‘상가겸용주택’이란 1층은 상가로 쓰고 2, 3층은 주택으로 쓰는 등 상가와 주택이 섞여 있는 건물을 말한다. 세법에서는 주택 혹은 상가인지에 따라 양도세가 다르다. 가령, 주택은 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 경우 양도가액 9억원(2022년 이후 12억원으로 개정 예정, 이하 동일)까지 비과세되어 양도세가 없다.

만일 9억원을 초과하는 주택이라면, 전체 양도차익 중 전체 양도가액에서 9억원을 초과하는 양도가액에 대한 비율만큼에 대해서만 과세된다. 거기에 양도차익에 대해 공제해 주는 장기보유특별공제도 1세대 1주택자는 공제 혜택이 크다. 올해부터는 보유기간 및 거주기간에 따라 각각 연 4%씩 적용되어, 10년 이상 보유 및 거주했다면 최대한도인 양도차익의 80%를 공제받을 수 있다.

반면, 상가는 어떨까? 상가는 양도일 현재 1채뿐이라도 양도세 비과세는 없다. 비과세 규정은 주택에 한해서 1세대 1주택 요건을 만족했을 때 적용되는 것이기 때문이다. 마찬가지로 다주택자가 가진 상가라도 다주택자 중과는 주택에 한해서 적용되는 것이기 때문에 상가와는 관련이 없다. 상가는 보유기간에 따라 연 2%씩 15년 이상 보유한 경우 최대 양도차익의 30%의 장기보유특별공제를 받을 수 있고, 기본세율(6~45%)이 적용된다.


상가겸용주택, 주택과 상가의 면적에 따라 양도세 달라진다
상가겸용주택의 양도세를 계산하기 위해서는 우선 주택의 연면적과 상가의 연면적을 비교해 봐야 한다. 주택 연면적이 상가 연면적보다 크다면 전체를 주택으로 봐서 1세대 1주택 비과세를 적용한다. 반면, 주택 연면적이 상가 연면적과 같거나 작다면 주택 연면적만큼은 주택으로 보고, 상가 연면적만큼은 상가로 보아 양도세를 계산한다. 따라서 주택 연면적이 상가 연면적보다 1㎡만 커도 상가로 쓰는 면적을 포함해 전체에 대해서 비과세를 받을 수 있으므로 상가겸용주택 보유자에게 유리하게 적용된다.

가령, 김 씨의 상가겸용주택이 주택의 연면적은 145㎡이고 상가의 연면적은 140㎡라면 전체를 다 주택으로 보아 양도세를 계산한다. 양도가액이 9억 원 이하라면 양도세가 비과세 되어 없고, 양도가액이 9억 원을 초과하면 9억 원을 초과하는 양도가액에 대한 양도차익에 대해서만 과세되고 장기보유특별공제도 양도차익의 최대 80%를 공제받을 수 있다.


9억원 넘는 상가겸용주택, 올해 안에 팔아야 양도세 아낄 수 있다
하지만 내년부터는 양도가액이 9억 원을 초과하는 상가겸용주택은 상가 연면적에 대해서는 더 이상 1세대 1주택 혜택을 볼 수 없어 양도세 부담이 커진다. 양도가액이 9억원을 초과하는 상가겸용주택은 주택 연면적이 상가 연면적보다 커도 주택 연면적만 주택으로 보아 양도세 비과세를 적용하고, 상가 연면적은 상가로 보아 양도세를 계산하는 것으로 세법이 개정되었기 때문이다. 따라서 양도계획이 있다면 양도일(잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날)을 올해 12월 31일까지 맞추는 것이 유리하다.

9억원 초과하는 상가겸용주택에 한해 변경되는 것으로 양도가액이 9억원 이하라면 현행과 마찬가지로 내년에도 주택 연면적이 상가 연면적보다 크면 전체를 비과세 받을 수 있다.