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INVESTMENT / The Sage Investor
2023. 03. 22
도쿄 중심가 재개발 전쟁
미쓰비시지쇼 VS 미쓰이부동산
미쓰비시지쇼 VS 미쓰이부동산
The Sage Investor
도쿄 중심가 재개발 전쟁에서 미쓰비시와 미쓰이가 맞붙었다.
일본의 수도 도쿄. 면적은 서울의 3.6배(2,193㎢), 인구는 1.4배(1,400만 명)인 대도시다. 23개의 특별구와 타마지구 등으로 구성되어 있지만, 수도기능이나 금융기관, 대기업은 지요다구, 미나토구, 츄오구의 도심 3구에 집중되어 있다.
그 도심 3구 중 하나인 지요다구 마루노우치 1가에 있는 것이 도쿄의 관문인 도쿄역이다. 이곳에서는 일반 기차와 신칸센이 하루 3천 회 오가며, 환승 없이 일본 전국 33개의 도도부현(都道府県)과 직결되는 일본 최대의 터미널역이다. 버스를 타면 하네다 공항, 나리타 공항에도 원스톱으로 갈 수 있는 교통의 요충지인 것이다.
이 도쿄역 주변의 마루노우치(丸の内)·야에스(八重洲) 지역에서는 요즘 상업 복합 시설이나 오피스 빌딩이 계속 들어서며 도시의 풍경이 크게 달라지고 있다. 그 중심에 있는 것이 미쓰비시지쇼(三菱地所)와 미쓰이부동산(三井不動産)이다. 모두 2차대전 전부터 일본을 대표하는 3대 재벌을 뿌리로 하는 기업이다. 미쓰비시지쇼는 도쿄역을 중심으로 다이마루유 지구(지요다구 오테마치, 마루노우치, 유라쿠초)에 30동 이상의 빌딩을 가지고 있는데, 그중에서도 마루노우치에는 미쓰비시 UFJ은행·미쓰비시상사·미쓰비시중공업 등 미쓰비시그룹 주요 기업의 본사 빌딩이 다수 포진해 있기 때문에 미쓰비시지쇼를 ‘마루노우치의 주인’이라고 부르기도 한다.
이 도쿄역 주변의 마루노우치(丸の内)·야에스(八重洲) 지역에서는 요즘 상업 복합 시설이나 오피스 빌딩이 계속 들어서며 도시의 풍경이 크게 달라지고 있다. 그 중심에 있는 것이 미쓰비시지쇼(三菱地所)와 미쓰이부동산(三井不動産)이다. 모두 2차대전 전부터 일본을 대표하는 3대 재벌을 뿌리로 하는 기업이다. 미쓰비시지쇼는 도쿄역을 중심으로 다이마루유 지구(지요다구 오테마치, 마루노우치, 유라쿠초)에 30동 이상의 빌딩을 가지고 있는데, 그중에서도 마루노우치에는 미쓰비시 UFJ은행·미쓰비시상사·미쓰비시중공업 등 미쓰비시그룹 주요 기업의 본사 빌딩이 다수 포진해 있기 때문에 미쓰비시지쇼를 ‘마루노우치의 주인’이라고 부르기도 한다.
마루노우치에는 미쓰비시그룹 주요 기업의 본사 빌딩이 다수 포진해 있기 때문에
미쓰비시지쇼를 ‘마루노우치의 주인’이라고 부르기도 한다.
미쓰비시지쇼를 ‘마루노우치의 주인’이라고 부르기도 한다.
미쓰비시지쇼가 도쿄역 일대의 재개발에 나선 것은 1998년경부터다. 오피스 거리였던 도쿄역 주변의 빌딩을 업무·상업·문화 기능이 덧붙여진 초고층 복합상업 빌딩으로 재건축함으로써, 빌딩의 입주율과 임대료를 높이려 한 것이다. 미쓰비시는 그때부터 2017년까지 20년간 9,500억 엔(9조 1,100억 원)을 투입해 재개발을 진행했다.
그 제1단계가 1998년부터 2007년에 걸쳐 진행된 재건축이다. 이때 등장한 것이 마루노우치 빌딩(마루 빌딩), 일본공업클럽회관·미쓰비시 UFJ신탁은행 본점 빌딩, 마루노우치 오아조, 도쿄 빌딩, 신마루노우치 빌딩(신마루 빌딩), 더 페닌슐라도쿄 등 6개 건물이다.
