1세대 1주택 비과세 특례를 받기 위해선 매수 시 조정대상지역에 해당하는 주택은 2년 이상 거주해야 합니다(해외이주 등 특별한 사정 제외). 조정대상지역은 현재 서울 강남구와 서초구, 송파구, 용산구입니다. 그러나 17년 8월 3일~23년 1월 5일 기간에는 서울 전지역과 과천, 성남(수정, 분당), 하남, 광명 등이 해당됐습니다. 예컨대 이 기간 동안 과천의 아파트를 매수했다면 조정대상지역에 지정된 기간이기 때문에 비과세를 받기 위해 2년 거주요건을 채워야 합니다.

그런데 2년 거주 요건을 채우지 않아도 비과세가 가능한 방법이 있습니다. 바로 상생임대주택 특례제도입니다. 상생임대주택이란 임대료를 직전 계약 대비 5% 이내로 올려 새 계약을 맺거나 기존 계약을 갱신한 임대인의 주택을 뜻합니다.

상생임대주택의 구체적인 조건은 다음과 같습니다.
첫째, 주택을 취득한 후 해당 주택에 대해 임차인과 체결한 직전 임대차계약(단 취득 시 승계된 계약은 제외) 대비 보증금 또는 임대료 증가율이 5% 이내여야 합니다. 그리고 이 상생임대차계약이 21년 12월 20일~24년 12월 31일 기간에 체결돼야 합니다.
둘째, 직전임대차계약의 임대기간이 1년 6개월 이상이어야 하며 셋째, 상생임대차계약의 임대기간이 2년 이상이어야 합니다.

예를 들어보겠습니다. 나미래씨는 21년 10월 29일 서울 마포구 아파트를 8억 원(임차보증금 5억 원)에 매수했습니다.
매수 당시 임차인과 전세 계약이 1년 남아있는 상태로 승계했고, 22년 10월 29일에 임대료를 10% 올려 전세보증금 5억 5천만 원에 재계약을 했습니다. 나미래씨는 1주택자지만 사정상 이 아파트로 들어와 살기 힘든 상황입니다. 그러나 요즘 시세인 11억 원에 해당 아파트를 매도하면 세금이 많이 나올 것 같아 고민입니다.

이때 절세할 수 있는 방법이 바로 상생임대주택 특례입니다. 이 상황에서 나미래씨가 24년 10월 29일 임대차 재계약 시 기존 계약보다 보증금을 5%만 올린 5억 7,750만 원에 재계약 또는 신규 계약한다면, 상생임대주택 특례로 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있습니다. 비과세 특례를 적용받지 못하고 24년 11월에 해당 주택을 매도한다면 양도소득세가 약 9,500만 원 발생하는데, 상생임대차 계약 체결 후 매도한다면 이 비용을 아낄 수 있습니다.

그럼 나미래 씨가 22년에 임대료를 10% 올려 받은 것은 상생임대주택 특례를 적용받는 데 영향을 미치지 않을까요?

네. 나미래 씨가 매수 계약 시 승계한 임대차주택은 직전임대차주택에 해당하지 않습니다. 22년 10월 29일~24년 10월 28일까지의 계약이 직전임대차계약에 해당되고, 따라서 24년 10월 29일부터 시작하는 계약을 상생임대차계약으로 체결하면 됩니다.

상생임대주택 특례제도를 잘 몰랐거나, 여러 사정상 적용 받지 못했다고 해도 실망하긴 이릅니다. 내년부터 적용되는 세법개정안에 따라 상생임대주택 특례제도를 적용할 수 있는 상생임대주택 계약체결 기간이 26년 12월 31일까지로 연장될 예정입니다.

장기임대주택 외에 1주택을 팔 때도 상생임대주택을 활용하면 거주 요건 없이 비과세가 가능합니다. 임대사업자등록한 주택 외에, 거주주택에 대해 2년 이상 거주 시 거주주택 비과세가 가능한데, 이때도 상생임대주택에 해당될 경우 거주 요건을 면제받아 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.