ADVISORY / Weekly 부동산 ISSUE
2024. 03. 18
1기 신도시가 들썩…
노후계획도시 특별법 투자 포인트
Weekly 부동산 ISSUE
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도시의 주거, 업무, 산업 등의 기능을 보완하기 위해 단기간 계획적으로 개발된 도시를 신도시라고 합니다. 그렇다면 신도시의 ‘원조’는 어디일까요? 정답은 바로 수원 화성입니다.
200여 년 전 조선, 정조는 아버지 사도세자의 묘를 수원으로 이전하면서 그곳에 성을 쌓아 새로운 도시를 건설했습니다. 도시 계획 수립은 당시 서른 살에 불과했던 다산 정약용이 맡았어요. 그는 교통과 농업 시설, 행정 및 군사 기능, 인공호수 등을 갖춘 자족도시를 계획했습니다. 그 결과 화성은 한양 다음으로 손에 꼽는 대도시 반열에 오르게 됩니다. 정조는 화성 축조 후 도시를 바라보며 아래와 같이 말했다고 합니다.

“이곳은 본디 허허벌판으로 인가가 겨우 5~6호였는데 지금은 1,000여 호나 되는 민가가 즐비하게 찼구나. 몇 년이 안 되어 어느덧 하나의 큰 도회지가 되었으니 지리의 흥성함이 절로 그 시기가 있는 모양이다.” (정조실록, 정조 18년 1월 15일)
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조선시대 화성전도. ⓒ국립중앙박물관
요즘 1기 신도시 개발 이슈가 ‘뜨거운 감자’입니다. 20대 대통령 선거와 지방선거를 치르면서 부동산 관련 공약 1순위로 거론되던 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법(이하 ‘특별법’)이 지난해 말 국회를 통과했기 때문입니다. 현재 시행령 제정안도 입법예고(2024.2.1~2024.3.12)를 마쳤습니다. 특별법의 본격적인 시행을 앞두고 이번 시간엔 법의 주요 내용을 살펴보고, 수도권 1기 신도시를 중심으로 특별법 대상 지역의 투자 기준은 무엇으로 삼아야 할지 알아보도록 하겠습니다.
‘1기 신도시 특별법’이 뭔가요?
택지 면적 100만㎡ 이상으로 20년이 경과한 노후도시는 주차난, 배관부식, 층간소음, 기반시설 노후화에 따른 주민들의 정비 요구가 높은 곳입니다. 하지만 현행 도시 및 주거환경정비법 등의 법률 체계로는 신속한 정비가 어려운 것이 현실입니다. 이러한 문제들을 종합적으로 해결하기 위해 제정한 법이 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법입니다. 정부가 발표한 자료에 따르면 전국 108곳 215만 가구가 특별법 적용 대상지인데, 대표적인 곳이 수도권 1기 신도시이다 보니 ‘1기 신도시 특별법’으로 불리기도 합니다.
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수도권 1기 신도시는 성남 분당, 안양 평촌, 군포 산본, 고양 일산, 부천 중동이 있습니다. 이들 신도시는 88올림픽 이후 폭등한 집값을 잡기 위해 서울 근교에 조성된 도시로, 1991년 이후 입주를 개시해 약 30만 가구 117만 명이 거주하는 대규모 주거단지를 형성하고 있습니다. 30만 가구가 동시에 노후도가 높아지고 있어 수도권 주거문제 해결의 키를 쥐고 있는 지역이라 할 수 있습니다.
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용적률 상향에 안전진단 면제까지…규제 확 푼다
정부는 수도권 1기 신도시를 중심으로 임기 내 첫 착공과 2030년 입주를 목표로 용적률 상향, 금융지원, 이주단지 조성 등 사업의 전 과정을 패키지로 지원할 계획을 가지고 있습니다. 특별법에서 가장 중심이 되는 주거단지 정비의 경우 25m 이내 도로로 구획된 일단의 단지는 통합 개발하는 것을 원칙으로 합니다. 2개 이상의 단지를 통합개발하면 재건축 후 신축 개선 효과가 크고 기반시설 정비도 함께 이루어지는 장점이 있습니다.

상업업무 중심지 역할을 하는 철도역 승강장 경계로부터 반경 500m 이내 지역인 역세권은 고밀 복합 개발이 가능하도록 용도지역을 상향해 중심지구 정비형으로 개발을 유도합니다.

특별법에서는 재건축 사업에서 가장 중요한 사업성 확보를 위해 다양한 인센티브를 제공합니다. 용적률은 최대 법정 상한의 150%까지 상향이 가능합니다. 용적률 상향 이외에도 건폐율과 인동 간격도 국토계획법 및 건축법 상한까지 완화해 주고 기타 추가적인 건축규제 완화가 가능하도록 법에서 구체화하고 있습니다.