2009년부터의 2단계에는 마루노우치파크 빌딩·미쓰비시 1호관(후루카와 빌딩·마루노우치 야에스 빌딩·미쓰비시상사 빌딩 3동의 동시 재건축), 마루노우치 에이라쿠 빌딩, 오테마치 파이낸셜 시티 노스타워, 오테마치 호토리아(리소나·마루하빌딩과 미쓰비시 도쿄 UFJ 은행 오테마치 빌딩의 재건 계획), 마루노우치 이중교 빌딩(후지빌딩·도쿄 아키라빌딩·도쿄 상공 회의소 빌딩 3동의 재건축계획), 오테마치 파이낸셜 시티 그라인 큐브(오테마치 연쇄형 도시 재생 프로젝트 제3차 사업) 등의 건축이 2018년까지 계속 진행되었다.
그 제1단계가 1998년부터 2007년에 걸쳐 진행된 재건축이다. 이때 등장한 것이 마루노우치 빌딩(마루 빌딩), 일본공업클럽회관·미쓰비시 UFJ신탁은행 본점 빌딩, 마루노우치 오아조, 도쿄 빌딩, 신마루노우치 빌딩(신마루 빌딩), 더 페닌슐라도쿄 등 6개 건물이다.
2009년부터의 2단계에는 마루노우치파크 빌딩·미쓰비시 1호관(후루카와 빌딩·마루노우치 야에스 빌딩·미쓰비시상사 빌딩 3동의 동시 재건축), 마루노우치 에이라쿠 빌딩, 오테마치 파이낸셜 시티 노스타워, 오테마치 호토리아(리소나·마루하빌딩과 미쓰비시 도쿄 UFJ 은행 오테마치 빌딩의 재건 계획), 마루노우치 이중교 빌딩(후지빌딩·도쿄 아키라빌딩·도쿄 상공 회의소 빌딩 3동의 재건축계획), 오테마치 파이낸셜 시티 그라인 큐브(오테마치 연쇄형 도시 재생 프로젝트 제3차 사업) 등의 건축이 2018년까지 계속 진행되었다.
이러한 실적을 바탕으로 미쓰비시지쇼는 2020년 이후에도 오테마치·마루노우치·유라쿠초 지역의 재개발 사업에 전력하고 있다. 그것이 앞서 말한 1, 2단계를 넘어 3단계로 나아가는 ‘마루노우치 넥스트 스테이지’다. 혁신 진작과 디지털 기반 강화를 통해 개인의 삶의 질을 높이고 사회적 과제의 발견·해결을 도모하는 거리를 만들겠다는 것이다.
‘마루노우치 넥스트 스테이지’는 유라 쿠초 지역과 도키와바시 지역의 정비가 중심이다. 2030년까지 약 6천억~7천억 엔을 건축과 인프라 정비에 투자한다는 계획으로, 단순히 마루노우치 지역에 한정하지 않고, 주변의 ①유라쿠초에서 긴자·히비야 ②도키와바시에서 니혼바시·야에스 ③오테마치에서 간다 등 3개 주변 지역의 연결과 확산을 목표로 한다.
지역 재개발의 테마는 ‘마루노우치 리디자인’, ‘사람·기업이 모여서 새로운 가치를 낳는 무대’를 창조하는 것. 세부 항목으로 ‘마루노우치형 혁신·에코시스템의 진화’, ‘에코 시스템을 지원하는 디지털 기반의 강화’를 목표로 하고 있다. 그리고 중장기적으로는 ‘CO2 배출량 제로’, ‘폐기물 재생 이용률 100%’, ‘자연 재해에 의한 도시 기능 정체 제로’, ‘거리 보행자의 행복도 최대화’를 목표로 한다.
이미 히비야의 ‘마루노우치 1-3 계획’은 2020년 9월, 오테마치 빌딩 리노베이션 계획은 2021년 3월에 끝났다. 현재 미쓰비시지쇼가 총력을 경주하고 있는 것이 도쿄역 니혼바시 앞에 있는 지요다구 오테마치 2가의 ‘도키와바시 프로젝트’이다. A동-‘도키와바시타워’, B동-‘토치타워’, C동-‘변전소동’, D동-‘하수도국동’의 4동으로 구성된 프로젝트다.
