ADVISORY / Monthly 세무 ISSUE
2021. 10. 14
올해가 가기 전에
체크해봐야 할 부동산 TAX 이슈
Monthly 세무 Issue
img
세법은 가장 자주 바뀌는 법이다. 또한 자산의 투자수익률과 가장 연관이 큰 법이기도 하다.

한 해를 마무리 하기 전에 그리고 새해를 시작하면서 늘 개정되는 세법을 챙겨보는 습관을 가져야 하는 이유다.

내년부터는 개정되기 때문에 올해 안에 점검해봐야 할 상가겸용주택과 비사업용토지의 양도세에 대해 살펴보자.
※ 아래 내용 중 고가주택 기준가액 9억원->12억원 상향 조정, 비사업용토지 중과 강화(장기보유특별공제X, 세율 20%p 가산)는 이미 언론을 통해 공개되며 널리 알려진 내용이나 2021년 10월 현재 국회에 발의되어 있는 상태로써 12월 국회통과 시 최종 확정된다는 점에 주의하시기 바랍니다.
내년부터 달라지는 ‘1세대 1상가겸용주택 양도세’ 체크하기
‘상가겸용주택’이란 1층은 상가로 쓰고 2, 3층은 주택으로 쓰는 등 상가와 주택이 섞여 있는 건물을 말한다. 세법에서는 주택 혹은 상가인지에 따라 양도세가 다르다. 가령, 주택은 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 경우 양도가액 9억원(2022년 이후 12억원으로 개정 예정, 이하 동일)까지 비과세되어 양도세가 없다.

만일 9억원을 초과하는 주택이라면, 전체 양도차익 중 전체 양도가액에서 9억원을 초과하는 양도가액에 대한 비율만큼에 대해서만 과세된다. 거기에 양도차익에 대해 공제해 주는 장기보유특별공제도 1세대 1주택자는 공제 혜택이 크다. 올해부터는 보유기간 및 거주기간에 따라 각각 연 4%씩 적용되어, 10년 이상 보유 및 거주했다면 최대한도인 양도차익의 80%를 공제받을 수 있다.

반면, 상가는 어떨까? 상가는 양도일 현재 1채뿐이라도 양도세 비과세는 없다. 비과세 규정은 주택에 한해서 1세대 1주택 요건을 만족했을 때 적용되는 것이기 때문이다. 마찬가지로 다주택자가 가진 상가라도 다주택자 중과는 주택에 한해서 적용되는 것이기 때문에 상가와는 관련이 없다. 상가는 보유기간에 따라 연 2%씩 15년 이상 보유한 경우 최대 양도차익의 30%의 장기보유특별공제를 받을 수 있고, 기본세율(6~45%)이 적용된다.


상가겸용주택, 주택과 상가의 면적에 따라 양도세 달라진다
상가겸용주택의 양도세를 계산하기 위해서는 우선 주택의 연면적과 상가의 연면적을 비교해 봐야 한다. 주택 연면적이 상가 연면적보다 크다면 전체를 주택으로 봐서 1세대 1주택 비과세를 적용한다. 반면, 주택 연면적이 상가 연면적과 같거나 작다면 주택 연면적만큼은 주택으로 보고, 상가 연면적만큼은 상가로 보아 양도세를 계산한다. 따라서 주택 연면적이 상가 연면적보다 1㎡만 커도 상가로 쓰는 면적을 포함해 전체에 대해서 비과세를 받을 수 있으므로 상가겸용주택 보유자에게 유리하게 적용된다.

가령, 김 씨의 상가겸용주택이 주택의 연면적은 145㎡이고 상가의 연면적은 140㎡라면 전체를 다 주택으로 보아 양도세를 계산한다. 양도가액이 9억 원 이하라면 양도세가 비과세 되어 없고, 양도가액이 9억 원을 초과하면 9억 원을 초과하는 양도가액에 대한 양도차익에 대해서만 과세되고 장기보유특별공제도 양도차익의 최대 80%를 공제받을 수 있다.


9억원 넘는 상가겸용주택, 올해 안에 팔아야 양도세 아낄 수 있다
하지만 내년부터는 양도가액이 9억 원을 초과하는 상가겸용주택은 상가 연면적에 대해서는 더 이상 1세대 1주택 혜택을 볼 수 없어 양도세 부담이 커진다. 양도가액이 9억원을 초과하는 상가겸용주택은 주택 연면적이 상가 연면적보다 커도 주택 연면적만 주택으로 보아 양도세 비과세를 적용하고, 상가 연면적은 상가로 보아 양도세를 계산하는 것으로 세법이 개정되었기 때문이다. 따라서 양도계획이 있다면 양도일(잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날)을 올해 12월 31일까지 맞추는 것이 유리하다.

