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2022. 08. 17
해외부동산 취득 시
주의할 사항들
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고액자산가를 중심으로 해외부동산에 대한 관심이 지속적으로 증가하고 있습니다. 해외부동산은 종합부동산세 목적상 주택 수에 포함되지 않아 종합부동산세에 영향을 주지 않습니다. 또한, 해외부동산은 양도소득세 목적상으로도 주택 수에 포함되지 않아 국내에 1주택을 이미 보유한 분들이 해외부동산을 추가로 취득하더라도 국내 주택을 처분할 때 1세대1주택 양도소득세 비과세 및 장기보유특별공제 혜택을 누리는 데 문제가 되지 않습니다.

이러한 장점이 있는 반면, 해외부동산을 취득하는 경우 여러가지 신고 및 보고의 번거로움이 있고 세금 문제가 복잡하게 느껴질 수도 있습니다. 한국 거주자인 개인이 해외부동산을 취득할 때의 신고·보고 의무 및 세금 신고·납부 의무와 관련하여 주의할 사항들을 알아보겠습니다.
1. 신고 및 보고 의무
국내법상 해외부동산 취득에 제한이 있던 시절이 있습니다. 투자 목적의 해외부동산 취득은 불가능하기도 했고, 금액의 제한도 있었습니다. 하지만 지금은 이러한 제한이 모두 사라졌습니다. 다만, 해외부동산 취득과 관련하여 외국환거래법 및 국제조세조정법에 의한 신고 및 보고 등의 의무를 준수해야 합니다.
(1) 외국환거래법상 신고 및 보고 의무
해외부동산 취득 이전 신고 의무 (외국환은행에 신고)
- 해외부동산 취득 대금을 송금하기 이전에 ‘해외부동산 취득 신고’ 필요
해외부동산 취득 이후 보고서 제출 의무 (외국환은행에 제출)
- ‘해외부동산 취득 보고서’ : 해외부동산 취득 대금 송금 후 3개월 이내 제출
- ‘해외부동산 수시 보고서’ : 해외부동산 취득 신고 수리일로부터 2년마다 제출
- ‘해외부동산 처분(변경) 보고서’ : 해외부동산 처분 또는 명의변경 후 3개월 이내 제출
해외부동산을 취득하려면 일단 외국환은행 한 곳(지정거래 외국환은행)을 지정하고, 취득 대금을 송금하기 전에 해당 외국환은행에 ‘해외부동산 취득 신고’를 해야 합니다. 만약 해외부동산 취득 신고 이전에 계약금 등의 명목으로 취득 대금 일부를 미리 송금해야 하는 상황이라면 외국환은행에 ‘해외부동산 취득내신고’를 하여 취득 대금의 10%까지 먼저 송금할 수 있습니다.

해외부동산 취득이 완료된 이후에는 외국환은행에 여러가지 보고서(사후관리 서류) 제출 의무가 있습니다. 취득 대금을 송금한 후 3개월 이내에 ‘해외부동산 취득 보고서’를 제출해야 하며, 해외부동산 취득신고 수리일로부터 2년마다 ‘해외부동산 수시 보고서’를 제출해야 합니다. 해외부동산을 처분했거나 명의를 변경했다면 3개월 이내에 ‘해외부동산 처분(변경) 보고서’를 제출해야 합니다.

해외부동산 처분 대금은 국내로 회수하는 것이 원칙이며, 만약 처분 대금을 국내로 회수하지 않고 다른 용도로 해외에서 사용하려면 사전에 한국은행에 신고해야 합니다. 외국환거래법에 의한 신고 및 보고 의무를 위반하는 경우 벌금 또는 징역의 대상이 될 수 있습니다.
(2) 국제조세조정법에 의한 보고 의무
해외부동산 취득에 따른 서류 제출 의무 (관할세무서에 제출)
- ‘해외부동산 취득·보유·투자운용(임대) 및 처분 명세서’를
해외부동산 취득 다음연도부터 처분 다음연도까지 매년 6월까지 제출
해외부동산을 취득하게 되면 외국환거래법상의 신고 및 보고 의무와 별개로 ‘국제조세조정에 관한 법률(국제조세조정법)’상의 보고 의무가 있습니다. ‘해외부동산 취득·보유·투자 운용(임대) 및 처분 명세서’라는 것을 각 사유가 발생한 다음 연도 6월 말까지 국세청 관할세무서에 제출하는 의무입니다(단, 취득·처분가격 2억 원 미만이면 제출 면제).

