ADVISORY / Monthly 부동산 ISSUE
2021. 06. 22
집은 사는 것이 아니라 사는 곳이다?
(feat.주택임대사업자 폐지)
Monthly 부동산 Issue
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■ 주택임대사업자 폐지로 전세가격↑ 거주 안정성↓
■ 늘어난 ‘전세금 반환 사고’에 ‘반환 보증’으로 사전 대응하기
■ 점유해 대항력 유지 → 임차권등기명령제도 활용
■ ‘집은 사는 것(Buy)이 아니라 사는 곳(Live)이다’의 재해석
주택임대사업자 폐지로
전세가격↑ 거주 안정성↓
지난해 7·10 대책으로 아파트는 주택임대사업자 신규등록이 불가능해졌고, 의무임대기간이 종료되면 사업자가 자동 말소된다. 최근까지 주택 가격의 상승 추이가 계속 이어지자, 올해 5월 27일에 ‘더불어민주당 부동산 특별위원회’에서 <임대등록사업 제도 개선 방안>을 발표했다. 다세대〮다가구 등 비아파트도 앞으로는 ‘건설임대’만 유지되고, ‘매입임대’는 신규등록을 폐지하겠다는 내용이었다. △양도소득세 중과 배제 혜택은 등록 말소 후 6개월간만 인정하고 △종합부동산세 합산 배제 혜택은 의무 임대기간 이후 바로 없애기로 했다. 이번 발표로 모든 주택에 대한 (매입)주택임대사업등록 제도가 사실상 폐지의 길로 들어서고 있는 거 아니냐는 얘기가 나오고 있다.

4~8년의 의무임대기간을 채운 주택임대사업자들의 모든 유형의 주택이 시장에 매물로 나오게 해 주택 가격을 안정화시킬 목적이다. 2018년에 주택임대사업자가 큰 폭으로 증가했으니, 주택임대사업자 유지가 불가능해져서 각종 세제 혜택이 줄어들면 주택임대사업자들이 보유한 임대주택들이 2023년부터 시장에 본격적으로 나오기 시작할 것으로 보인다. 이로 인해 높아진 가격부담에도 불구하고 매물 부족 현상 등으로 가격 상승세가 계속되고 있는 주택가격이 2023년에 전환점을 맞을 가능성도 높아졌다.

반면, 주택임대사업자가 보유한 임대주택의 감소는 전세가격 상승으로 이어질 것으로 보인다. 주택임대사업자는 4~8년간의 의무임대기간 동안 전세금, 월세 등의 임대료를 5% 내에서만 인상할 수 있었다. 임차인을 변경해도 ‘임대료 5% 상한’이 적용되기에, 임대인은 중개수수료 등 추가 비용도 발생하니 굳이 임차인 변경을 하지 않았다. 즉, 임차인 입장에서 주택임대사업자가 보유한 임대주택에 전세로 들어간다면 전세가격이 아무리 뛰어도 짧게는 4년, 길게는 8년간 저렴하게 거주의 안정성을 확보할 수 있었다. 하지만 앞으로는 계약갱신요구권을 행사해도 길게는 4년, 집주인이 들어온다고 하면 계약갱신요구권을 행사할 수도 없어 짧게는 2년마다 다시 전세 난민일 될 가능성이 높아진 것이다.
늘어난 ‘전세금 반환 사고’
‘반환 보증’으로 사전 대응하기
거주의 안정성이 떨어져 2~4년마다 전세를 다니는 것도 힘겨운데, 전세금을 제때 받지 못하는 ‘전세금 반환 사고’도 최근에 크게 증가(2016년 27건, 34억원 → 2020년 2,408건, 4,682억원)하고 있다. 은행에 근저당권이 잡혀 있는 것도 아니라서 경매로 넘어갈 염려도 없으니, 전세금을 못 받을 위험이 없다고 안심하고 있을 수 만도 없다.

