21대 총선 공약사항에 따른 부동산 시장 향방은

ADVISORY / Weekly 부동산 ISSUE

2020. 05

21대 총선 공약사항에 따른
부동산 시장 향방은

Monthly 부동산 Issue

최근 부동산 시장은 12.16 대책 발표 이후 규제 지역을 중심으로 하락 추세가 뚜렷하다. 지방의 거 점 지역인 6대 광역시장은 대책 발표 전후 큰 차이없이 완만한 하락세를 보인 반면 서울 및 경기 지역은 차별성이 나타나고 있다. 대책 발표 후 서울은 급격한 조정을 받았지만 경기도는 비규제 지역을 중심으로 오히려 풍선 효과가 나타나며 활황세를 보였다. 총선이 끝나고 2주가 지난 4월말 현재 부동산 시장은 대부분의 지역이 하락세를 보이며 약세를 면치 못하고 있다.

부동산 시장 동향

최근 부동산 시장은 12.16 대책 발표 이후 규제 지역을 중심으로 하락 추세가 뚜렷하다. 지방의 거 점 지역인 6대 광역시장은 대책 발표 전후 큰 차이없이 완만한 하락세를 보인 반면 서울 및 경기 지역은 차별성이 나타나고 있다. 대책 발표 후 서울은 급격한 조정을 받았지만 경기도는 비규제 지역을 중심으로 오히려 풍선 효과가 나타나며 활황세를 보였다. 총선이 끝나고 2주가 지난 4월말 현재 부동산 시장은 대부분의 지역이 하락세를 보이며 약세를 면치 못하고 있다.

서울은 지역별, 금액대 별로 차별성이 나타나고있다. 서울내 아파트 가격을 주도한 강남3구 및 용산구의 15억 초과 고가주택 거래 비중은 전년 대비 감소한 것으로 나타났다. 12.16대책으로 인해 15억 초과 주택의 대출 제한과 보유세 강화로 수요가 크게 줄었고 양도세 부담에 증여를 많이 선택했기 때문이다. 반면 9억 이하 주택가격 형성지역은 수요가 몰리면서 거래량이 되려 늘며 온도차를 보이고 있다.

매수심리는 꺾이고 있다. KB국민은행이 발표한 아파트 매수우위지수는 2018년 9월 최대 164.5를 기록한 이후 큰 폭으로 하락하였다. 그러나2019.10월 102.9로 반등하며 매수세가 다시 살아나는듯 했으나 12.16 대책 여파와 코로나 이슈로 인해 최근 100 이하로 하락했다. 서울 지역의 매수세 위축이 확연한 가운데 향후 부동산 시장은 다수당인 민주당의 정책 방향성에 따른 영향이 불가피해 보인다.

21대 총선 정당별 주요 공약사항 및 더불어민주당 추진 정책에 따른 시장 전망

공급 확대

공급부족 해소를 위해 現정권에서 지정한 3기 신도시 개발은 사업추진에 탄력을 받을 것으로 보인다. 대부분 서울 경계지역 반경 2km 거리에 소재해 수도권 주거 수요를 충족 할 만한 입지 가치를 보유하고 있다. 도심권에서는 규제가 많은 재건축 공급부족 현상을 메우기 위해 가로주택정비사업 및 공공 재개발 사업 등을 활성화 할 예정이다. 그러나 계획대로 공급이 이루어지지 못할 경우 도심권 공급 갈증 해소는 어려울 수 있다.

정비 사업 지원

정부는 코로나 이슈로 인해 총회를 열지 못하는 조합 상황을 고려해 분양가상한제 적용 유예 시기를 당초 2020.4月에서 7月로 연기했다. 서울시도 내부 의견 조율에 어려움을 겪고 있는 조합에 도움을 주면서 정비사업을 지원하고 있다. 그러나 HUG(주택도시보증공사)와 일반분양가 협의라는 중요 사안을 앞두고 있어 진통이 예상된다. 또한 2020.7月이후 분양가상한제가 시행되면 정비사업은 사업성 하락이 불가피해 사업추진에 속도를 내지 못할 공산이 크다.

청년 신혼부부 담보대출

민주당은 금리를 낮추고 한도를 확대해 청년과 신혼부부 전용 담보 대출 공급을 공약했다. 강력한 대출규제가 있는 상황하에서 주택의 주요 수요층인 40대 전후의 세대들은 사실상 대출이 쉽지 않아 혜택을 보지 못하고 있는 실정이다. 청년과 신혼부부 전용 담보 대출을 시행하더라도 실제 혜택을 받는 수요층은 제한적일 것으로 보인다.

임대차기간 2+2보장

임대차계약 갱신청구권은 크게 강화될 것으로 보인다. 현행 주택임대차보호법에서는 최소 2년의 임대기간을 보장하는데 임차인이 희망할 경우 2년을 더 보장하는 법안이 도입 될 예정이기 때문이다. 2+2 계약갱신청구권이 시행되면 임대료 인상의 기회가 줄어든데 따른 보상심리가 작용하고 전세 수급과 맞물려 제도시행 이후 전세가 상승이 점쳐진다.

21대 총선의 결과 민주당이 압승하면서 현 정부가 추진하는 부동산관련 정책은 힘이 실릴 전망이다. 그동안 이어오던 대출규제와 세제 강화 등 수요억제 정책은 지속 될 것으로 보인다. 공급 측면에서는 3기 신도시가 본격적으로 탄력을 받으며 사업에 속도를 낼 가능성이 높다. 단기적인 시장 상황은 강력한 부동산 규제 정책과 코로나 이슈로 인해 조정 장세가 유지되고 있다. 그러나 중장기적으로 공급이 충분치 않을 경우 가격 상승 불씨가 여전해 시장 상황을 주의 깊게 살펴 볼 필요가 있다.

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출처. 미래에셋증권 VIP컨설팅팀