‘마루노우치 넥스트 스테이지’는 유라 쿠초 지역과 도키와바시 지역의 정비가 중심이다. 2030년까지 약 6천억~7천억 엔을 건축과 인프라 정비에 투자한다는 계획으로, 단순히 마루노우치 지역에 한정하지 않고, 주변의 ①유라쿠초에서 긴자·히비야 ②도키와바시에서 니혼바시·야에스 ③오테마치에서 간다 등 3개 주변 지역의 연결과 확산을 목표로 한다.
지역 재개발의 테마는 ‘마루노우치 리디자인’, ‘사람·기업이 모여서 새로운 가치를 낳는 무대’를 창조하는 것. 세부 항목으로 ‘마루노우치형 혁신·에코시스템의 진화’, ‘에코 시스템을 지원하는 디지털 기반의 강화’를 목표로 하고 있다. 그리고 중장기적으로는 ‘CO2 배출량 제로’, ‘폐기물 재생 이용률 100%’, ‘자연 재해에 의한 도시 기능 정체 제로’, ‘거리 보행자의 행복도 최대화’를 목표로 한다.
이미 히비야의 ‘마루노우치 1-3 계획’은 2020년 9월, 오테마치 빌딩 리노베이션 계획은 2021년 3월에 끝났다. 현재 미쓰비시지쇼가 총력을 경주하고 있는 것이 도쿄역 니혼바시 앞에 있는 지요다구 오테마치 2가의 ‘도키와바시 프로젝트’이다. A동-‘도키와바시타워’, B동-‘토치타워’, C동-‘변전소동’, D동-‘하수도국동’의 4동으로 구성된 프로젝트다.
미쓰비시지쇼가 야심차게 선보인 도쿄의 도키와바시타워. 38층의 초고층빌딩이다.
A동 도키와바시타워는 높이 212m, 연면적 약 14만 6천㎡, 지상 38층, 지하 5층의 초고층 빌딩이다. 2021년 6월 30일에 준공했으며, 지하 1층에서 3층까지 있는 상업 존, 도쿄 토치 테라스(TOKYO TORCH Terrace)는 7월 21일부터 순차적으로 개업 중이다. B동의 ‘토치타워’는 높이 390m, 연면적 54만 4천㎡, 지상 63층, 지하 4층으로 도쿄타워(333m)보다 높은 일본 제일의 초고층 빌딩이다. 호텔이나 홀, 상업 시설 등을 가진 일본의 새로운 명소가 될 것으로 기대되고 있으며 2027년에 준공될 예정이다.
한편 미쓰비시지쇼의 라이벌, 미쓰이부동산도 도쿄 야에스 지역의 재개발에 힘을 쏟고 있다. 미쓰이 부동산은 미쓰이 물산, 미쓰이은행과 함께 일본 최대의 재벌이라고 했던 구 미쓰이 재벌의 맥을 잇는 미쓰이 그룹의 핵심 기업 ‘미쓰이 신고산케’(新御三家, 새로운 3총사라는 뜻) 가운데 하나이며, 일본 최대의 부동산 회사이다.
미쓰이부동산은 니혼바시에 다수의 빌딩을 갖고 있고, 본사도 있기 때문에, ‘니혼바시의 주인’이라고 불린다. 지난 고도성장기에는 재빨리 지방도시에 진출했고, 1968년에는 일본 최초의 초고층 빌딩 ‘가스미가세키 빌딩’을 세워 이름을 떨쳤다. 도쿄 디즈니랜드와 도쿄 디즈니씨(DisneySee)의 사업지주회사이며, 오리엔탈랜드를 게이세이전철과 함께 설립한것도 미쓰이부동산이다.
미쓰이부동산은 니혼바시에 다수의 빌딩을 갖고 있고, 본사도 있기 때문에, ‘니혼바시의 주인’이라고 불린다. 지난 고도성장기에는 재빨리 지방도시에 진출했고, 1968년에는 일본 최초의 초고층 빌딩 ‘가스미가세키 빌딩’을 세워 이름을 떨쳤다. 도쿄 디즈니랜드와 도쿄 디즈니씨(DisneySee)의 사업지주회사이며, 오리엔탈랜드를 게이세이전철과 함께 설립한것도 미쓰이부동산이다.
