임대인이 계약갱신 요구를 거절하면서 처음에는 본인·배우자·자녀의 거주를 사유로 들었다가, 소송을 제기하면서는 본인 또는 부모님이 실거주할 예정이라고 사유를 변경한 사건이 있습니다. 원심에서는 임대인의 실거주 의사를 인정해 계약 갱신 거절이 정당하다고 봤습니다.

그러나 대법원에서 판단이 뒤집혔습니다.

임대인이 주장하는 실거주 주체가 계속 바뀌었고(자녀→부모님 등), 본인이나 배우자, 직계 존·비속이 해당 주택에 거주해야만 하는 사유가 실거주 목적을 인정하기에는 의심스러운 상황이라고 판단한 겁니다. 대법원은 임대인이 ‘실거주 의사’가 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도로 주장 및 증명해야 한다고 했습니다.

대법원 판례에 따르면 임대인으로서 임차인의 계약갱신 요구를 거절하기 위해선 단순히 “실거주하겠다”는 통보나 의사 전달로는 부족할 수 있습니다. 임대인이 직접 실거주 의사가 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도로 증명해야 한다는 점을 기억해야 합니다.

원칙적으로 법인이 임차인인 경우 주택임대차보호법의 보호를 받는 임차인이 되기 어렵습니다. 주택임대차보호법은 인도와 주민등록을 마치면 임차인의 대항력을 인정하는데, 법인은 개인과 달리 주민등록이 어렵기 때문이죠.

그러나 중소기업의 경우 예외적으로 법인 소속의 ‘직원’이 ‘주거용’으로 사용하기 위해 주택을 임차하고 그 직원이 전입신고(주민등록)을 하면 해당 법인이 대항력을 갖출 수 있도록 규정하고 있습니다. 이러한 요건을 충족할 경우 법인이어도 주택임대차보호법상 보호받는 임차인으로 인정받을 수 있는 거죠. 물론 이때는 계약갱신요구권도 행사할 수 있게 됩니다.

최근, 법인 소속 ‘직원’의 전입신고로 법인이 대항력을 취득하였는지가 쟁점이었던 사건이 있었습니다. 법인이 임차한 주택을 인도받아 주민등록을 마치고 거주한 사람이 그 회사의 ‘대표이사’ 및 ‘사내이사’였기 때문입니다.

대법원은 대표이사나 사내이사는 중소기업기본법령에 따라 ‘직원’이라고 보기 어렵기 때문에 대항력을 갖추지 못했고, 따라서 주택임대차보호법상 보호받는 법인에 해당되지 않아 계약갱신요구권도 행사할 수 없다고 판시했습니다.

따라서 사택 이용을 목적으로 임대차를 체결하는 법인이 주택임대차보호법상 임차인으로 인정받기 위해서는 ‘임원’이 아닌 ‘직원’이 인도와 주민등록을 마쳐야 한다는 점을 명심해야 합니다.

부동산을 매매할 때 임대인의 부동산 인도 의무와 매수인의 잔금지급 의무는 원칙적으로 ‘동시’에 이행되어야 하는 의무입니다. 같은 날 매수인이 잔금을 지급하고 매도인이 열쇠나 비밀번호를 넘겨주는 것이죠. 그러나 각자 상황에 따라 계약 내용을 달리 정할 수도 있습니다. 두 당사자간 합의만 된다면 잔금을 먼저 지급하고 열쇠를 나중에 넘겨주거나, 혹은 그 반대로도 계약을 체결할 수 있습니다.

그런데 민법에서는 이렇게 잔금을 먼저 지급하거나 부동산을 먼저 인도하기로 상호 약속한 경우에도, 후행 의무의 이행이 곤란해 보이는 현저한 사유가 있는 경우(536조 2항)에는 선이행 의무를 거절할 수 있다고 규정하고 있습니다.

이번 판결은 민법의 위 조항 및 계약갱신요구권과 관련된 사안입니다. 이 사건에선 임차인이 계약갱신요구권을 행사하지 않겠다고 하여 매수인이 해당 부동산을 매수하기로 하면서, 잔금을 먼저 지급하고 임차인이 퇴거하면 매도인이 부동산을 인도하기로 약정했습니다. 그런데 계약 체결 후 잔금 지급 전에 임차인이 마음을 바꿔 계약갱신요구권을 행사하자 매수인이 잔금 지급을 거절했습니다.

원래 계약 내용대로라면 매수인이 잔금을 우선 지급하여야 매도인에게도 부동산을 인도해 줄 의무가 발생할 것입니다. 하지만 대법원에서는 임차인의 적법한 계약갱신요구권 행사로 인해 매도인이 부동산을 매수인에게 인도하기 어려운 현저한 사정변경이 생겼다고 볼 수 있으므로, 매수인이 잔금을 미지급하는 것이 정당하다고 판단했습니다.

이처럼 임차인이 있는 주택을 매매하는 경우, 임차인의 계약갱신요구권 행사 가능 기간을 미리 파악하여 불필요한 분쟁이 발생하지 않도록 대비해야 합니다.

임대인 또는 임차인이 임대차 기간이 끝나기 2개월 전까지 계약 종료에 대한 통지를 하지 않는 경우 임대차 기간은 2년간 갱신됩니다. 다만 임대인과 달리 임차인은 갱신된 임대차 계약 기간 2년 내에는 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있습니다. 임대인에게 이 통지가 도달하고 3개월이 지나면 계약 해지의 효력이 발생하여 임차인은 적법하게 임대차보증금 반환을 요구하고 위약금 없이 이사를 할 수 있게 됩니다.

만약 임차인이 기존 임대차 계약 기간이 끝나기 2개월 전에 계약 갱신을 통지하여 임대차 기간이 2년 갱신되었는데, 새로운 2년이 시작되기 전에 다시 계약을 해지하겠다고 통지하면 어떻게 될까요? 갱신된 계약에 대한 해지이기 때문에 새로운 임대차 계약이 시작되는 날로부터 3개월 후에 해지가 된다고 보아야 할까요, 아니면 계약 해지 통지가 임대인에게 도달한 날, 즉 기존 계약 기간에 속하는 그 날부터 3개월 후에 해지 효력이 발생한다고 보아야 할까요?

대법원은 임차인의 권리를 존중한 판결을 내렸습니다. 임차인이 통지한 계약 해지 의사가 임대인에게 도달한 날이 새로운 계약 기간이 시작되기 전이라도, 실제로 도달한 그 날부터 3개월 후에 계약 해지의 효력이 발생한다고 판단했습니다. 즉, 새로운 계약 기간이 시작되기 전이어도 계약을 해지할 수 있다고 본 것이지요.

이 판례에 따르면 임대인 입장에서는 계약갱신요구권이 행사된 임대차의 경우 임차인이 원하면 언제든지 해지가 가능하다고 봐야 합니다. 따라서 3개월 이내에 임대차보증금을 반환할 수 있도록 대비해두지 않으면 임차권등기명령 등 법률적인 분쟁에 휘말리게 될 가능성이 있다는 점을 항상 염두에 두시길 바랍니다.