ADVISORY / Monthly 법률 ISSUE
2020. 09
한국 부동산을
미국거주자인 자녀에게 증여 한다면?
Monthly 해외법률 Issue
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다주택자에 대한 종부세 및 양도세의 추가 인상이 예고되면서 똘똘한 한 채로 줄여가려는 분들이 많다.
한 채로 줄이기 위해 다른 주택을 양도하거나 증여를 고민하기 마련인데 가급적 자녀에게 증여하려는 경향이 있다.
그런데 만약 자녀가 미국에서 정착하여 살고 있는 세법상 미국거주자라면 세금 문제가 어떻게 될까?
세법상 거주자 구분
관련된 세금을 따져보기 전에 먼저 자녀가 세법상 미국거주자인지, 한국거주자인지 확인해 보아야 한다. 세법상 거주자 개념은 실제로 거주하고 있는 국가와 상이할 수 있다. 특히 미국세법은 소득세 목적상 거주자 개념과 증여·상속세 목적상 거주자 개념이 다르기 때문에 더욱 유의해야 한다.
본 자료에서는 세법상 한국거주자(미국비거주자)인 부모님이 미국거주자(한국비거주자)인 자녀에게 한국에 소재한 부동산을 증여하는 경우를 전제로 한국과 미국의 세법이 각각 어떻게 적용되는지 살펴보기로 한다.
증여세
한국 : 한국거주자가 한국 부동산을 한국비거주자에게 증여하는 경우 국세청에 증여세 납부 의무가 있음
- 수증자가 한국비거주자인 경우 증여세 공제(5천만원, 미성년자 2천만원)를 받을 수 없음
- 수증자가 한국비거주자인 경우 증여자가 대신 납부하더라도 재차증여로 과세되지 않음
한국 세법상 한국거주자인 부모님이 한국에 소재한 부동산을 한국비거주자인 자녀에게 증여하면 증여한 달의 말일부터 3개월 이내에 한국 국세청에 증여세를 신고·납부해야 한다. 적용되는 증여세율은 한국거주자인 자녀에게 증여할 때와 동일하다 (10~50%). 다만 직계비속인 자녀에게 증여할 때 적용 받을 수 있는 증여세 직계비속 공제(5천만원, 미성년자 2천만원)는 자녀가 한국비거주자이기 때문에 적용 받지 못한다.

한국은 기본적으로 증여를 받는 수증자가 증여세를 납부해야 하지만, 수증자가 한국비거주자인 경우 증여자가 연대납세의무를 지기 때문에 증여자인 부모님이 자녀가 부담해야 하는 증여세를 대신 납부하더라도 일반적인 경우처럼 재차증여로 과세되지 않는다. (단, 취득세는 자녀가 직접 납부해야 하며 부모님이 대신 납부해주면 해당 금액을 증여한 것으로 본다.)
미국 : 미국비거주자가 한국 부동산을 미국거주자에게 증여하는 경우 IRS에 증여세 납부 의무가 없음
- 단, 미국거주자가 미국비거주자로부터 연간 $100,000 이상의 증여를 받는 경우 IRS에 신고해야 함
미국 세법상 미국비거주자인 부모님이 한국에 소재한 부동산을 미국거주자인 자녀에게 증여하는 경우 미국 국세청인 IRS에 증여세 납부 의무는 없다.

