ADVISORY / Monthly 부동산 ISSUE
2021. 12. 20
2022년 부동산 시장,
세금 정책 변화를 눈여겨봐야
Monthly 부동산 Issue
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그 어느 때보다도 부동산 세금 부담이 커져 있다. 커진 세금 부담에 대한 반발도 거세지고 있다. 반발과 불만을 해소시키기 위한 대안도 대선과 맞물려 나오고 있다. 대안이 어떻게 구체화될지, 그리고 어떻게 현실화 될지는 아직 누구도 알 수 없다. 그래서 2022년에는 어떤 정책이 나오는지를 잘 살펴보고 각자의 상황에 맞게 대응전략을 세우고 실행해야 한다. 그리고 좁아진 대출 문턱과 복잡해진 세법(稅法)까지 감안한다면, 혼자서 결정하기 보다는 전문가와 함께 해법을 찾아 나가야 한다.

△논란의 중심에 놓인 ‘종부세’ △다주택자의 매물 유도를 위한 ‘양도세 중과 한시적 유예’에 대한 논의 △종부세로 인기가 떨어진 상가주택 △다주택자 매물 증가가 예상되는 2022년 부동산 시장에 대해서 살펴보자.
논란의 중심 ‘종부세’ 내년이 더 두렵다
종합부동산세를 둘러싼 논란이 계속되고 있다. 올해 종부세는 5조 7천억원으로 지난해 1조 8천억원보다 세 배 이상 늘어났다. 부과 대상도 28여만 명 늘어난 94만 1천명, 1인당 평균 부과액은 작년 270만원에서 602만원까지 증가했다.

급격하게 늘어난 종부세에 대한 불만이 커지자, 종부세 완화 얘기도 나오고 있다. 만일 종부세가 2022년에도 올해와 동일하게 적용된다면 2022년 종부세 부담은 훨씬 커질 수 밖에 없다. △우선 2021년에 아파트가격이 크게 올랐기에 이 를 2022 년 공시가격에 반영해야 하며 △ ‘ 공시가격현실화율’도 높아지고 △‘공정시장가액비율’도 2021년 95%에서 2022년 100% 반영으로 올라가기 때문이다.

이런 이유로, 올해 종부세 고지서를 받고서 충격에 빠진 다주택자를 중심으로 증여와 매도 등을 통해 종부세를 줄이기 위한 전략을 세우고, 2022년 대선 이후의 종부세, 양도세에 대한 정책 변화의 움직임을 살피면서, 종부세 과세 기준일인 6월 1일 전에 증여, 매도, 보유 중에 하나를 결정할 것으로 보인다.
‘양도세’ 중과 부담에 막혔던 출구는 열리나?
정부가 이렇게 종부세 부담을 늘린 이유는 세수 확보와 다주택자 매물 출현을 유도해 아파트 가격을 안정화시키기 위해서다. 세수 확보 측면에서는 확실히 성공했다. 하지만, 다주택자 중 많은 이들이 매도 대신 증여를 선택하거나 버티기에 들어가면서, 매물 절벽 현상으로 가격 상승을 오히려 부채질하게 됐다는 비난을 피할 수 없게 됐다.

이는 종부세 부담으로 나온 매물로 가격을 안정시키겠다고 하면서, 동시에 양도세 중과를 더욱 강화해 팔고 싶어 도 팔기 어려운 환경을 만들었기 때문이다. 2021년 6월부터 2주택자는 20%포인트 양도세 중과, 3주택자 이상은 30%포인트 양도세 중과를 하다 보니, ‘양도세를 내느니 차라리 증여를 하겠다. 일단은 버텨보겠다.’고 생각하는 것도 어찌 보면 당연하다고 할 수 있다.

