가장 전통적이고 일반적인 임대차 계약의 방식은 ‘고정 임대료 매장’입니다. 월 임대료 1,000만 원, 월 관리비 200만 원, 보증금 1억 원과 같이 ‘임대료+관리비+보증금’으로 구성되는 게 일반적입니다. 임대료 시세는 상권별, 층별로 매우 다양합니다. 일반적인 상권에서는
1층 임대료가 3.3㎡당 10만 원이라면, 2층은 4만 원, 엘리베이터가 있다면 3층 이상의 고층부는 3만 원 내외로, 위로 올라갈수록 임대료가
1층 대비 30~40% 수준까지 떨어집니다.

관리비는 임대료에 포함되는 경우도 있지만 소규모 상가에선 관리비 실비 정산을 하는 경우가 많습니다. 대형 오피스빌딩은 관리비를 따로 책정하는 게 일반적이고요. 최근 대형 오피스빌딩의 관리비는 월 임대료의 40% 내외 수준에서 주로 결정되고 있습니다. 예를 들어 3.3㎡당 월 임대료가 10만 원이라면, 월 관리비로 4만 원이 청구되는 겁니다. 과거 30% 수준이었지만 점점 오르는 추세인데요. 임차인이 임대료보다는 관리비 인상에 상대적으로 덜 민감하게 반응하기도 하고, 임대료를 받지 않는 렌트 프리^{Rent Free} 기간에도 관리비는 받을 수 있기 때문입니다.

그럼, 적정 보증금 비율도 정해져 있을까요? 지역마다 보증금 비율에 차이가 있긴 하지만, 일반적으로 오피스 등 사무용도의 보증금은 월세의 10배, 상가 등 판매용도라면 월세의 20배를 받습니다. 아무래도 오피스는 상가에 비해 인테리어 비용도 적게 들고, 명도도 쉬운 편이기 때문에 상대적으로 보증금 비율을 낮게 책정하는 편입니다. 같은 이유로 오피스텔 보증금도 월세의 10배 정도에 형성돼 있습니다.

앞에서 살펴본 고정 임대료 매장은 일반적으로 개인인 임대인이 선호하는 방식입니다. 변동성 없이 계약 기간 동안 안정적인 임대 수입을 얻을 수 있기 때문이죠. 반대로 임차인은 입장이 다른데요. 만약 사업이나 매출이 신통치 않으면 고정 지출로 잡힌 임대료를 꼬박꼬박 내는 게 부담스러울 수 있습니다.

그래서 임차인들이 더 선호하는 방식은 ‘수수료 매장’입니다. 매출의 특정 비율을 임대료로 내는 형식의 임대차 계약입니다. 장사가 잘되면 임대료를 더 많이 내면 되고, 장사가 잘 안되면 적게 내는 구조이니 임차인 입장에선 리스크를 줄일 수 있죠. 과거와 달리 최근엔 포스 시스템 등을 갖춰 투명한 매출액 확인도 가능해졌기 때문에 충분히 고려해 볼 만한 계약 방식입니다.

하지만 스타벅스 등 대형 브랜드 사업자가 아닌 일반 개인사업자와 수수료 매장 계약 체결을 원하는 임대인은 드뭅니다. 매출액의 투명성에 대해 여전히 신뢰를 못 하는 이유도 있고, 수수료 매장이라면 장기적으로 매출이 우상향해서 임대료가 계속 올라가는 효과가 있어야 하는데 이에 대한 확신도 없기 때문입니다.

여기서 잠깐, 수수료율이 높다고 해서 임대인에게 꼭 좋은 것만은 아닙니다. 예컨대 커피 브랜드 A가 수수료율 12%를 제안하고, 다른 커피 브랜드 B가 18%를 제안했다고 가정해 봅시다. 수수료율만 보면 B브랜드와 계약하는 게 맞아 보입니다. 하지만 매출액 규모를 따져야 합니다. 월 1억 원 매출을 내는 A브랜드와 계약을 맺는다면 매달 1,200만 원의 임대료를 받을 수 있는데, B브랜드의 월 매출은 6,000만 원에 불과하다면 월세는 18%인 1,080만 원에 그치게 됩니다. 수수료율이 낮더라도 매출이 높은 A브랜드와 계약하는 게 더 유리한 거죠.

다시 성심당 사례를 가져와 볼까요. 성심당이 찍는 월 매출 26억 원은 다른 빵집이나 카페가 내기 어려운 액수입니다. 성심당이 아닌 일반 빵집이나 카페라면 월 매출 5억 원도 내기도 어렵습니다. 여기에 코레일유통이 주장한 수수료율 17%를 적용해도 임대료는 8,500만 원 밖에 되지 않습니다. 수수료율에 집착할 것이 아니라 어떤 브랜드와 함께하는 것이 대전역 상권을 살리고, 경제적으로도 상징적으로도 더 의미가 있는지 고민해 봐야겠지요.

상가 오피스의 임대차 계약은 일반적으로 최초 3년 이상으로 하는 경우가 많습니다. 임차인 입장에선 안정적으로 사업을 유지할 수 있고, 임대인 입장에서도 잦은 임차인 변경은 번거롭거든요. 예전에는 초단기 임대차인 ‘팝업스토어’는 일반적이지 않은 형태였습니다.
브랜드를 알리기 위해 팝업스토어를 열거나, 정식 매장 오픈 전에 고객 반응을 살피기 위해 팝업스토어를 여는 경우도 매우 제한적이었죠. 그런데 이제는 팝업스토어만 전문적으로 중개하는 업체가 생겨날 정도로 수요가 늘어나고 있습니다.

브랜드 입장에선 팝업스토어의 장점이 큽니다. 단기적으로 들어가는 비용은 많을 수 있지만, 팝업스토어를 통해 브랜드를 더 많은 사람에게 알릴 수 있어 마케팅 측면에서 유리하기 때문입니다. 특히 성수동과 같이 팝업스토어가 모여 있는 상권이라면 집적 효과도 커 더 많은 고객에게 브랜드를 홍보할 수 있습니다.

임대인 입장에서도 팝업스토어 수요만 어느 정도 받쳐준다면 불리할 게 없습니다. 입지에 따라 다르지만 팝업스토어의 1~2주 임차 비용은 고정 임대료 매장의 한 달 월세와 맞먹습니다. 1년 중 6개월 이상만 팝업스토어로 계약을 맺어도 고정 임대료 매장보다 임대 수입이 더 나오는 셈이죠.

성수동에 팝업스토어 수요가 늘어나자 공급도 급격하게 증가하고 있습니다. 그러다 보니 팝업스토어에 들어가기 위해 고객들이 길게 줄 서 있는 매장도 많지만, 주변 공실도 많아지고 있지요. 아무리 팝업스토어가 인기라고 해도, 한 브랜드가 여러 번 팝업스토어를 열기는 어려운 법이죠.

성수동은 팝업스토어로 현재의 활기참을 얻었습니다. 지속적으로 성장하며 사람들이 계속 찾는 탄탄한 상권으로 자리매김하기 위해서는 신축 건물이 더 많이 들어서며 보행 환경도 개선되고 팝업스토어가 플래그십 스토어^{Flagship Store}로 전환되는 과정이 필요합니다.