ADVISORY / Monthly 부동산 ISSUE
2021. 08. 25
월세화 부추기는
주택임대사업자 보증보험 가입 의무
Monthly 부동산 Issue
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2017년 문재인 정부 출범 이후 발표된 8.2 대책에서는 주택임대 사업자에게 많은 혜택이 주어졌다.
양도세 중과 및 종부세 합산 배제와 아울러 임대 의무 기간을 준수할 경우 장기보유특별공제 혜택까지 부여했다.
이 결과 주택임대사업자 등록이 크게 증가 했다. 2015년부터 이어진 증가 추세가 2017년뿐만 아니라 2018년까지 이어졌다.
미운 오리 새끼가 된 주택임대사업자
2017년 문재인 정부 출범 이후 발표된 8.2 대책에서는 주택임대 사업자에게 많은 혜택이 주어졌다. 양도세 중과 및 종부세 합산 배제와 아울러 임대 의무 기간을 준수할 경우 장기보유특별공제 혜택까지 부여했다. 이 결과 주택임대사업자 등록이 크게 증가 했다. 2015년부터 이어진 증가 추세가 2017년뿐만 아니라 2018년까지 이어졌다. 그러나 주택임대 사업자 제도가 다주택자의 세금 회피 수단 이라는 비판에 직면하면서 혜택을 축소하는 방향으로 정부입장이 바뀌었다. 이후 발표된 부동산대책들에서는 기존의 혜택을 축소하고 보완하는 내용들이 많아졌다.
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특히 2020년 7.10 부동산 대책에서는 주택임대사업자 제도가 대폭 수정되었다. 우선 4년 단기 임대 등록이 대책 발표일 다음날부터 폐지 되었고 4년 단기 임대를 8년 장기 임대로 전환하는 것도 막았다. 또한 기존에 단기 및 장기 임대로 이미 등록 되어 있는 주택은 임대 의무 기간이 경과하면 즉시 자동으로 등록이 말소되도록 제도가 변경되었다. 아파트는 대책 발표 이후부터 임대사업자 등록이 원천적으로 불가능 해졌다. 그나마 신규 등록이 가능한 오피스텔이나 다세대 등은 임대 의무 기간이 기존 8년에서 10년으로 늘어났다.

임대 등록을 하고 난 후 임대기간 동안에 적용되는 규제도 강화됐다. 부동산 등기부등본상 임대주택 임을 부기 등기하도록 법제화 했으며 모든 유형의 등록 임대주택에 대해 임대보증금 보험 가입이 의무화 됐다. 신규 등록 임대사업자 뿐만 아니라 기존에 등록한 모든 임대주택까지 확대되면서 소급적용 논란까지 가중됐다. 갈수록 주택임대사업에 따른 세제혜택은 줄어들고 임대 의무 기간 동안 부담은 늘면서 주택임대 사업자의 고민이 깊어지고 있는 상황이다.
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주택임대사업자 보증보험 가입 본격 시행
7.10 대책의 일환으로 2020년 8월 18일부터 민간임대주택특별법이 개정되었다. 눈여겨볼 부분은 임대사업자가 임차인에게 전세금을 돌려주지 못할 경우에 대비해 임대보증금(전세금) 반환 보증보험에 가입해야 한다는 점이다.

보증보험 가입은 법 시행일 이후 신규 등록 신청한 임대 주택의 경우에는 즉시 가입 대상이 되었다. 반면 법 시행전 등록된 주택의 경우에는 1년의 유예 기간을 거쳐 2021년 8월 18일 이후 신규 또는 갱신 계약을 체결할 때 가입 대상이 된다. 보증보험은 1년마다 임대 사업자가 보증 수수료를 전액 먼저 납부하고 추후 25%를 임차인에게 돌려 받는 구조이다.

보증보험은 주택도시보증공사(HUG)와 서울보증보험(SGI)에서 취급하는데 가입 조건이 까다롭다. 선순위 채권 금액이 주택 가격의 60% 이하이거나 선순위 채권 금액과 임대보증금 합계 금액이 주택가격을 넘지 않아야 한다. 예를 들어 주택 가격이 3억인데 임대 사업자가 이 집을 담보로 1억 8천만원 이상의 대출을 받았으면 대출금을 상환해 60% 이하로 대출금을 낮춰야 한다.

또한 깡통 전세를 줄이기 위해 대출금과 전세금을 합한 금액이 주택 가격을 넘지 않아야 가입이 가능하다. 주의할 점은 법에서 정한 주택 가격이 시세를 말하는 것이 아니라는 점이다. 기존 임대보증금이 법에서 정한 주택 가격을 넘어선 경우가 많아 보증 보험 가입 전 잘 따져봐야 한다.
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만약 임대보증금이 주택 가격을 넘는다면 보증보험 가입은 불가능하다. 보증보험에 가입하지 않으면 2년 이하의 징역이나 2천만원 이하의 벌금이 부과 될 수 있다(3천만원 이하 과태료로 개정중). 벌칙 규정을 피하기 위해서는 별도의 수수료를 내고 감정평가를 받거나 임대보증금을 낮추고 월세로 전환해야 한다.

주택임대차 3법으로 임대차 시장이 불안해진 상황에서 임대 주택의 보증보험 가입 의무화는 전세 매물 감소와 월세화를 부추길 것으로 보인다. 전세 매물 감소는 임대가격 상승에 영향을 주게 되고 월세 증가 추세는 전세를 선호하는 서민 계층에게 불리하게 작용할 수 있다. 임대인 입장에서도 보증료 외에도 감정평가 수수료까지 부담해야 해 이래저래 불편한 상황이다. 제도 시행에 따른 시장 혼란과 부작용 우려가 불가피해 보인다.
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