9억원 초과하는 상가겸용주택에 한해 변경되는 것으로 양도가액이 9억원 이하라면 현행과 마찬가지로 내년에도 주택 연면적이 상가 연면적보다 크면 전체를 비과세 받을 수 있다.
비사업용토지, 내년부터는 양도세 중과 강화될 예정이다
‘비사업용토지’란 농지, 임야, 목장용지, 그 외의 토지로 구분하여 판단한다. 시골에 농지를 가지고 있는데 이 농지가 사업용토지로 인정받으려면 일정 기간동안 재촌, 자경을 해야 한다. 먼저 ‘일정기간’이란 토지를 팔기 직전의 3년 중에서 2년 이상을 사업용으로 사용하거나, 직전 5년 중에서 3년, 또는 토지 보유기간의 60% 이상을 말한다. ‘재촌’이란 농지 소재지 또는 연접한 시·군·구(직선거리 30km 이내 지역 포함)에 살아야 한다는 뜻이고, ‘자경’이란 농지소유주가 직접 농사를 지어야 한다는 의미다. 예를 들면, 시골에 농지를 가지고 있는데 농지 근처에 살면서 3년 남짓 농사를 짓다가 그만두고 2년 이내에 판다면 사업용토지로 인정받을 수 있다. 양도일 직전 5년 중 3년 이상의 기간동안 재촌, 자경을 했기 때문이다.

내 토지가 임야라면 농지처럼 농사를 직접 지어야 한다는 자경요건은 없다. 기간 요건은 농지와 마찬가지로 팔기 직전의 3년 중에서 2년 이상을 사업용으로 사용하거나, 직전 5년 중에서 3년, 또는 토지 보유기간의 60% 이상의 기간 동안 임야 소재지(연접지와 30km 이내 지역 포함)에 실제로 살았으면 사업용토지로 인정된다.
대지는 건물을 짓거나 토지소유주가 직접 주차장 사업을 하는 등 생산활동에 사용해야 사업용토지로 인정된다.


내년부터는 비사업용토지는 양도세가 중과가 강화될 예정이다
사업용토지는 보유기간에 따라 연 2%씩 최대 양도차익의 30%를 장기보유특별공제로 차감해 주고 기본세율인 6~45%로 과세되지만, 비사업용토지는 장기보유특별공제는 해주되 세율을 10%p가산하여 16~55%세율로 과세된다. 하지만 내년부터는 비사업용토지에 대한 중과가 더 강화될 예정이다. 내년 1월 1일 이후에 양도하는 비사업용토지는 보유기간에 따른 장기보유특별공제를 받을 수 없고, 세율도 기본세율에 20%p 가산한 26~65%로 중과될 예정이다.


비사업용토지, 2021년 vs 2022년 양도 시 양도세 차이는?
가령, 15년 이상 보유한 양도차익이 5억 원인 비사업용토지가 있다고 가정해보자. 올해 파는 경우와 내년에 파는 경우 세금은 얼마나 차이날까? 올해 팔면 비사업용토지라도 15년 이상 보유했으므로 양도차익의 30%를 장기보유특별공제 받을 수 있다. 세율은 10%p 가산되어 양도세는 약 1억 6,300만원이다. 하지만 내년에 판다면 장기보유특별공제를 한 푼도 받을 수 없고 세율도 20%p 가산되어 양도세는 약 3억원이다. 양도세가 약 1억 3,700만원이나 늘어나는 셈이다. 따라서 보유한 비사업용토지를 매도할 계획이 있다면 2021년 안에 처분하는 것이 양도세를 줄일 수 있다는 점을 기억하자.
img
본 자료는 미래에셋증권 VIP컨설팅팀에서 작성한 것으로 수록된 내용은 신뢰할만한 자료를 바탕으로 작성된 것입니다. 하지만 어떠한 경우에도 법적 책임소재에 대한 증빙자료로 사용될 수 없습니다.
출처. 미래에셋증권 VIP컨설팅팀
COPYRIGHT 2021(C) MIRAE ASSET SECURITIES CO,.LTD.ALL RIGHTS RESERVED.