예를 들어 연간 순운영소득이 1억2천만 원인 빌딩이 있고, 시장의 기대수익률이 2%라면 그 빌딩의 가치는 1억2천만 원 ÷ 2% = 60억 원이 됩니다. 순운영소득에 변함없이 기대수익률이 3%로 올라갔다면 1억2천만 원 ÷ 3% = 40억 원으로 가격이 떨어지는 것입니다.

미국 상업용부동산 가격이 큰 폭으로 조정된 이유는 재택근무와 구조조정 등으로 오피스 필요성이 줄어들면서 공실률이 크게 높아졌기에 순영업소득이 많이 떨어진 데다, 금리 급등으로 기대수익률도 높아졌고, 대출 금리도 급등했기 때문입니다. 반면에 근무 유연성 등이 떨어지는 우리나라의 오피스 공실률은 여전히 낮은 편이고, 강남 불패 등에 대한 믿음도 강해 높은 가격(낮은 기대수익률)에만 매물이 나와 있었습니다. 그런데 매매가 안되니 매도자들이 가격을 낮추기 시작한 것이죠.

①기대수익률 4% 나오는 100억 원 빌딩을 자기 자본만으로 살 수도 있지만, ②대출금리 2.5%에 80억 원을 대출받는다면 자기자본 20억 원으로 자본수익률을 10%까지 높일 수 있습니다.

문제는 기준금리 급등으로 대출금리가 크게 올라가면 역(逆) 레버리지가 나고, 임대수입으로 이자도 갚지 못하게 될 수 있다는 것입니다.
이런 상황에 처한 건물들이 많아지면 결국 급매로 나오는 매물도 증가할 수밖에 없습니다.

수익형부동산의 가치를 결정하는 순영업소득(NOI)은 개별성이 워낙 강합니다. 그래서 운용을 어떻게 잘하느냐가 매우 중요한데요.
반면에 기대수익률은 시장에서 결정됩니다. 내가 아무리 운용을 잘 해도 기대수익률이 올라가면 가격은 낮아지고, 임대료를 하나도 올리지 않고 방치해도 기대수익률이 떨어지면 가격은 올라가는 것이죠.

이런 기대수익률은 다양한 요인에 영향을 받지만 가장 큰 영향을 미치는 것은 기준금리입니다. 기준금리가 낮아지면 대출금리도 낮아져 자금조달 부담이 줄어듭니다. 그러면 낮은 수익률에도 적은 금액으로도 레버리지를 크게 일으킬 수 있기에 기대수익률이 낮아져 가격은 상승합니다. 가격이 상승하면 투자수요도 더 몰려 가격이 급등합니다. 이런 시기가 코로나19의 영향으로 기준금리가 0.5%까지 낮아졌을 때입니다.

당시는 기준금리 0.5%, 대출금리도 2% 초반에 가능했습니다. 지금은 기준금리가 3.5%까지 올라가 있으며 대출금리도 4% 중후반대까지 올라가 있습니다. 그런데도 수익형부동산의 기대수익률은 크게 올라가지 않았습니다. 아직은 가격 조정이 더 진행될 수 있는 폭이 있다고 봐야 합니다.

2022년 미국발 금리 급등으로 아파트 시장은 급락했었죠. 아이러니하게도 금리에 더 민감하게 반응할 만한 수익형부동산은 당시 가격 조정이 거의 없었습니다. 왜 그랬을까요? 코로나19로 초저금리 상황이 지속되고 시장에 현금 유동성이 폭발적으로 증가했던 2021년에 수익형부동산 거래가 집중적으로 일어났기 때문입니다. 수익형부동산은 통상 3년 고정금리 적용 후 변동금리로 변경됩니다.
즉 2021년도에 수익형부동산을 매수한 많은 사람들은 3년이 경과하는 2024년부터 고금리의 압박을 느끼기 시작할 것입니다. 올해 들어 임대료로 대출이자도 내지 못하는 상황이 오면서 급매가 늘고 가격이 추가 조정될 가능성이 높아진 겁니다.

PF부실사업장 정리도 본격화될 예정입니다. PF부실사업장을 정리한다는 것은 결국 토지를 경공매로 매각한다는 얘기인데요.
예를 들어 3.3㎡당 2,000만 원에 분양하기 위해 토지비 1,000만 원, 건축비 600만 원, 금융비 100만 원 등 1,700만 원 총 개발 원가를 생각한 사업자가 있었다고 합시다. 2022년 아파트 가격 급락으로 2,000만 원에 분양할 수 없게 되고 분양가격을 1,700만 원까지 낮춰야 하는 상황이 됐습니다. 분양가는 떨어졌는데 건축비와 금융비용 급등으로 건축비 800만 원, 금융비 200만 원으로 원가가 증가한 것입니다. 사업성이 나오려면 토지가격은 크게 떨어질 수밖에 없습니다. 이런 토지가격의 하락은 주거용부동산보다는 수익형부동산 시장에 영향을 더 크게 미칩니다.

변동 금리가 적용되기 시작하는 급매물의 증가, PF부실사업장 정리 과정에서의 수익형부동산 투자 심리의 위축, 대출금리보다도 낮은
현 기대수익률 등을 투자 전에 고려해야 합니다. 작년에 비해 수익률이 개선됐다고, 최초 나왔던 매물가격보다 금액이 많이 떨어졌다고 급하게 매입할 시기는 아닙니다. 2024년에 수익형부동산 투자를 검토 중이라면 급하게 결정하기보다는 천천히 시장의 상황을 살펴보면서 기회를 엿보는 게 더 현명할 수 있겠습니다.