상가건물임대차보호법(이하 “상임법”)은 권리금을 뭐라고 설명할까요. 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유·무형의 재산적 가치 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 외에 지급하는 금전 등의 대가라고 규정하고 있습니다.

소위 말하는 시설권리금(시설, 설비에 대한 권리), 영업권리금(거래처, 신용, 명성, 노하우등에 관한 권리), 바닥권리금(점포 위치에 따른 각종 무형가치에 관한 권리)을 모두 포함하고 있어요. 누구와 어떤 부분에 대하여 권리금을 지급할지 약정했는가에 따라서 임차인 간, 또는 임차인과 임대인 사이에서도 계약이 성립할 수 있습니다.

하지만 임차인의 입장에서 주의해야 할 부분이 있습니다. 상임법에서 보호하는 “권리금 계약”은 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약(상임법 10-3조2항), 즉 임차인 간의 권리금 계약만을 의미한다는 점입니다.
다시 말해 임대차 계약이 종료된 경우 임차인은 상임법에 따라 임대인에게 직접 권리금을 달라고 요구하기는 어렵고, 다만 새로운 임차인과의 협의를 통해 권리금 계약을 체결하고 권리금을 회수할 수 있도록 보장해 달라고 주장할 수 있는 것입니다.

판례는 정당한 사유 없이 (임대인이 신규임차인과의)임대차 계약 체결 자체를 거부한 경우, 임차인 간 권리금 계약이 체결되지 않았다고 하더라도 손해배상책임이 있다[대법원 2019. 7. 10. 선고 2018다239608 판결]고 하고 있습니다.

실제 권리금 계약을 체결했는지 여부보다도 기존 임차인이 권리금을 회수할 기회 자체를 실질적으로 박탈했는지 여부를 기준으로 임대인이 져야 할 손해배상의 책임을 판단하고 있다는 점을 고려하여 임차인의 권리금 회수기회 보호에 유의해야겠습니다.

그렇다면 위와 같은 사유가 발생한 것이 아니라, 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 10년의 기간이 지나 계약갱신요구권이 없어진 경우에는 어떨까요?

판례는 상임법이 권리금 회수 기회 보호 의무 예외 사유에 “계약갱신요구권의 행사기간”이 도과한 경우는 규정하고 있지 않고, 권리금 회수 기회 보호 규정은 임대차 계약이 종료된 후에도 임차인이 일정한 범위 내에서 영업상 유·무형의 재산적 가치를 회수할 수 있도록 보장하기 위한 것[대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 2017다225329 판결]이므로, 단순히 계약갱신요구권의 행사기간이 지났다는 사유만으로는 권리금 회수 기회마저 사라지는 것은 아니라고 판시한 바 있습니다.

따라서 임대인은 기존 임차인이 10년 이상 상가를 임차하여 영업을 해 왔고, 이후 임차인이 임대차를 종료하면서 신규 임차인을 데려오는 등의 방법으로 권리금 회수 기회를 요청한다면 이를 보장해주어야 할 것입니다.