‘니혼바시의 주인’이라고 불리는 미쓰이부동산은 도쿄 디즈니랜드와 도쿄 디즈니씨의 사업지주회사이며,
오리엔탈랜드를 게이세이전철과 함께 설립했다.
오리엔탈랜드를 게이세이전철과 함께 설립했다.
미쓰이부동산은 1999년 도큐백화점 니혼바시점(구 시라키야)의 폐점을 계기로 주변지역 재개발에 착수했다. 2000년대에는 ‘니혼바시 재생 계획’을 주도하고, 2004년에는 코레도 2, 3빌딩(니혼바시 잇초메 빌딩)을 세웠다.
2007년에는 미나토구 롯폰기의 방위청 유적지에 도쿄 미드타운을 만들면서 고급 호텔, 리츠 칼튼 도쿄나 산토리 미술관을 유치해 복합 재개발의 노하우를 축적했고, 2018년에는 또 다시 유라쿠초에 도쿄 미드타운 히비야를 만들었다.
그리고 올해 8월에 미쓰이부동산이 야에스 2가 북구의 시가지 재개발 조합의 일원으로서 선보인 것이 ‘도쿄 미드타운야에스’다. 연면적 약 29만㎡, 높이 약 240m, 지상 45층, 지하 4층의 고층 빌딩이다. 지하 1~3층의 상업 플로어에는 57개 점포가 입점 예정이고, 2023년 3월에 그랜드 오픈(지하 1층 13개 점포는 선행오픈)할 예정이다.
39~45층은 일본에 처음 진출하는 불가리 호텔 & 리조트의 ‘불가리 호텔 도쿄’, 7~38층은 오피스 스페이스다. 오피스 스페이스는 도쿄역 주변에서는 최대급인 기준층 전용면적 약 4천㎡이고. 24층에는 피트니스와 입주자 전용 무료 라운지가 있다. 그리고 지하 1층은 야에스 지하상가나 JR도쿄역으로 통하고, 지하 2층에는 버스 터미널이 있어서, 도쿄역 앞 3지구의 재개발 사업과 이어진다. 이 터미널은 도쿄역 주변의 도로에 분산되어 있는 고속버스 정류소를 모아서, 국제 공항이나 지방도시와 연결되는 일본 최대 규모의 버스 터미널이 된다.
2007년에는 미나토구 롯폰기의 방위청 유적지에 도쿄 미드타운을 만들면서 고급 호텔, 리츠 칼튼 도쿄나 산토리 미술관을 유치해 복합 재개발의 노하우를 축적했고, 2018년에는 또 다시 유라쿠초에 도쿄 미드타운 히비야를 만들었다.
그리고 올해 8월에 미쓰이부동산이 야에스 2가 북구의 시가지 재개발 조합의 일원으로서 선보인 것이 ‘도쿄 미드타운야에스’다. 연면적 약 29만㎡, 높이 약 240m, 지상 45층, 지하 4층의 고층 빌딩이다. 지하 1~3층의 상업 플로어에는 57개 점포가 입점 예정이고, 2023년 3월에 그랜드 오픈(지하 1층 13개 점포는 선행오픈)할 예정이다.
39~45층은 일본에 처음 진출하는 불가리 호텔 & 리조트의 ‘불가리 호텔 도쿄’, 7~38층은 오피스 스페이스다. 오피스 스페이스는 도쿄역 주변에서는 최대급인 기준층 전용면적 약 4천㎡이고. 24층에는 피트니스와 입주자 전용 무료 라운지가 있다. 그리고 지하 1층은 야에스 지하상가나 JR도쿄역으로 통하고, 지하 2층에는 버스 터미널이 있어서, 도쿄역 앞 3지구의 재개발 사업과 이어진다. 이 터미널은 도쿄역 주변의 도로에 분산되어 있는 고속버스 정류소를 모아서, 국제 공항이나 지방도시와 연결되는 일본 최대 규모의 버스 터미널이 된다.
도쿄역 뒤 왼쪽에 있는 미쓰이부동산의 도쿄 미드타운 야에스. 앞에 있는 도쿄역으로 지하로 연결되며 지하 2층에는 일본 최대 규모의 버스 터미널이 들어온다.
