ADVISORY / Monthly 부동산 ISSUE
2021. 05. 18
주택 임대차 시장의 이해,
전월세 신고제 톺아보기
Monthly 부동산 Issue
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주거지 선택은 자가를 소유하면서 거주하거나 주택을 임차 하는 방법이 있다. 현재 자가 소유는 높아진 집값과 대출규제, 보유세 증가로 부담이 커진 상황이다. 반면 전월세로 일컬어지는 주택 임대차는 소유 형태보다 비교적 저렴하게 주거지를 마련할 수 있다. 주택 임대차는 순수 보증금으로만 구성된 전세와 보증부 월세 형태 등이 혼재해 있다.
전월세 시장 동향
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최근 주택 임대차 유형별 동향을 살펴보면 전국적으로 전세는 줄어드는 반면 월세 비중이 증가하는 것을 알 수 있다. 저금리 기조가 이어지는 데다 올해 공시 가격이 급등 하면서 보유세 부담이 커져 임차료를 받아 세금을 내려는 집주인이 늘고 있기 때문이다. 월세화 추세가 이어질 것으로 보이는 가운데 임차인 보호를 위한 제도 변화도 눈여겨 볼 필요가 있다. 계약갱신청구권(2년+2년)과 전월세 상한선을 5%로 제한하는 주택임대차 3법이 작년 7月末부터 적용되고 있다. 그러나 법이 시행 된지 10개월이 지났지만 전세가 상승세가 이어지면서 임차인의 부담은 여전하다. 올 해 6월1일부터는 계약갱신청구권과 전월세 상한제와 더불어 주택임대차 3법의 마지막 퍼즐인 전월세 신고제도 본격 시행 될 예정이다.
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전월세 신고제 알아보기
전월세 신고제는 임대차 계약 당사자가 임대기간, 임대료 등의 계약 내용을 신고하도록 하여 임대차 시장 정보를 투명하게 공개하고 임차인의 권리를 보호하기 위해 도입되는 제도이다.
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신고 지역은 서울, 경기 인천 지역은 모두 해당되며 임대차 거래량이 작고 소액 계약 임대차 비중이 높은 도(都) 지역중에서 군(郡)은 신고 지역에서 제외된다. 신고 금액은 확정일자 없이도 최우선변제를 받을 수 있는 최소 임차 보증금을 고려하여 임대차 보증금이 6천 만원을 초과하거나 또는 월차임이 30만원을 초과하는 임대차 계약이 대상이다. 신규, 갱신 계약 모두 신고해야 하며 계약 금액의 변동이 없는 갱신 계약은 신고 대상이 아니다. 전월세신고제에 따른 신고를 마치면 다른 법률에 의한 절차가 간소화 되는 이점도 있다. 주택임대차보호법에는 임차인의 보증금 변제 순위를 보호하기 위해 확정일자라는 제도가 존재한다. 그동안 확정일자는 동사무소 등에서 전입과 별도로 요청에 의해 부여돼 왔다. 그러나 앞으로는 주민등록법상 전입신고를 할 경우 임대차 계약서를 첨부하면 임대차 계약 신고를 한 것으로 간주하고 확정일자도 자동 부여된다. 임차 가구의 30% 정도만 확정일자를 부여 받고 있는 현실을 고려하면 전월세신고제가 임차인의 권리를 보호하는 역할도 일정 부분 할 것으로 기대된다. 신고방법은 비교적 간단하다. 임대한 주택의 관할 읍ㆍ면ㆍ동 주민센터 등에서 신청이 가능하며, 부동산거래 관리시스템(http://rtms.molit.go.kr) 사이트에 접속하여 온라인 신고도 가능하다. 온라인 신고를 할 경우에는 계약서 원본을 그림파일(pdf, jpg) 등으로 변환하거나 핸드폰 사진파일(png)을 첨부하면 된다.
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전월세신고제가 시행되면 임차인은 확정일자가 자동 부여되면서 보증금 보호 기능은 강화될 것으로 보인다. 반면 임대인은 전월세 신고제로 인해 여러가지 부담이 야기 될 수 있다. 정부는 주택 임대소득 과세 자료로 활용하지 않겠다고 했지만 임대 소득 노출은 불가피해 보인다. 또한 임대료 데이터가 누적되면 정치권에서 논의중인 표준임대료 제도가 도입 될 가능성도 있다. 표준임대료는 시장에서 임대료가 결정되지 않고 지자체 등이 표준주택을 정하고 용도, 면적, 구조 등을 따져 전월세 가격수준을 정해주는 제도이다. 장기적으로 시장에 미칠 여파가 커 앞으로 제도 변화를 잘 살펴볼 필요가 있다.
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