최근에 ‘양도세’ 완화에 대한 논의도 대선 주자들의 주요 공약으로 다뤄지고 있다. 양도세 중과 1년 유예(6개월내 100% 유예, 9개월 내 50% 감면, 12개월 내 25% 감면 등)에 대한 안도 나오고 있어, 종부세부담으로 주택 매각을 검토 중인 다주택자들도 양도세 중과 유예 여부를 일단 기다린 후 의사 결정할 필요가 높아졌다.
다주택자 매물 나오면, 시장은?
종부세가 부담스러워 나온 매물이던 양도세 중과 유예가 실제로 한시적으로 적용돼 매물이 나오던, 2022년에는 다주택자 매물이 2021년보다는 증가할 것으로 예상된다. 다주택자라면 △거주 주택보다는 임대중인 주택 △양도차익이 작은 주택 중심으로 매물을 내놓을 것이고, 실거주자라면 6월 1일 전에 매각해야만 하는 급매 물건에 관심을 갖을 필요가 있다. 만일, 양도세 1년 중과 유예가 실행된다면 6월 1일 이후의 일시적 매물 잠김효과는 제한적이고, 매물이 점차 누적되면서 2023년에는 가격이 하락 전환될 가능성도 높아질 것으로 보인다.
종부세로 인기 떨어지는 상가주택, 원룸건물
종부세 부담이 커지면서 상가주택, 원룸건물을 매각하고자 하는 다주택자들도 증가하고 있다. 종부세 부담이 크지 않았을 때는 이런 매물들은 일반 상가건물이나 꼬마빌딩에 비해서, 관리는 귀찮지만 수익률이 높아 매매에 큰 어려움은 없었다. 하지만 종부세 부담이 커지면서 주택을 낀 상가주택이나 전체가 주택으로 구성된 원룸건물은 높은 수익률을 제시해도 거래가 잘 되지 않고 있다.

상가주택이나 원룸건물의 매입자 중 대부분은 이미 주택을 갖고 있고 수익형부동산으로의 투자를 고려하기에, 상가주택이나 원룸건물을 매입해 다주택자가 되고 급등하는 종부세 폭탄을 맞고 싶어하지는 않는다. 또한 유주택자가 매입을 한다면 주택분에 대해서는 대출도 어려워 자금 조달 이슈도 발생한다.

그래서, 상가주택을 매각하기 위해서 상층부에 있는 주택을 멸실하고 근린생활시설로 용도 변경을 한 후 매각하는 경우가 최근 들어 계속 증가하고 있다. 상권이 어느정도 받쳐주는 상가주택이라면 이런 방법을 쓸수라도 있지만, 코로나19 타격까지 더해진 대학가 원룸 건물은 높은 수익률을 창출하던 거위에서 미운 오리새끼가 되어가고 있다.
‘단독주택’ 매도자는 비과세 적용, 매수자는 대출받으려면
오래된 단독주택이나 다가구주택 한 채만 갖고 있으며 오랜 기간 거주했는데 매각하려고 하는 경우에도 세금이슈가 발생한다. 매도자 입장에서는 당연히 1세대 1주택 비과세와 장기보유특별공제를 받아야 한다. 반면 이런 노후 주택을 매입하는 이는 신축을 위해 매입하는 유주택자가 많은데 이 경우 대출도 나오지 않고, 다주택자 취득세 중과도 적용되기에 거래 자금 마련도 어렵고 비용도 증가돼서 매입을 망설일 수 밖에 없다.

이런 경우에는 매매계약은 단독주택인 현 상태에서 계약을 해, 매도자는 1세대 1주택 비과세 혜택과 장기보유특별공제를 받고, 매수인은 잔금일 전에 매도인의 협조로 용도변경 또는 멸실을 완료하면 잔금일에는 주택이 아닌 상태(근린생활시설이나 토지)로 취득하게 돼 대출도 가능하고 다주택자 취득세 중과 이슈도 피할 수 있다.

이렇게, 최근 부동산 거래에서는 취득, 보유, 매도 시에 발생할 수 밖에 없는 취득세, 보유세(재산세,종합부동산세), 양도세가 매도인과 매수인 각각의 사정과 상황에 따라 매우 다양한 경우의 수를 갖게 돼, 부동산 거래 시에는 대출 가능 여부와 함께 세금 부분도 반드시 사전에 체크해야 한다.
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