7.10 대책의 일환으로 2020년 8월 18일부터 민간임대주택특별법이 개정되었다. 눈여겨볼 부분은 임대사업자가 임차인에게 전세금을 돌려주지 못할 경우에 대비해 임대보증금(전세금) 반환 보증보험에 가입해야 한다는 점이다.

보증보험 가입은 법 시행일 이후 신규 등록 신청한 임대 주택의 경우에는 즉시 가입 대상이 되었다. 반면 법 시행전 등록된 주택의 경우에는 1년의 유예 기간을 거쳐 2021년 8월 18일 이후 신규 또는 갱신 계약을 체결할 때 가입 대상이 된다. 보증보험은 1년마다 임대 사업자가 보증 수수료를 전액 먼저 납부하고 추후 25%를 임차인에게 돌려 받는 구조이다.

보증보험은 주택도시보증공사(HUG)와 서울보증보험(SGI)에서 취급하는데 가입 조건이 까다롭다. 선순위 채권 금액이 주택 가격의 60% 이하이거나 선순위 채권 금액과 임대보증금 합계 금액이 주택가격을 넘지 않아야 한다. 예를 들어 주택 가격이 3억인데 임대 사업자가 이 집을 담보로 1억 8천만원 이상의 대출을 받았으면 대출금을 상환해 60% 이하로 대출금을 낮춰야 한다.

또한 깡통 전세를 줄이기 위해 대출금과 전세금을 합한 금액이 주택 가격을 넘지 않아야 가입이 가능하다. 주의할 점은 법에서 정한 주택 가격이 시세를 말하는 것이 아니라는 점이다. 기존 임대보증금이 법에서 정한 주택 가격을 넘어선 경우가 많아 보증 보험 가입 전 잘 따져봐야 한다.