ADVISORY / Monthly 부동산 ISSUE
2020. 10
3기 신도시 본궤도,
주요 토지보상 지역은 어디?
Monthly 부동산 Issue
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· 4.16 총선 민주당 압승에 7.10 부동산 대책까지, 공급확대 정책 가속화 될 듯

· 3기 신도시는 어디?, 토지 보상시 고려할 점!
4.16 총선 민주당 압승에 7.10 부동산 대책까지,
공급확대 정책 가속화 될 듯
21대 총선의 결과 민주당이 압승하면서 현 정부가 추진하는 부동산관련 정책에 힘이 실리고 있다. 그동안 이어져 오던 강력한 대출 및 세제 강화 등 수요억제 정책은 최근 발표된 7.10 대책에도 지속되고 있다. 공급 측면에서는 이미 발표된 3기 신도시 조성도 본격적으로 탄력을 받으며 사업 추진에 속도를 낼 것으로 보인다. 이에 따라 전국적으로 토지보상도 본격화 될 것으로 예상된다.
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정부는 코로나 여파의 지속과 글로벌 경기 침체의 영향으로 인한 공급 위축 우려를 불식하고 집값 불안에 따른 수요 증가에 대비하기 위해 사전청약을 실시할 예정으로, 수도권 30만호 분양 및 입주를 앞당기기 위해 더욱 노력하고 있다.
통상 대규모 신도시 개발은 지연되는 것이 일반적인데 공급부족을 해결하기 위한 정부의 강력한 의지와 여당의 추진력을 고려하면 예정대로 3기 신도시가 조성될 가능성이 높아지고 있다. 이로 인한 토지보상금 규모 또한 눈에 띄게 늘어날 것으로 전망된다. 올해 추정되는 토지보상금은 약 25.78조원 규모로 최근 10년래 최대 규모이다. 지역별로는 3기 신도시가 입지한 경기권에 75%가 집중되어 있는데 공원, 산업단지 보상규모 보다 3기 신도시를 조성하기 위한 공공택지 비중이 압도적으로 높다.
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3기 신도시는 어디?,
토지 보상시 고려할 점!
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정부는 서울 접근성이 양호한 서울경계로부터 평균 1km 거리에 3기 신도시 구역지정을 마쳤다. 이에 따라 빠르면 연말부터 보상금이 풀릴 것으로 예상된다. 역대급 보상금이 풀리는 상황이라 토지보상금이 부동산 시장으로 흘러 들어가 또 집값을 상승시킬 여지가 있어 올해 안에 정부는 토지보상 관련 종합대책을 내놓을 것으로 보인다. 토지보상금 대신 토지(대토)나 장기채권을 받으면 인센티브를 더 주는 방안을 고려할 것으로 보인다.
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토지 보상금 지급 방법은 현금 보상과 채권보상으로 구분된다. 일반적으로 현금 보상은 현지인에게 지급된다. 현지인이라 함은 사업인정고시일(지구 지정일) 1년 전부터 해당 또는 연접 시ㆍ군ㆍ구에 전입해서 살고 있는 경우에 해당한다. 그 외의 경우는 부재 지주로 분류되어 채권 보상을 받게 된다. 부재 지주라도 양도세 납부에 필요한 금원은 현금 보상이 가능해 활용 할 만하다. 그러나 토지보상은 사업의 종류와 사업 주체에 따라 달라질 수도 있으므로 토지 보상시 공고문을 잘 살펴야 한다.
요즘 토지보상 대상자들중에 문의가 많은 부분이 대토 보상이다. 대토 보상은 보상금 대신 택지지구내 토지로 보상받는 것을 말한다. 신규 택지로 보상을 받기 때문에 시세차익을 기대할 수 있어 대토 보상에 대한 관심도가 매우 높다. 그러나 대토와 관련해서는 법개정 사항을 주의 깊게 살펴야 한다. 국토부가 대토 보상권의 전매를 원칙적으로 금지하는 내용의 법 개정을 준비중이기 때문이다. 대토 보상권은 원주인의 재정착을 유도하고 막대한 현금이 부동산 시장에 유입되는 걸 막기위한 제도인데 일부 택지지구에서 신탁사를 통해 웃돈 편법 거래가 빈번했기 때문이다. 여야간 이견이 없으면 3기 신도시 토지보상이 본격화 되기 전에 시행될 것으로 보인다.
출처. 미래에셋증권 VIP컨설팅팀
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