또한 초등학교와 육아지원시설(유치원)이 설치되어 육아와 교육 수요를 소화할 수 있다. 건물 중에는 주변 지역에 전기와 열을 공급하는 에너지 플랜트를 설치해, 방재 대응력을 강화하고 환경 부하를 가볍게 만들었다.
미쓰이부동산은 인접한 야에스 2가 중구에서도 가시마건설, 스미토모부동산, 한큐한신부동산, 휴릭 등과 공동으로 2028년 준공 목표로 재개발을 진행하고 있다. 완성되면 지상 43층, 지하 3층, 사무실, 점포, 극장, 아파트, 인터내셔널 스쿨 등의 다양한 용도로 쓰이는 복합빌딩이 된다. 야에스 미드타운과는 지하 1층의 보도로 연결되어, 에너지 제휴에 의한 환경 부하 저감이나 재해 시 지원 기능 강화가 이뤄질 것이다.
미쓰이부동산은 인접한 야에스 2가 중구에서도 가시마건설, 스미토모부동산, 한큐한신부동산, 휴릭 등과 공동으로 2028년 준공 목표로 재개발을 진행하고 있다. 완성되면 지상 43층, 지하 3층, 사무실, 점포, 극장, 아파트, 인터내셔널 스쿨 등의 다양한 용도로 쓰이는 복합빌딩이 된다. 야에스 미드타운과는 지하 1층의 보도로 연결되어, 에너지 제휴에 의한 환경 부하 저감이나 재해 시 지원 기능 강화가 이뤄질 것이다.
야에스 지역의 재개발에는 미쓰비시지쇼나 미쓰이부동산 이외에 다른 회사도 움직이고 있다. ‘야에스 1가 동구’에서는 구야스다 재벌계 기업으로 야스다 젠지로가 설립한 일본에서 가장 오래된 종합 부동산 회사, ‘도쿄건물’이 중심이 되어 2025년 준공 목표로 초고층 빌딩 건설이 진행되고 있다. 1만㎡의 부지에 연면적 22만㎡, 높이 250m인 지상 51층, 지하 4층의 고층 빌딩이다. 중고층에는 오피스, 저층에는 극장이나 의료 시설이 들어가고, 지하에는 버스 터미널이 자리잡게 되어 있다.
도쿄건물은 ‘도키와바시 프로젝트’에 인접한 야에스 1가 북구에서도 사무실, 숙박시설, 점포, 종교시설, 고도 금융 인재 지원시설로 이루어진 연면적 약 18만㎡, 높이 약 235m, 지상 45층, 지하 5층의 초고층 빌딩을 추진 중이다. 준공은 2035년 예정이다. 이 밖에 스미토모부동산도 야에스 후지야 호텔 유적지가 있는 야에스 2가 남구의 재개발 사업 등을 앞두고 있어 향후 야에스 지역은 몰라보게 달라질 것이다.
도쿄건물은 ‘도키와바시 프로젝트’에 인접한 야에스 1가 북구에서도 사무실, 숙박시설, 점포, 종교시설, 고도 금융 인재 지원시설로 이루어진 연면적 약 18만㎡, 높이 약 235m, 지상 45층, 지하 5층의 초고층 빌딩을 추진 중이다. 준공은 2035년 예정이다. 이 밖에 스미토모부동산도 야에스 후지야 호텔 유적지가 있는 야에스 2가 남구의 재개발 사업 등을 앞두고 있어 향후 야에스 지역은 몰라보게 달라질 것이다.
마츠자키 다카시(松崎隆司)
경제 저널리스트. 기업경영이나 M&A, 고용, 사업승계, 비즈니스모델, 경제사건 등을 취재. 현재 니케이비즈니스, 이코노미스트, 프레지던트 등의 경제지나 종합지, 산케이비즈니스아이, 일간 겐다이 등에 기고하고 있다.
경제 저널리스트. 기업경영이나 M&A, 고용, 사업승계, 비즈니스모델, 경제사건 등을 취재. 현재 니케이비즈니스, 이코노미스트, 프레지던트 등의 경제지나 종합지, 산케이비즈니스아이, 일간 겐다이 등에 기고하고 있다.
출처. 미래에셋투자와연금센터
글. 마츠자키 다카시 | 사진. SHUTTERSTOCK, GETTY IMAGES
글. 마츠자키 다카시 | 사진. SHUTTERSTOCK, GETTY IMAGES
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