소형주택, 세금 폭탄 주의! 다주택자, 양도세 환급?

ADVISORY / Weekly 세무 ISSUE

2024. 02. 06

소형주택 ‘세금 폭탄’ 주의!
다주택자 “나도 양도세 환급 대상?”

Weekly 세무 ISSUE

흔히들 “소득 있는 곳에 세금 있다”고 합니다. 여기에 ‘소득’ 대신에 ‘부동산’을 넣어도 말이 되는데요. 부동산과 세금은 떼어놓고 생각할 수 없죠. 부동산은 살 때(취득세), 가지고 있을 때(재산세, 종합부동산세), 팔 때(양도세) 모두 세금이 따라붙기 때문입니다. 부동산 규제와 세법이 워낙 자주 바뀌고 내용도 복잡하기 때문에 투자자라면 꾸준한 공부가 필요합니다.

얼마 전 정부가 발표한 ‘2023년 세법개정 후속 시행령 개정안’에는 1.10부동산 대책에 나온 부동산 세금 내용이 포함돼 있습니다. 다주택자 양도세 중과 완화를 1년 더 유예해 내년 5월 9일까지 연장하는 것과, 양도세와 종부세를 매길 때 소형주택을 주택 수에서 제외해준다는 내용이 핵심입니다.

하지만 세제혜택이 발표됐다고 해서 꼼꼼히 따져보지 않고 소형주택을 샀다간 낭패를 볼 수도 있습니다. 소형주택을 섣불리 사면 안되는 이유, 그리고 다주택자 중과 시기에 주택을 매도한 분이라면 반드시 체크해 봐야 하는 기획재정부의 최근 세법 해석 변화에 대해 살펴보도록 하겠습니다.

1세대 1주택자가 소형주택 사면
양도세, 종부세 1주택 특례 못 받는다

이번 시행령 개정안에 포함된 소형주택에 관한 세제혜택은 일정 요건을 갖춘 소형주택*에 대해선 다주택자 양도세 중과세와 종부세 세율 적용 시 주택 수 계산에서 제외해 준다는 내용입니다.

「소득세법 및 종합부동산세법」 시행령

*2024년 1월 10일부터 2025년 12월 31일까지 취득한 주택으로 다음 어느 하나에 해당하는 주택

① 소형 신축주택

1) 면적 : 전용면적이 60㎡이하

2) 취득가액 : 수도권 6억 원, 비수도권 3억 원 이하

3) 준공시점 : 2024년 1월 10일~2025년 12월 31일

4) 주택유형 : 아파트 제외

② 준공 후 미분양 주택

1) 면적 : 전용면적이 85㎡이하

2) 취득가액 : 6억 원 이하

3) 주택 소재지 : 비수도권

예를 들면, 2주택자가 주택을 한 채 더 취득하면 3주택자가 되는데요. 요건을 갖춘 소형주택을 취득했다면, 다른 주택을 팔 때 그 소형주택을 주택 수에서 빼주기 때문에 3주택이 아닌 2주택자로 간주하고 양도세를 계산해준다는 의미입니다. 다른 주택을 팔 때 주택 수에서 차감해주고, 해당 소형주택을 팔 때도 중과되지 않는 거죠.

종부세에서는 3주택 이상을 보유한 경우 일반세율보다 높은 중과세율이 적용되는데요. 마찬가지로 2주택자가 소형주택을 한 채 더 사면 세율 계산 시 주택 수에서 제외해주기 때문에 중과세율이 아닌 일반세율을 적용받을 수 있습니다. 양도세 중과는 세대당 주택 수로 판단하는 반면, 종부세 세율은 인(人)당 보유한 주택 수로 따집니다.

여기서 중요한 점은 1주택자 양도세 비과세나 1세대 1주택자 종부세를 판단할 때는 소형주택을 주택 수에서 빼주는 것이 아니라는 점입니다. 즉 1주택자가 소형주택을 취득하고 나서 기존의 주택을 판다면, 1세대 1주택 비과세를 받을 수 없게 됩니다.

