리모델링은 재건축의 대안으로 떠오르지만, 현실적으로 시공과정에도 몇 가지 규제가 있다. 구조 안전과 관련된 내력벽 규제가 대표적이다. 일반적으로 1986년 이전에 지어진 아파트는 기둥을 세워 천장에 보를 설치해 연결하는 기둥보 구조를 갖고 있다. 기둥과 보가 하중을 지탱하고, 벽체는 공간 구분 역할만 한다. 기둥보만 놔두고 벽체는 전부 제거해도 문제가 없어, 리모델링 시 평면구성과 확장이 쉽다.

이에 반해 1986년 이후 지어진 아파트는 기둥과 보가 없이, 벽체가 하중을 지탱하는 내력벽 구조로 돼 있다. 분당·일산 등 1기 신도시를 비롯한 대다수 기존 아파트가 내력벽 구조를 갖고 있다. 내력벽구조는 기둥이 없어 전용면적이 넓다는 장점이 있다. 리모델링할 때, 내력벽 철거 후, 평면을 바꾸면 3베이나 4베이 구조 등 신평면으로 변경이 쉽다. 그러나 내력벽은 하중을 받고 있어, 철거 시 구조보강이 필수다. 현재 리모델링 관련 규제에선 세대 내 내력벽만 철거가 가능하고, 세대 간 내력벽은 철거할 수 없다. 이 때문에 세대간 내력벽은 그대로 놔두고 앞뒷쪽을 확장하는 리모델링 방식이 주로 적용되고 있다. 그만큼 평면을 새롭게 구성하고 확장하는 게 쉽지 않은 단점이 있다.

두 번째는 세대수를 늘리는 증축 관련 규제다. 현재까지 완료된 리모델링 사례는 전부 세대별 면적만 넓히고, 단지 내 여건을 개선하는 맞춤형만 있다. 현재까지 증축형 리모델링 완료 사업은 없다. 증축형 리모델링은 올해 4월 16일 리모델링사업을 착공한 서울시 송파구 오금동 아남아파트(1992년 입주, 299세대)가 첫 사례가 될 전망이다. 수평증축을 통해 29세대를 추가해 328세대 규모로 리모델링 된다.

흥미로운 사실은 진행 중인 증축형 리모델링의 대부분이 수평증축이란 점이다. 수직증축이 드문 이유는, 수직증축시 상부 무게가 늘어나, 별도 안전기준 등 고려사항이 많기 때문이다. 구조보강도 필요하다. 대표적인 구조보강공법으론 선재하공법이 이미 개발돼 있다. 선재하공법은 마이크로파일이란 보조 말뚝을 추가시공해 기초를 보강하는 방식이다. 문제는 선재하공법이 수년 전 개발됐지만, 공인기관 검증이 이뤄지지 않아 적용되지 못한다는 점이다. 이 때문에 선재하공법을 적용한 수직중측 사례는 아직 없다. 뿐만 아니라 수직증축 리모델링은 안전진단 절차도 추가돼, 사업기간이 길다. 결국 수직증축을 통한 세대수 증가형 리모델링은 걸림돌이 많아 본격화되기 어려운 상황이다.

현재 수직증축 리모델링을 추진 중인 단지로는 송파구 송파동 송파성지아파트가 있다. 2020년 1월 22일 사업계획승인을 받아 이주가 진행 중이다. 완공 후엔 첫 수직증축 사례가 될 전망이다. 이밖에 강남구 대치동 성원대치2단지로 전국에서 단 두 곳만 수직증축이 추진 중이다. 하지만 두 단지 모두 암반 지반으로 기초가 튼튼해 별도의 기초강화공법이 적용되지 않았다. 결국 수직증축은 지반이 튼튼한 단지만 가능해, 아직 보편화되긴 어렵다. 리모델링 추진이 활발하던 분당신도시도 수직증축 이슈로 리모델링 사업이 지지부진했다. 결국 수평증축과 별도동 건립을 통한 증축형 리모델링으로 전환해 추진하고 있다.