실제 ‘전세금 반환 사고’는 전세 중인 주택이 경매로 넘어가서 발생하는 경우는 많지 않다. 임대인이 시세보다 크게 높은 가격에 전세 매물로 내놓거나, 수요가 많은 전세가 아닌 (보유세 재원 마련 등을 위해) 반전세나 보증부월세로 매물을 내놓아서, 후속 임차인이 제때 안 구해지니 ‘전세금 반환 사고’로 이어지는 경우가 더 많다.

즉, 전세 수요가 많고 전세금이 상승 추이라고 해도 이러한 임대인을 만나면 전세금을 제때 빼지 못할 수 있다. 전세금이 하락하는 시기라면 후속 임차인을 구해도 임대인이 여유 자금이 없다면 문제가 발생할 수 있다. 발생가능성이 높지는 않지만 이런 사고에 미리 대응하기를 원한다면 ‘전세보증금 반환보험’ 가입도 생각해봐야 한다.
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점유해 대항력 유지 →
임차권등기명령제도 활용
‘전세보증금 반환보증’에 가입하지 않았는데, 전세보증금의 전부 또는 일부를 돌려받지 못한 상태에서 이사를 해야만 하는 경우가 발생할 수 있다. 이사를 이미 했다면, 돌려받지 못한 전세금에 대한 법적 보장은 받을 수 없다. 전세 계약은 실제 거주를 해야만 대항력 및 우선변제권을 갖춰 전세금을 보호 받을 수 있다. 특히, 주택이 경매로 넘어갈 우려가 있는 경우에는 전세금을 돌려받을 때까지 주소를 옮기지 말고, 계속 점유를 유지할 필요가 있다.

불가피하게 이사해야만 해서 점유할 수 없다면 ‘임차권등기명령제도’를 이용할 수 있다. ‘임차권등기명령제도’란 임차권등기세입자가 이사하고 주민등록을 옮기더라도 임차권을 보호해 주는 제도다. 이 제도를 활용하면 이사를 가도 기존 임차주택에 대한 대항력과 우선변제권 유지가 가능해 전세금 보호를 받을 수 있다. 서울시민이라면 ‘서울시전월세보증금지원센터’를 통해 임차권등기명령 신청서 작성 등 법률 지원과 ‘이사시기불일치단기대출지원’도 신청 가능하다.
‘집은 사는 것(Buy)이 아니라
사는 곳(Live)이다’
의 재해석
집값이 급등할 때마다 급등의 원인 제공자를 찾고 싶어 한다. 지금은 그 타깃이 각종 세제 혜택을 받으면서 가격 상승의 열매도 취한 주택임대사업자를 향하고 있다. 우리나라는 공공임대주택의 비중이 10% 미만으로 매우 낮아, 민간임대주택에 거주하는 임차인의 거주 안정성을 확보하기 위해 그동안 임대인에게도 혜택(benefit)을 줬었는데, 이제는 없애겠다는 것이다. 그러면서 <집은 사는 것이 아니라 사는 곳이다>이라는 원론적인 얘기를 다시 꺼내 든다.

분명 ‘집은 사는 것이 아니라 사는 곳이다’. 여기서 방점을 찍어야 하는 곳은 ‘사.는.곳.’일 것이다. 사는 곳은 어때야 할까? 거주의 쾌적성(편의성)이 좋고, 안정성(지속성)도 좋아야 한다. 그런데 안정성이 제일 좋은 공공임대주택은 쾌적성이 떨어지는게 일반적이다. 그래서 안정성이 높으면서 쾌적성까지 각자의 여건에 맡게 선택할 수 있는 주택임대사업자의 임대주택은 임차인 입장에서는 그나마 좋은 차선책이었다. 이제는 ‘사.는.곳’의 안정성을 높이기 위해서라도 ‘사.는.것.’에 관심을 가져야 한다. 즉, ‘집은 사는 것이 아니라 사는 곳이다’라는 말은 무주택자라면 거주의 안정성을 위해서라도 여건이 된다면 사는 것에 부정적이면 안 된다고 재해석할 필요가 있다.
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