부담부증여, 잘못하면 오히려 세금 더 낸다고?

ADVISORY / Weekly 세무 ISSUE

2024. 04. 16

절세 위한 부담부증여,
잘못하면 오히려 세금 더 낸다고?

Weekly 세무 ISSUE

최근 철학자 ‘쇼펜하우어 열풍’이 불었습니다. 18세기 독일에서 태어난 철학자 쇼펜하우어는 “인생은 고통이다”란 말을 남긴 것으로 유명하죠. 그가 남긴 에세이와 철학서가 몇 달째 베스트셀러 순위를 지키고 있습니다.

그런데, 쇼펜하우어가 ‘금수저’였다는 사실을 아시나요? 무역상 아버지를 둔 그는 어린 시절부터 유복한 환경에서 자랐습니다. 그의 부모님은 그에게 회사 주식과 함께 부동산 등을 물려줬고, 덕분에 쇼펜하우어는 평생 돈 걱정 없이 철학에 몰두할 수 있었습니다. 모순적이게도 풍요로운 배경이 있었기에 인생의 고통과 괴로움의 본질에 천착할 수 있었던 거죠.

이렇게 자녀들이 하고 싶은 걸 마음껏 하면서 살 수 있게 해주고 싶은 것이 부모의 마음 아닐까요. 그래서 자녀에게 증여를 고려하시는 분들이 많죠. 이번시간엔 증여할 때 세금을 절약할 수 있는 방법 중 하나로 부담부증여를 소개합니다. 주택 증여를 계획 중이신 분들, 주목하시길 바랍니다.

주택 증여 계획이 있다면 고려해야 할 부담부증여, 핵심요약!

1. 부담부증여로 증여세 절감 효과 낼 수 있어
Ex. 시세 16억원의 아파트를 증여할 때

1) 아무런 채무 없이 증여한다면 비과세 증여공제 5,000만 원이 적용될 경우
⇨ 증여세 약 4억5,000만 원

2) 8억 원의 부채를 끼고 증여한다면 증여세는 8억 원에 대해서만 과세되며, 비과세 증여공제 5,000만 원이 적용될 경우
⇨ 증여세 약 1억6,000만 원(단, 채무에 대한 양도세는 별도)

2. 조정대상지역 내 기준 시가 3억 원 이상의 주택을 부담부증여 시엔 취득세율 12%가 적용되기 때문에 주의해야 함.

3. 부담부증여로 증여받은 부동산을 10년 내에 양도할 경우 증여부분에 대하여 부동산 이월과세 적용에 따른 양도세 추가 납부 가능성이 있음. 따라서, 단기간 내 매각할 예정이라면 반드시 고려해야 함.

4. 부담부증여 이후 10년 이내에 증여인이 사망할 경우 사전 증여로 인해 상속세 과세가액에 합산되고, 취득세 부분에서도 상속 취득세가 더 유리할 수도 있다는 점을 기억해야 함.

부담부증여로 얼마나 절세할 수 있나

부담부증여(負擔附贈與)란, 재산을 증여함과 동시에 그 재산에 포함된 부채도 함께 이전하는 것을 말합니다. 통상적으로 부모가 자녀에게 담보대출 또는 전세금 등 담보권이 설정된 재산을 증여는 방식을 말합니다.

그럼 어떻게 부동산의 부담부증여가 대표적인 절세 전략으로 널리 알려지게 되었을까요? 그 이유는 바로 부동산의 부담부증여가 양도세와 증여세로 나누어서 각각 적용되며, 그 결과 세목별로 비과세되거나, 누진효과가 적용되는 과세표준이 감소하면서 절세 효과가 발생하기 때문입니다.

구체적으로는 시세 16억 원의 부동산을 채무없이 증여한다고 하면 비과세 증여공제 5천만 원(직계존비속 비과세 적용)과 신고세액공제를 적용해 약 4억5천만 원의 증여세가 산출됩니다. 그러나, 시세 16억 원의 부동산을 8억 원의 채무(그림1 참고)와 함께 부담부로 증여한다고 하면, 8억 원을 증여로 간주해 약 1억6천만 원의 증여세가 산출되어 수증자의 세금 부담이 확연히 감소하는 것입니다.

다만, 일반적인 증여와 다르게 같이 이전하는 채무에 대한 부분은 유상 양도로 간주하여 증여자에게 채무 부분에 해당하는 양도차익에 대해 양도세를 부과합니다. 따라서, 양도하는 부분에 대해 양도세 중과(조정지역 내의 주택에 대한 양도세 중과세율 적용의 경우 2025년 5월 9일까지 한시적으로 면제) 등이 적용되면 부담부증여의 절세 효과가 확연히 감소할 수 있습니다. 통상적으로는, 양도세가 낮게 나오는 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 주택이나, 기본 양도세율이 적용되는 주택의 경우는 부담부증여가 일반 증여보다 유리할 가능성이 높습니다.

위의 [표1]과 같이 서울 대단지 헬리오시티 아파트(전용 59.96㎡)의 시나리오별 양도세 또는 증여세를 산출해보겠습니다.