결국 소형주택 양도세 세제혜택은 원래 다주택자였던 사람에게 의미가 있는 거죠. 하지만 다주택자 양도세 중과는 내년 5월 9일까지 유예된 데다가, 그 이후에 다시 중과가 시행된다 하더라도 조정대상지역*에 있는 주택을 팔 때에만 의미가 있기 때문에 사실상 이 혜택은 매우 제한적이라고 볼 수 있습니다.
*24년 2월 기준: 강남구, 서초구 송파구, 용산구

종부세도 마찬가지로 1세대 1주택자가 소형주택을 취득한다면 1주택 특례를 적용받을 수 없기 때문에 기본공제 12억원과 고령자, 장기보유에 따른 세액공제를 받을 수 없어 불리합니다. 종부세 세율 적용 시 주택 수는 인(人)당으로 계산하는 만큼 소형주택을 주택 수에서 제외해주는 것은 인당 주택 수가 2채인 상태에서 추가로 취득할 때만 의미가 있습니다.

이처럼 세제혜택을 발표했다고 해서 소형주택을 사는 것이 무조건 유리한 것이 아니므로 각자의 상황을 잘 따져본 후에 취득을 결정하는 것이 좋겠습니다.

그때는 중과세고 지금은 아니다

세법은 세금, 즉 돈과 관련된 법이다 보니 모르고 있다가는 금전적인 손실로 직결될 수 있습니다. 세무서는 납세자가 안 내거나 덜 낸 세금은 추징하지만, 납세자가 모르고 혹은 해석이 변경돼 더 낸 세금을 돌려주지는 않습니다. 세금에서 손해보지 않으려면 납세자 스스로 공부하고 챙겨야 합니다.

다주택자 양도세 중과는 과거 2004년에 처음 도입됐습니다. 그런데 2008년 글로벌 금융위기가 터지면서 부동산 경기가 얼어붙었죠. 침체된 부동산 시장을 활성화시킬 목적으로 당시 정부는 2009년 3월 16일부터 2012년 12월 31일까지 취득한 주택은 양도할 때 중과세율이 아닌 일반세율을 적용한다는 부칙을 발표했습니다.

자, 그런데 논쟁의 핵심은 이 부칙이 2018년 4월 1일 이후 다시 시행된 다주택자 양도세 중과에서도 그대로 적용되는지 여부입니다. 기획재정부는 종전 해석(2018년 10월)에서는 적용되지 않는다, 즉 중과세율로 과세된다고 밝혔는데요. 최근(2022년 12월)엔 해석을 변경해 중과세율이 아닌 일반세율로 과세한다는 예규를 내놓았습니다.

이에 따라 중과되던 시기인 2018년 4월 1일부터 2022년 5월 9일 사이에 해당 주택을 팔고 중과세율로 양도세를 낸 경우라면 변경된 해석에 따라 일반세율로 계산한 양도세와 비교한 차액을 환급받을 수 있습니다.

가령 2주택자인 김 씨가 2010년에 취득한 조정대상지역에 있는 양도차익 10억 원인 주택을 2022년 3월에 팔았다고 가정해 보겠습니다. 양도 당시 예규 상으로는 중과세율이 적용된다고 했기 때문에 김 씨는 일반세율 42%에 20%p를 가산한 62%로 계산한 양도세 약 6억4,100만 원(지방소득세 10%포함, 이하 동일)을 냈습니다. 하지만 일반세율 42%로 계산하면 양도세는 약 4억2,100만원으로 김 씨는 2억2천만 원 가량을 환급받을 수 있습니다.

환급받기 위해서는 법정신고기한이 경과한 날로부터 5년 이내에 관할 세무서장에게 더 낸 세금을 돌려 달라는 경정청구를 해야 합니다. 김 씨의 경우 2022년 3월에 양도했으므로 확정신고기한인 2023년 5월 말이 지난 후부터 5년 이내에 경정청구를 해야 더 낸 양도세를 환급받을 수 있습니다. 만약, 2018년 4월에 양도한 납세자라면 경정청구 기한이 2024년 5월 31일까지로 얼마 남지 않았기 때문에 서둘러야 세금을 돌려받을 수 있습니다.