해외부동산을 취득, 보유, 임대, 처분한 다음 해에 제출해야 하기 때문에 사실상 취득한 다음 연도부터 처분한 다음 연도까지 매년 제출한다고 생각하면 됩니다. 가족 거주 등의 이유로 임대 소득 없이 해외부동산을 보유만 하고 있더라도 해당 서류를 제출해야 합니다(2022년 제출부터 적용되는 개정 사항). 국제조세조정법에 의한 서류 제출을 누락하는 경우 해외부동산 취득·운용·처분 가액의 10%(1억 원 한도)가 과태료로 부과될 수 있습니다.
2. 세금 신고·납부 의무
부동산과 관련된 세금은 일반적으로 취득, 보유, 처분의 세 단계에서 발생하는데, 해외부동산과 관련된 세금은 국내부동산과 다른 점들이 있기 때문에 주의해야 합니다. 특히 부동산 소재지국과 국내에 모두 세금 신고를 해야 하는 경우가 발생하므로, 한쪽 국가에서 세금 신고가 누락되지 않도록 신경 써야 합니다. 동일 소득에 대해 두 나라에 신고·납부하는 경우 보통 외국 납부 세액공제를 통해 이중 과세를 피할 수 있습니다. 단, 미국의 주 소득세, 순투자소득세(NIIT) 등 외국 납부 세액공제가 불가능한 경우도 있습니다.
(1) 취득 단계
국내 : 해외부동산 취득으로 인해 국내에 부담하는 취득세 없음
해외 : 부동산 소재지국 세법에 취득세가 있는 경우에만 납부
국내부동산을 취득할 때에는 취득세가 발생하지만 해외부동산의 경우 국내에 부담해야 하는 취득세는 없습니다. 부동산 소재지국에 취득세가 존재하는 경우에만 현지 과세당국에 취득세를 납부하면 되는데, 미국과 같이 부동산 취득세라는 것 자체가 없는 국가도 있습니다.
(2) 보유 단계
국내 : (보유세) 해외부동산 보유로 인해 국내에 부담하는 보유세 없음
     (임대소득세) 해외부동산 임대소득은 주택수와 상관없이 종합소득세 신고·납부
해외 : (보유세) 부동산 소재지국의 세법에 따른 보유세 납부
     (임대소득세) 부동산 소재지국의 세법에 따른 임대 소득 신고·납부
해외부동산의 보유 단계에는 보유세 및 임대소득세가 발생합니다. 해외부동산을 보유한다고 해서 국내에 납부해야 하는 보유세는 없습니다. 부동산 소재지국에서 정해 놓은 보유세를 현지 과세당국에 납부하면 그것으로 끝입니다.

미국의 경우 부동산을 보유하면 지방정부에서 재산세(property tax)를 부과하게 되는데, 부동산이 어느 주 어느 카운티에 소재하는지에 따라 재산세율의 차이가 큽니다. 실제 매수가 또는 매수 시점의 평가액을 기준으로 재산세가 부과되며, 재산세율이 1%가 안되는 곳이 있는가 하면 3%가 넘는 곳도 있습니다. 재산세 이외에도 부동산 보유자에게 특별부과세(special assessment tax)를 추가로 부과하는 곳도 있으니 반드시 확인해야 합니다. 미국은 재산세와 특별부과세를 합하면 부동산 보유에 따른 세금 부담이 국내 종합부동산세의 부담을 뛰어넘는 경우가 종종 있습니다.

해외부동산을 임대하여 임대소득이 발생한 경우 부동산 소재지국의 과세당국에 해당 소득을 신고·납부해야 하고, 한국 국세청에도 종합소득세 신고·납부 의무가 있습니다. 국내부동산의 경우 1주택이면서 기준시가 9억 원 이하인 경우 임대 소득에 대해 비과세 적용을 받지만, 해외부동산의 경우 주택수와 상관없이 임대 소득에 대해 과세가 되니 주의해야 합니다. 해외부동산을 임대하여 임대보증금도 같이 받는 경우에는 부부 합산 국내외 부동산이 3채 이상이면서 보증금 합계가 3억 원을 초과하는 경우에만 국내 세법에 정해진 산식에 의해 임대 소득에 포함하면 됩니다.
(3) 처분 단계
국내 : 해외부동산 양도일이 속하는 달 말일부터 2개월 이내에 양도소득세 예정신고·납부
해외 : 부동산 소재지국의 세법에 따른 양도소득세 신고·납부
해외부동산을 처분하여 양도소득이 발생했다면 일단 부동산 소재지국에 해당 소득에 대해 세금 신고·납부를 해야 합니다. 현지 세법에 따라 일정 요건을 충족하는 경우 부동산 양도소득에 대한 세제 혜택이 있는 경우가 있으니 미리 살펴보고 요건을 충족할 수 있도록 계획하는 것이 좋습니다. 가령 미국의 경우 2년 이상 실거주를 하면 양도소득에 대해 일정 금액까지 비과세 혜택이 있습니다.

해외부동산 양도소득에 대해 국내에서도 세금신고·납부의무가 있습니다. 해외부동산의 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 한국 국세청에 양도소득세 예정신고·납부를 해야 합니다. 동일 연도에 해외부동산을 여러 건 양도한 경우 각 물건별로 예정신고·납부를 하고 다음해 5월에 양도소득세 확정신고·납부를 해야 합니다. 해외부동산 양도소득세를 계산할 때에는 국내부동산과 달리 1세대1주택 비과세 규정이 적용되지 않는다는 점은 주의해야 합니다.
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