ADVISORY / Monthly 세무 ISSUE
2020. 01
주택임대소득
전면과세 신고, 올해부터 시작
Monthly 세무 Issue
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올해는 주택임대소득의 수입금액이 2천만원 이하(2019년 귀속분)인 주택임대자도 신고를 해야하는 첫 해이다. 2014년~2018년 귀속분까지는 주택임대소득의 수입금액 2천만원 이하인 경우 소득세가 비과세됐다. 또한 올해부터는 주택임대자가 세무서에 사업자등록을 하지 않을 경우 수입금액의 0.2%의 가산세를 추가로 부담해야한다.

국세청은 지난 7일 이같은 내용을 발표하고 다주택·고소득임대사업자 중심으로 세무검증을 강화하겠다고했다. 따라서 주택임대를 하고 있을 경우 과세 여부와 사업자등록, 사업장현황신고, 소득세 신고를 꼼꼼하게 챙겨야 한다.
주택 임대소득의 과세 기준과 방법
월세의 경우 2주택자부터 과세되나 1주택자도 기준시가가 9억원 을 초과하는 고가주택인 경우 과세된다. 임대보증금은 3주택 이상자부터 과세되며, 보증금 합계가 3억원을 초과하는 경우만 과세된다. 보증금의 간주임대료는 보증금 합계액에서 3억원을 차감 후 60%와 2.1%를 곱하고 임대관련 이자, 배당소득을 차감해서 계산한다. 주택수는 부부 합산하여 계산하는데, 소형 주택일 경우 간주임대료 과세대상주택에서 제외된다.
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Case. 3주택자의 주택임대소득
1채는 전세 보증금 8억원, 1채는 보증금 1억에 월세 100만원,1채는 거주할 경우


3주택자이고 보증금이 3억원을 넘으므로 임대보증금도 과세되고, 월세도 과세된다
월세 : 100만원ⅹ12=1,200만원
보증금 : (9억원-3억원) ⅹ60%ⅹ2.1% = 756만원 (임대관련 이자, 배당 없음)
총 수입금액 = 1,200만원+756만원 = 1,956만원
과세 대상 주택임대자의 신고
올해부터 신고를 해야하는 과세대상 주택임대소득자라면 5월 소득세 신고 외에도 사업자등록, 사업장현황 신고를 해야한다.
1. 사업자등록 (~1월 21일)
주택임대사업자는 임대 개시일로부터 20일 이내에 사업장(해당 주택) 관할 세무서에 사업자등록을 신청해야 한다. 세금 혜택을 받기 위해 이미 지자체 (시·군 ·구청) 와 세무서에 임대사업자등록을 한 사람은 새롭게 사업자등록을 할 필요가 없다.
그러나 지자체에 사업자등록을 하지 않은 경우라도 올해부터 세무서에 임대사업자등록을 하지 않을 경우 직전일까지 수입금액의 0.2%의 가산세가 부과된다. 2019.12.31 이전에 주택임대를 시작하고 올해도 계속해서 임대를 하는 경우 올해 1.21까지 세무서에 사업자등록을 신청해야 한다. 여기서 한가지 주의할 점은 의무임대기간, 임대료 상한 등의 제약을 받기 원하지 않는 사람은 세무서에만 사업자등록을 신청하면 된다는 것이다. 지자체에도 임대사업자등록을 할 경우 의무임대기간 (4년 또는 8년)을 채우지 못하거나 임대료를 연간 5% 이상 올릴 경우 등 과태료가 별도로 부과된다. 세무서에만 사업자등록을 원하면 홈택스 (www.hometax.go.kr)에서 온라인으로 신청이 가능하고, 지자체와 세무서 모두 등록을 원하면 렌트홈 (www.renthome.go.kr)에서 온라인 신청이 가능하다.
2. 사업장 현황 신고 (~ 2월 10일)
올해 2월 10일까지 2019년도 주택임대 실적분 수입금액과 임대물건의 소재지, 계약 조건 등 사업장 현황을 사업장 관할 세무서에 신고해야 한다.
국세청은 올해 1월 15일부터 사업장 현황신고에 도움을 주기위해 안내문을 발송할 예정이다. 사업장 현황은 홈택스(www.hometax.go.kr)를 통해 온라인으로 신고할 수 있다.
3. 소득세 신고 (5월 1일 ~ 6월 1일)
2019년 주택임대소득에 대해서 올해 6월 1일(5월 31일이 일요일이므로) 까지 주소지 관할 세무서에 신고해야한다. 앞서 강조했듯이 올해는 2019년도 귀속 주택임대소득이 연간 2천만원 이하인 경우에도 신고해야 한다. 주택임대소득이 2천만원 이하인 경우 종합 · 분리과세시 각각의 예상 세액을 비교해보고 어떻게 신고하는 것이 유리한 지 판단해야 할 것이다. 국세청에서는 종합 · 분리과세 비교세액 및 간주임대료 간편 계산 서비스를 제공할 예정이다.
국세청이 자체 자료, 국토교통부의 확정일자 및 임대차계약신고 자료, 대법원의 전세권 및 임차권 등기자료 등 모든 주택임대차 정보를 연계분석해서 수입금액 검증을 철저히 하겠다고 발표한 만큼, 주택임대자는 신고를 누락해서 불이익을 당하지 않도록 주의해야 한다.
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