서 각각 어떤 세금 이슈가 발생하는지 살펴보겠습니다.
첫째, 특수관계자 간 매매 거래는 증여로 추정됩니다. 다만, 대가를 받고 양도한 사실이 명백하게 인정되는 경우에는 증여로 추정되지 않습니다.
따라서, 자녀에게 부동산 취득 자금에 대한 자금 출처가 명확히 있어야 하고 부모에게 대가를 지급한 금융 거래 내역이 존재해야 합니다.
따라서, 자녀에게 부동산 취득 자금에 대한 자금 출처가 명확히 있어야 하고 부모에게 대가를 지급한 금융 거래 내역이 존재해야 합니다.
둘째, 자금 출처가 명확하고 대가를 지급하여 매매로 인정되는 경우에도, 특수관계자인 자녀에게 시가보다 싼 가격에 팔았다면 증여 이슈가 생깁니다. 이때, ‘시가’란 증여일 전 6개월, 후 3개월 간의 동일 단지에 있는 전용면적과 기준시가의 차이가 5% 이내인 아파트의 거래가액(매매사례가액)을 말합니다. 세법에서는 특수관계자에게 기준금액[시가-min(시가의 30%, 3억 원)]보다 더 싸게 팔았다면, 이 기준금액보다 더 싸게 산 금액만큼은 매수자가 증여 받은 것으로 보아 증여세를 과세합니다.
예를 들어 시가 16억 원인 아파트를 자녀에게 10억 원에 팔았다면 어떻게 될까요? 시가의 30%(4억 8천만 원)와 3억 원 중 작은 금액은 3억 원입니다. 따라서 기준금액인 13억 원으로 팔면 증여세 문제가 없습니다. 하지만 10억 원에 팔았다면 기준금액인 13억 원과 차이인 3억 원을 증여받은 것으로 보아 증여세가 과세됩니다.
예를 들어 시가 16억 원인 아파트를 자녀에게 10억 원에 팔았다면 어떻게 될까요? 시가의 30%(4억 8천만 원)와 3억 원 중 작은 금액은 3억 원입니다. 따라서 기준금액인 13억 원으로 팔면 증여세 문제가 없습니다. 하지만 10억 원에 팔았다면 기준금액인 13억 원과 차이인 3억 원을 증여받은 것으로 보아 증여세가 과세됩니다.
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시가-거래가액≧min(3억 원, 시가의 30%)인 경우 차이만큼을 증여로 보아 증여세 과세됨
양도한 아버지의 입장에서는 양도소득세 이슈가 있습니다. 특수관계자인 자녀에게 시가의 5%와 3억 원 중 작은 금액보다 싸게 팔았다면, 거래가액이 아닌 시가를 양도가액으로 보아 양도세를 계산합니다. 이때, 양도세에서 ‘시가’는 양도일 전 3개월, 후 3개월의 매매사례가액을 의미합니다.
가령, 시가 16억 원인 아파트를 자녀에게 13억 원에 팔았다면 양도가액은 거래가액 13억 원이 아닌 시가인 16억 원으로 양도세를 계산해야 합니다.
가령, 시가 16억 원인 아파트를 자녀에게 13억 원에 팔았다면 양도가액은 거래가액 13억 원이 아닌 시가인 16억 원으로 양도세를 계산해야 합니다.
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시가-거래가액≧min(3억 원, 시가의 5%)
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시가를 양도가액으로 양도세 계산
지난해 9월 대비 올해 9월 직거래 비중이 3배 이상 증가한 서울을 포함해 전국 아파트 매매 거래에서 직거래가 차지하는 비중이 급격히 증가함에 따라 국토교통부에서는 직거래 방식 부동산 거래 중 편법 증여 등 불법 의심 거래 행위를 집중 단속하겠다고 밝혔습니다.
2021년 1월부터 내년 6월까지 전국에서 신고된 모든 아파트 직거래 가운데 특수관계자 간 시세보다 현저히 낮은 가액 또는 높은 가액으로 거래한 경우 편법 증여나 명의신탁 등 위법 행위가 있는지 여부를 조사하겠다는 방침입니다.
따라서 자녀에게 아파트를 싸게 넘기는 거래를 할 때는 자녀의 소득 등으로 자금 출처가 확실히 있어야 하고 증여세가 과세되지 않는 범위인 시가의 30%와 3억 원보다 작은 금액 이내에서 싸게 파는 것으로 거래가액을 정해야 합니다.
한편, 양도한 부모 입장에서는 시가의 5%와 3억 원 중 작은 금액보다 싸게 팔았다면 시가로 양도세를 내야 한다는 점도 주의하여야 합니다.
2021년 1월부터 내년 6월까지 전국에서 신고된 모든 아파트 직거래 가운데 특수관계자 간 시세보다 현저히 낮은 가액 또는 높은 가액으로 거래한 경우 편법 증여나 명의신탁 등 위법 행위가 있는지 여부를 조사하겠다는 방침입니다.
따라서 자녀에게 아파트를 싸게 넘기는 거래를 할 때는 자녀의 소득 등으로 자금 출처가 확실히 있어야 하고 증여세가 과세되지 않는 범위인 시가의 30%와 3억 원보다 작은 금액 이내에서 싸게 파는 것으로 거래가액을 정해야 합니다.
한편, 양도한 부모 입장에서는 시가의 5%와 3억 원 중 작은 금액보다 싸게 팔았다면 시가로 양도세를 내야 한다는 점도 주의하여야 합니다.
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출처. 미래에셋증권 VIP컨설팅팀
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