ADVISORY / Weekly 부동산 ISSUE
2023. 08. 16
누군가에게 아파트는 ‘마지막 희망’
집값 하락기, 청약통장 해지할까 말까
Weekly 부동산 ISSUE
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“그 아파트, 얼마 안 남았어…” -영탁(이병헌 분)
온 세상을 집어삼킨 대지진. 서울은 폐허가 됐습니다. 건물들이 속절없이 무너지는 가운데 살아남은 건 오직 ‘황궁 아파트’ 하나. 주민들에게 이제 아파트의 운명은 자신의 운명이 돼 버렸어요.
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이미지 출처: 영화 <콘크리트 유토피아> 스틸컷
8월 개봉한 영화 ‘콘크리트 유토피아’의 줄거리입니다. 이 영화는 단순한 재난 영화가 아니에요. 한국의 많은 사람들에게 아파트는 최후의 자산, 노후 안전망 역할을 해왔으니까요. 실제 아파트는 건재하더라도 아파트 가격이 무너지면 가정 경제가 휘청일 수 있어요.
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요새 부동산 때문에 고민 많으시죠? 윤석열 정부 출범 이후 부동산 시장은 뚜렷한 하락세를 보였습니다. 최근에는 정부의 적극적인 규제 완화로 거래량이 늘면서 큰 폭으로 하락한 집값이 조금 반등하긴 했지만, 전고점까진 갈 길이 멉니다. 여전히 높은 금리 상황과 낮은 경제성장률이 추가적인 집값 상승에 발목을 잡고 있어요.

특히 서울 수도권의 선호도 높은 상급지조차도 단기간 30% 수준의 하락을 경험하다 보니 수요자들은 ‘하락폭이 줄어든다고 해도 또다시 집값이 떨어지진 않을까’ 불안한 마음이 큽니다.

부동산 시장이 경색되자 청약시장도 얼어붙을 수밖에 없죠. 이럴 때 청약통장을 깰까 말까 고민이 들기 쉬워요. 오늘은 집값 하락기의 청약통장에 대해 얘기해 보려고 합니다.
얼어붙은 주택 청약 시장
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현재 주택 청약 시장의 온도부터 살펴볼까요.
과거 20년 전국 주택 평균 미분양은 6.8만 호 수준이었습니다. 작년 말 미분양 규모는 약 6.8만 호로 과거 20년 평균치와 유사해요. 그런데도 불구하고 시장 분위기가 좋지 않은 건 주택 미분양 물량이 2021년 말 1.7만 호에서 2022년 말 6.8만 호로 285%나 폭증했기 때문입니다. 증가폭으로는 역대 최고치입니다. 이렇게 급증한 미분양은 현재까지 해소되지 못하고 유지 중이며 청약 시장을 급속도로 얼어붙게 했습니다.
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집값이 빠지고 미분양이 늘면서 작년 청약 시장 경쟁률도 급격히 하락했어요. 1순위 청약통장 가입자 수 또한 올해 감소세를 보였는데, 전년 말보다 가입자 수가 줄어든 건 6년 만의 일입니다.

그런데 최근 청약 시장은 조금씩 활기를 찾고 있습니다. 원자재 가격 상승으로 향후 분양가가 더 오를 것이라는 인식이 확산되는 가운데 시세 차익이 확실한 단지의 경우 높은 경쟁률을 보였습니다.

게다가 정부의 청약 규제 완화도 청약 시장 활성화에 보탬이 되고 있습니다. 바뀐 청약 제도를 잘 이해하고 접근하면 내 집 마련뿐 아니라 시세차익의 기회까지 얻을 수 있습니다. 집값이 빠져도 청약에 관심을 둬야 할 이유가 여기에 있습니다.
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청약 시장이 달라졌다
이미 청약 통장을 없앤 분들도 계실 거예요. 과거에 청약에 당첨되었거나 가점이 낮아 청약을 해도 의미가 없었던 분들은 특히 그렇죠.
하지만 앞으로는 1순위 조건이 충족된 통장이라면 그대로 두고, 없다면 새로 만들어 1순위 조건에 미리 대비하는 것이 좋습니다. 청약 제도는 시장 상황에 따라 강화와 완화를 반복해 왔는데 윤 정부 출범 이후 1순위 청약 기회가 대폭 늘었기 때문입니다.
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우선 공급면적에 따라 추첨제 비중이 늘고 1주택 보유자도 1순위 청약이 가능해졌습니다. 다만, 투기과열지구 내에서는 무주택 세대에게 추첨 물량의 75%가 배정되기 때문에 유주택 세대는 25%만 배정됩니다.

이외에도 청약에 당첨되면 분양가와 상관없이 중도금 대출이 가능하고, 전매 제한 기한도 소유권이전등기까지(수도권 최대 3년)로 자금조달과 매각 시기 결정이 훨씬 유연해졌습니다.

청약으로 확실한 시세차익을 얻으려면 *투기과열지구내 분양가상한제가 적용되는 아파트를 주목해야 합니다. 아직 법 개정이 안 돼서 실거주 의무가 있긴 하지만요. 현재 투기과열지구로 남아 있는 곳은 강남3구와 용산구로, 선호도가 높고 입지 가치가 매우 양호합니다. 분양가 또한 상한제로 인해 주변보다 월등히 낮아 높은 시세차익이 기대되기 때문에 적극적으로 청약을 고려해 볼 만합니다.
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마지막으로, 서울지역 주요 분양 예정 아파트 단지를 정리해 봤어요. 투기과열지구는 별도로 표시해 놨으니 청약자격 등을 확인해 보시면 좋겠습니다.
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글. 미래에셋증권 VIP솔루션팀
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