이외에도 재건축 절차상 첫 관문 역할을 하는 안전진단은 인접한 단지와 통합 재건축 및 지자체 조례로 정한 비율(10~40% 범위 이내) 이상의 공공기여를 제공하는 경우 면제도 가능합니다.
가장 빠른 사업 진행가능한 ‘선도지구’에 투자자 관심 몰려
정부는 신속한 사업 추진을 위해 특별법 적용 대상지 중 선도지구를 지정하여 모범 사례로 삼고 주변지역 사업 확산 가능성을 높일 계획입니다. 선도지구 지정의 세부사항은 시행령에 담길 예정입니다.
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선도지구 지정은 올해 3분기 선도지구 신청 및 심사가 끝나고 4분기께 확정될 것으로 보입니다. 선도지구로 지정되면 순서상 가장 빠르게 사업이 진행되는 장점이 있기 때문에 해당지역 단지 거주민뿐만 아니라 투자자들의 관심 또한 매우 높습니다.
투자 포인트 세 가지! 아파트값과 역세권, 동의율이 핵심
특별법 대상지들이 전국적으로 광범위하고 서울 및 수도권 내에서도 대상지가 다양한 만큼 명확한 투자기준을 가지고 접근하는 것이 좋습니다.

첫번째, 아파트 시세가 높은 지역입니다.
재건축 사업은 사업성 확보가 관건인데 추진 과정에서 조합원의 원활한 동의와 추가분담금 부담을 낮추기 위해서는 일반 분양가가 높아야 하기 때문입니다. 오른 건축비와 금리 수준까지 고려하면 지방보다는 수도권이 유리하고, 수도권 1기 신도시 중에는 분당을 1순위로 꼽을 수 있습니다. 2000년대 이후 3.3㎡당 가격 추이를 살펴보면 초기에는 1기 신도시 간 가격 편차가 크지 않았지만 점점 가격 격차가 벌어지면서 현재는 분당이 가장 높은 가격을 형성하고 있습니다. 분당은 강남과의 접근성, 양질의 일자리, 교통, 학군, 생활 편의시설, 비교적 낮은 용적률까지 수도권 1기 신도시 중 특별법 적용으로 가장 큰 수혜를 볼 지역입니다.
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두 번째, 특별법 대상지역 내 역세권 반경 500m 이내 단지가 유리합니다.
역세권 주변은 종상향을 통한 복합 고밀 개발이 가능하기 때문에 사업성 확보에 더 유리합니다. 분당은 분당선, 신분당선, 경강선 GTX A 등의 전철 노선이 교차하고 있으며 야탑역, 이매역, 서현역, 수내역, 정자역, 미금역 등이 있습니다.

주요 역별로 투자 대상지를 물색하고 있다면 다양한 요소를 고려해야 합니다. 분당의 가장 북쪽에 위치한 야탑역 인근 일부 단지는 서울공항으로 인해 군사시설보호법상 고도제한을 적용받습니다. 특별법에 따라 법정 상한용적률이 가능하다고 하더라도 다른 법령에 따른 층수 제한을 적용받기 때문에 사업성 확보가 용이치 않을 수 있습니다. 서현역과 수내역 주변은 신도시 조성 초기 시범단지가 조성되었던 지역이고 학군 인프라가 매우 양호해 선호도가 높은 지역입니다. 다만, 소형 평형이 많은 단지는 평형대 증가에 한계가 있을 수 있습니다. 분당은 역세권 주변 연립주택용지에 건축된 빌라단지도 눈여겨 볼 만합니다. 용도지역상 4층 층수 제한이 있는 1종일반주거지역에서 아파트 건축이 가능한 2종일반주거지역으로 2023년 2월 용도지역이 변경되었기 때문입니다.
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세 번째, 주민 동의율이 높은 단지를 선택하는 것이 좋습니다.
최근 국토부 장관은 주민 합의가 많이 이뤄진 단지가 선도지구로 지정될 가능성이 높다고 밝혔습니다. 앞서 언급했던 선도지구 지정기준 중 주민참여도가 중요한 요건이라는 뜻입니다. 용적률 인센티브를 부여하고 지자체가 인허가를 빠르게 진행한다고 하더라도 사업주체인 조합의 동의가 원활하지 않으면 장기간이 소요되는 재건축 사업의 특성상 특별법의 목적을 달성할 수 없기 때문입니다. 분당은 단지별로 통합개발 및 주민 참여가 활발하게 진행된 곳들도 있습니다. 임장활동을 통해 투자지역을 잘 선별해야 할 때입니다.
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글. 미래에셋증권 VIP솔루션팀
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