ADVISORY / Monthly 부동산 ISSUE
2021. 04. 14
7월부터 시작되는
3기 신도시 사전청약 전략
Monthly 부동산 Issue
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3기 신도시는 새롭게 조성되는 수도권 신도시다. 3기 신도시는 남양주 왕숙·왕숙2, 하남 교산, 부천 대장, 인천 계양, 고양 창릉 등 서울 인접지역에 5개 지역이 지정돼 있다. 이들 신도시는 올해 7월부터 일부 세대의 사전청약을 시작으로 1~2년 후 본청약까지 계속 공급될 예정이다. 이번 공급대상에는 3기 신도시 외에도 과천 과천지구, 안산 장상지구 등 2개 대규모 택지지구를 비롯해, 눈여겨 볼만한 소규모 택지지구도 포함돼 있다. 신도시급이라 공급규모도 상당해 3기 신도시와 과천, 안산 장상지구를 합쳐 총 19만7천호에 달한다. 이밖에 함께 공급되는 기타 택지지구까지 더하면 2022년까지 총 37만 호가 공급될 예정이다. 공급비중을 보면 수도권 아파트 재고 539만 호 대비 7%정도로 상당하다. 3기 신도시를 살펴보면, 첨단산업 유치를 통한 자족기능은 물론 교육, 교통시설까지 차별화했다. 특히 교통 시설 미비로 논란이 됐던 2기 신도시와 달리, 올해 초까지 광역교통계획을 모두 확정했다. 이에 따라 3기 신도시는 사전청약부터 상당한 관심을 끌 전망이다.
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3기 신도시 사전 청약일정 : 7월 이후 시작, 향후 1~2년 후 본 청약 이어져
3기 신도시 공급일정은 사전청약과 본청약으로 나눠져 있다. 사전청약은 분양물량 중 일부를 미리 공급하는 것으로 올해 7월 인천 계양지구부터 시작된다. 사전청약 물량은 올해 하반기 3만호, 내년에 3만2천호로 총 6만2천호이다. 나머지 30만호 물량은 1~2년 후부터 본청약으로 공급된다. (세부일정 아래 표 참고)
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3기 신도시 사전청약 기본사항
사전 청약은 모두 공공분양이라, 청약저축, 주택청약종합저축 가입자만 청약할 수 있다. 무주택 요건이 있어 일반공급은 주민등록에 기재된 세대원 전원이 3년 이상 무주택인 경우만 청약이 가능하다. 당첨자는 청약가점과 상관없이 매달 10만 원씩 입주자저축 납입인정금액이 높은 순으로 선정한다.
사전청약 당첨자는 1~2년 후에 진행될 본청약과 동일하게 입주자격이 부여된다. 단, 해당 단지의 본청약까지 무주택조건을 유지해야 한다. 기타 조건은 입주자모집공고일 당시 자격만 충족하면, 조건이 바뀌어도 당첨자격이 유지된다. 예를 들어 사전청약시 소득요건이 있어 이를 맞췄다면, 나중에 소득이 높아져도 당첨자격은 변함이 없다.
주의할 점은 사전청약당첨자는 다른 사전청약은 불가능하단 점이다. 단, 본청약 전에 다른 아파트에 일반공급 청약은 할 수 있다. 사전청약당첨자가 다른 단지의 일반공급에 당첨될 경우, 사전청약당첨은 무효가 되는 점은 주의해야 한다.사전청약 당첨자가 당첨을 포기하더라도 향후 같은 단지 본청약시 불이익은 없다. 특별공급은 특별공급형태별로 별도 자격 여건이 있어 이를 잘 살펴야 한다.
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사전분양 청약전략 : 지역거주자 유리, 특별공급 노려야
사전청약시 지역거주자는 거주기간 상관없이 지역우선 혜택, 단, 본청약까지 거주기간 채우고 무주택요건 유지 필요

3기 신도시 5개 지역은 면적 66만㎡이상 대규모 택지개발지구로 서울·인천·경기 거주자 모두 청약이 가능하다. 하지만 해당 지역거주자인 경우, 지역우선물량이 있어 훨씬 유리하다. 경기도에서 해당 지역거주 1순위자는 전체 분양물량 중 지역거주자 30% - 기타 경기도 20% - 기타 수도권 50% 순으로 최대 3번까지 청약기회가 주어진다. 서울·인천 1순위자는 지역우선 공급비율이 서울/인천 거주자 50% - 수도권 50%순으로 정해져, 당첨기회가 최대 2번이다. 예를 들어 하남거주 1순위자는 하남 교산지구 청약시 최대 3번, 인천 1순위자인 경우 계양지구 청약시 최대 2번 당첨기회를 확보할 수 있다. 눈여겨 볼 점은 사전 청약시 지역 거주자라면, ‘거주기간과 상관없이’ 지역우선물량청약이 가능하단 점이다. 단, 본청약까지 거주조건인 1년 이상 거주기간(투기과열지구는 2년 이상) 채워야 한다. 일례로 투기과열지구인 하남 교산지구와 서울 과천 안양 등 사전공급대상 일부택지지구는 본청약 입주자모집공고일까지 거주기간 2년 이상을 맞춰야 한다. 투기과열지구가 아니라면 본청약까지 거주기간은 1년만 채우면 된다. 단 거주기간은 합산기간이 아니라, 연속 거주기간만 인정된다.

비중 높은 특별공급을 우선 노려야

이번 사전 청약 물량은 올해 하반기 3만호, 내년 3만2천호 등 총 6만2천호 중 특별공급 비중이 상당히 높다. 신혼부부 30%, 생애최초 25%, 다자녀가구(미성년자녀 3명 이상) 10%, 65세 이상 노부모 부양 5%, 기관추천(국가유공자, 장애인 등 해당기관추천) 15%로 모두 85%에 달한다. 일반 분양은 15%에 불과하다. 이 때문에 특별공급에 집중하는 것이 중요하다. 특별공급은 공급유형별로 자격 조건이 따로 있어 세부내용을 확인해야 한다. 주의할 점은 일반공급과 함께 특별공급 중 생애최초와 노부모부양 특별공급은 무주택자 세대주만 청약할 수 있단 점이다. 다른 특별공급은 세대주와 세대원 모두 청약할 수 있다. 또한 동일 단지에 특별공급과 일반공급은 동시 청약을 할 수 있지만, 특별공급과 일반공급은 청약자가 반드시 동일해야 한다. 일반공급은 세대주만 청약이 가능하므로, 특별공급과 일반공급 동시에 청약할 경우, 결국 특별공급도 세대주만 청약해야 한다. 특별공급은 유형별로 세대별 소득요건과 보유재산기준이 별도 적용된다는 점도 염두해야 한다. 향후 사전공급에 대한 세부내용은 입주자모집공고를 반드시 참고해 꼼꼼히 챙겨둘 필요가 있다. 이번 사전청약이 어렵다면 1~2년 후 본청약물량이 상당히 많아, 이를 노리는 것도 유리하다.
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