다만 미국거주자가 미국비거주자로부터 연간 $100,000 이상의 재산을 증여 받으면 다음해 세금신고 기간에 증여 사실을 신고해야 한다. 즉, 미국거주자인 자녀가 미국비거주자인 한국 부모님으로부터 $100,000 이상의 부동산을 증여 받았다면 증여를 받은 다음해 세금신고 기간에 증여와 관련된 내용(증여자, 증여자와의 관계, 증여재산 종류, 증여재산 시가 등)을 Form 3520에 기입하여 IRS에 제출해야 한다. 증여에 대한 신고일 뿐 납부해야 하는 세금은 없다.
보유세 (재산세, 종합부동산세)
한국 : 한국비거주자가 부동산을 보유하는 동안 국세청에 재산세 및 종합부동산세를 납부해야 함
미국 : 한국 부동산 보유에 대해 미국 IRS에 신고할 필요도 없고 내야하는 보유세도 없음
한국비거주자인 자녀가 한국 부동산을 보유하고 있는 동안 국세청에 재산세를 납부해야 하며 보유 주택의 공시가격이 6억원을 초과하는 금액에 대해서는 종합부동산세를 납부해야 한다. 한국거주자라면 1세대 1주택자인 경우 공시가격 9억원을 초과하는 금액에 대해서만 종합부동산세를 납부하면 되지만 한국비거주자이기 때문에 이 혜택을 받을 수 없어서 6억원이 기준이 된다.

미국거주자는 한국에 부동산을 보유하고 있는 사실을 미국 IRS에는 신고할 필요가 없으며, 미국에 신고·납부 해야 하는 보유세도 없다.
임대소득세
한국 : 한국비거주자가 부동산을 임대하여 임대소득이 발생한 경우 국세청에 종합소득세 신고를 해야 함
미국 : 한국의 임대소득을 미국 소득과 합산하여 IRS에 신고해야 함
한국부동산을 증여 받은 한국비거주자인 자녀가 부동산을 임대하여 임대소득이 발생하는 경우 국세청에 종합소득세 신고를 해야 한다. 단, 자녀가 한국에 증여 받은 주택 수가 2채를 초과하지 않고 월세가 포함되지 않은 전세만 주었다면 신고하지 않아도 된다.

미국거주자는 전 세계에서 발생한 소득에 대해 IRS에 신고·납부 의무가 있기 때문에 미국거주자인 자녀의 한국 부동산 임대소득도 소득신고 대상에 포함하여야 한다. 단, 한국 부동산에 전세를 주었다면 미국세법상으로 임대소득으로 보지 않기 때문에 신고할 필요가 없다. 한국에서 납부한 세금은 미국에서 외국납부세액공제를 받을 수 있으므로 이중으로 세금을 내지는 않지만 미국에서 적용받는 세율이 더 높다면 차이 만큼은 추가로 납부해야 할 수도 있다. 미국에서는 주 정부에도 한국의 임대소득을 포함하여 신고해야 하는 것을 유의해야 한다. (단, Florida, Texas, Washington 등 주 소득세가 없는 주도 있다.)
양도소득세
한국 : 한국비거주자가 한국 부동산을 양도하는 경우 국세청에 먼저 양도소득세 납부해야 함
미국 : 한국 부동산 양도소득을 미국 소득과 합산하여 IRS에 신고해야 함
한국 부동산을 증여 받은 한국비거주자인 자녀가 향후 부동산을 처분하게 되면 먼저 국세청에 양도소득세를 신고·납부해야 한다. 1세대 1주택자로서의 장기보유특별공제 혜택 및 양도세 비과세혜택은 한국비거주자이기 때문에 받지 못한다. 수증자인 자녀가 증여 받은 후 5년 이내에 주택을 처분하면 증여시점의 시가가 아닌 증여자의 취득가를 기준으로 양도차익을 계산하여 양도세가 높아지므로 주의해야 한다.

미국거주자는 미국에도 한국 부동산 양도로 인한 양도소득에 대해 신고·납부 의무를 해야 한다. 부동산 보유기간이 1년 이하인 경우 기본 소득세율(10~37%)이 적용되고 1년 초과인 경우 장기양도세율(0~20%)이 적용된다. 한국에서 납부한 양도소득세는 외국납부세액공제를 적용 받을 수 있다. 임대소득과 마찬가지로 주 정부에도 한국에서 발생한 양도소득을 포함하여 신고해야 한다.
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출처. 미래에셋증권 VIP컨설팅팀
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