청약 당첨을 기대하기 어렵다면 기존 아파트 매입을 고민할 수 밖에 없습니다. 서울 아파트 가격이 너무 올라, 살까 말까 고민했더니 가격이 더 올라 고민만 깊어진 형국이었습니다. 높아진 가격때문에 거래량은 크게 줄었지만 거래될 때마다 신고가를 갱신하고 있습니다. 그나마 나와 있는 매물도 신고가와의 갭이 너무 큰 경우가 많습니다. 대책 발표 후 1~2개월은 계절적 비수기와도 겹쳐서 관망 장세가 이어질 것으로 보입니다. 이후 종부세 부담 물량과 2020년 상반기까지만 한시적으로 적용되는 양도세 중과 배제의 혜택을 받기 위한 매물이 3~5월에 집중될 것으로 예상됩니다. 내 집 마련 계획이 있는 실수요자라면 한 박자 빠르게 움직여 내년 2~4월 중 나오는 급매물 중심으로 매수할 필요가 있습니다.

‘12.16대책’이 발표된 다음날, VIP 고객들이 가장 많이 궁금해 하신 것은 내년 6월 전에 주택을 매각하면 양도세를 얼마나 아낄 수 있냐? 라는 것이었습니다. 그 동안 주택을 팔고 싶어도 양도세 중과로 세금 부담이 너무 커 매각도 못 하고, 그냥 갖고 있거나 ‘주택임대사업자’ 등록을 한 다주택자들이 많았습니다. 그러다 보니 가뜩이나 신규 공급 물량도 적은데, 매물마저 줄어드는 ‘매물 잠김 현상’이 발생하며 서울 아파트 가격을 더 밀어 올렸습니다.

적용 기간이 내년 6월 30일까지로 짧기는 하나, 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 다주택을 양도하는 경우 △양도소득세 중과(2주택자 10%p, 3주택자 20%p) 배제 △장기보유특별공제(15년 이상 보유 시 최대30%) 적용이 가능합니다. 최근 상승기에 가격이 2배 이상 오른 서울 아파트가 많았기에 양도세 부담이 클 수 밖에 없었습니다. 절세되는 금액이 크다면, 높아져 있는 시세에 아파트를 매각하는 것도 긍정적으로 검토해 볼 만합니다.

집 값이 계속 오르고 똘똘한 한 채에 대한 니즈도 커지면서, 집을 먼저 산 후 종전 거주 주택을 일시적 2주택자 양도세비과세로 팔고자 하는 분들도 늘고 있습니다. ‘9.13대책’으로 2018.09.14 취득분부터, 조정대상지역 내 일시적 2주택자는 신규 주택 취득일부터 2년(기존 3년) 이내에 기존 주택을 양도해야 비과세 혜택을 받을 수 있었습니다. 이번 ’12.16대책’으로 2019.12.17 취득 주택부터는, 1년 이내에 해당 주택으로 전입하고, 1년 이내에 기존 주택을 양도하는 경우에 한해서만 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 기간도 1년으로 짧아졌지만, 1년 내 ‘전입’해야 한다는 거주 요건이 새롭게 추가된 것에 반드시 유념해야 합니다.

만일, 1주택자가 마음에 드는 집이 있어 전세를 안고 매수를 하려고 하는데, 최근에 전세 계약이 돼서 세입자를 내쫓기 전에는 1년 내 ‘입주’가 불가능 할 경우에는 어떻게 해야 할까요? 세입자의 거주 안정이 중요하기에 <신규 주택에 기존 임차인이 있는 경우 전입의무기간을 임대차계약 종료 시(최대 2년)까지 연장> 가능하니, 전세 만기가 1년 넘게 남은 집이라고 매매계약을 포기할 필요는 없습니다.

’12.16대책’ 중 가장 급진적 정책은 바로 강력한 대출 규제입니다. 전세계 어디를 가나 주택이라는 것은 구입 자금 규모가 클 수 밖에 없어 대출 자체를 막는 경우는 없습니다. 이번 정책에서 투기지역/투기과열지구 내 15억원 초과 아파트는 대출 자체가 불가합니다. 이로 인해 15억원 초과 아파트의 매수세가 크게 둔화될 것으로 보입니다. 반면 기존 대출 조건인 LTV 40%를 그대로 받을 수 있는 서울 외곽이나 서울 내 오래된 9억원 이하 아파트에 대한 수요는 증가할 수 밖에 없습니다. 14~16억원 사이에 있는 강북 내 신축아파트 등은 15억원으로 가격이 수렴하는 현상도 예상됩니다. 공급에 대한 대책 변화없이 수요 옥죄기만 더 강하게 하고 있어, 가격 조정이 있더라도 그 폭은 크지 않을 것으로 보입니다.