[표2]와 같이 세목별로는 ②부담부증여가 ①일반양도보다 약 7천만 원의 양도세를 절세할 수 있으며, ③일반증여는 ②부담부증여보다 약 2억8천만 원의 증여세를 절세할 수 있습니다. 따라서, 부담부증여의 절세 전략은 양도세와 증여세를 총괄적으로 검토해 세금적으로 유리한 지 여부를 검토해야 합니다.

부담부증여, 잊지 말아야 할 포인트!

Point 1. 취득세, 미리 계산 안 하면 ‘배보다 배꼽이 클’ 수도
부담부증여로 부동산을 이전 시 시가인정액에서 전세보증금을 차감한 부분에 대해서는 증여 취득세율(3.5% 또는 12%)을 적용하며, 전세보증금(채무)에 대해서는 유상 취득에 따른 취득세율(1~3%, 8% 또는 12%)을 적용합니다.
특히, 조정대상지역(서초구, 강남구, 송파구 및 용산구) 내 기준시가 3억 원 이상의 주택을 증여받는 경우(1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자 또는 직계존비속이 무상 취득시는 제외)에는 12%의 고율의 취득세율이 적용되기 때문에 증여의 절세 효과가 떨어집니다. 더불어 부담부증여로 인한 취득세는 수증자가 부담해야 하며, 증여자가 대납할 경우 추가적인 증여세가 부과될 수 있음을 유의해야 합니다.

구체적으로 고율의 취득세가 부과될 경우와 일반 취득세 적용 사례를 비교해 보겠습니다.

[표3]과 같이 조정지역 내 부담부증여의 취득세의 경우 약 1억 2천만 원으로 조정지역 외의 부담부증여 취득세 약 5천만 원보다 2배 이상의 취득세를 부담해야하기 때문에 조정지역 내의 주택 증여의 경우는 절세 효과가 확연히 감소합니다.

또한, 부동산을 증여할 때에는 향후 발생할 수 있는 각종 부담금(취득세, 재건축 또는 재개발 부담금, 전세금 및 대출 반환 등)에 대한 자녀의 납부 여력이 존재하는 지 검토해야 하며, 필요한 경우 추가 자금 지원에 대한 증여세도 고려되어야 합니다.

Point 2. 증여 후 10년 안에 팔면 양도세 이월과세 적용된다
배우자 또는 직계존비속간에 부담부 증여로 부동산을 증여받은 날로부터 10년 이내(2022년 12월 31일 이전 증여분은 5년) 양도하는 경우 당초 증여자의 취득가액으로 계산해 양도세 이월과세가 적용*될 수 있습니다. 즉, 부담부 증여로 이전받은 자산을 10년 이내 매도할 예정인 경우는 부동산 이월과세 적용에 따른 양도세 추가 납부 가능성도 고려 (일반 증여와 다르게 부담부증여의 경우는 전세보증금(채무)을 제외한 증여 부분에 대해서만 적용)해야 합니다.
* 납세의무자는 증여를 받은 사람(수증자)이며, 납부한 증여세는 필요경비 공제

따라서, 부동산을 부담부로 증여하는 경우에는 자산의 사용 또는 매각에 대한 충분한 계획을 토대로 채무 부분에 대한 유상 양도에 대한 양도세뿐만 아니라, 증여된 부분에 대해 단기간 내 매각할 경우 발생할 수 있는 추가적인 양도세도 꼭 고려해 유불리를 고려하시길 바랍니다.

Point 3. 증여 후 건강보험료 부담 증가 가능성도 미리 고려해야
현재 국내의 건강보험 체계는 직장가입자와 지역가입자로 구분되는데, 직장가입자(직장가입자는 부동산 보유에 따른 건강보험료가 부과되지 않음)와 달리 지역가입자의 경우 명의의 부동산에 따라 건강보험료를 추가로 납부해야 할 수 있습니다.

즉, 배우자 또는 직계존비속이 부담부증여로 부동산을 증여받는 경우 직장가입자의 피부양자인 경우 해당 부동산의 재산과표와 소득(IRP, 연금저축 등 사적연금소득과 양도소득 등은 제외)에 따라 피부양자에서 탈락할 수도 있고, 지역가입자의 경우에는 증가하는 재산과표에 따라 추가적인 건강보험료 부담이 존재합니다. 따라서, 부동산을 부담부증여(일반 증여도 동일)로 이전할 경우 수증자의 건강보험료 추가 부담 가능성 등을 면밀하게 검토해 생각하지 못한 현금 유출에 유의해야 합니다.

Point 4. 부담부증여와 상속 중 더 유리한 쪽에 서자
부담부증여의 경우 양도세와 증여세 그리고 취득세를 동시에 고려해야 하기 때문에 여러가지 변수가 존재합니다. 특히, 부담부증여일 이후 10년 이내(법정상속인 기준)에 증여인이 사망하게는 되는 경우 사전 증여로 인해 상속세 과세가액에 합산되며, 상속 공제 한도 감소에 영향을 미칠 수 있습니다. 또한, 취득세 부분에서도 상속으로 인한 취득 시에는 시가표준액(즉, 공시가격)에 취득세율을 적용하기 때문에 시가인정액(즉, 시가)로 산출되는 부담부증여의 취득세보다 세금적으로 유리할 수 있습니다.