인간 수명을 계산할 때도 평균의 의미를 액면 그대로 받아들여서는 안 된다. 우리나라 사람들의 평균 수명은 82.7세(2018년 기준, 통계청)이다. 대부분 이 나이까지 살 것처럼 보인다. 평균 수명은 단순 평균일 뿐이다. 때문에 분포도 따져 봐야 한다. 통계청 생명표를 보면, 83세 전에 사망하는 비율은 40%, 그 이후에 사망하는 사람은 60%다. 10명 중 6명은 평균보다 오래 산다는 얘기다. 이런 차이가 발생하는 이유는 사망 시점이 대개 84~91세에 집중돼 있기 때문이다. 최빈사망연령(가장 많은 사람들이 사망하는 나이) 통계도 참고해야 한다. 우리나라의 최빈사망연령은 88세다. 평균 수명이 82.7세이니 대충 그때쯤 죽을 거 같다고 생각하기 쉽지만 실제 대부분은 이보다 더 오래 살 가능성이 높다.

부동산 시장에서도 평균을 현실로 받아들여서는 안 된다. 서울의 아파트 평균 가격은 8억7719만원(2020년 2월 기준)이다. 그러나 아파트 시장에는 매우 높은 가격을 보이는 것과 저렴한 것이 공존한다.

주택 보급률이라는 용어의 한계도 평균의 함정과 함께 생각해 봐야 한다. 직관적으로 보급률이 100% 넘으면 주택이 충분히 공급된 것처럼 보인다. 주택보급률은 종종 정부 당국자들이 부동산 가격상승의 원인을 투기 세력에게 돌릴 때 자주 제시하는 근거다. 주택은 충분하게 공급돼 있는데 일부 투기세력이 주택을 많이 매입해 가격이 오른다는 것이다.

듣기에 논리가 명료하다. 사회에 필요한 주택은 충분한데, 이들 세력이 다수의 주택을 갖고 있으니, 다른 사람에게 돌아갈 주택이 없어졌다는 것이다. 이런 인식을 가지면 해법도 분명하다. 다주택자들이 집을 못 사게 하고, 기존에 있는 집들을 팔아 시장에 매물로 나오게 하는 것이다. 이를 위해 동원되는 수단이 바로 '세금'이다. 지금 현재 펼쳐지고 있는 부동산 시장의 풍경이다.

부동산 시장은 극단값이 존재하는 시장이다. 몇 백억원부터 몇 천만원까지 다양하게 분포돼 있다. 주택 형태도 방이 5개 있는 것부터 다세대처럼 몇 개의 주거공간이 한 건물에 존재하는 경우도 있다. 때문에 평균 가격이나 주택 보급률과 같은 지표는 전체적인 그림은 보여줄 수는 있어도 정확한 현실은 반영하지 못할 수 있다. 따라서 투자자들은 총량과 평균을 넘어 그것을 구성하는 동인(動因)을 보려고 노력해야 한다.

분명 주택보급률은 100%가 넘어섰다. 100%는 총량 개념이다. 전국적으로 집값 평균을 내면, 상승률이 생각보다 높지 않다. 그러나 시장에서는 여전히 주택 공급이 부족하다고 애기하고, 체감하는 가격 상승은 무서움마저 느끼게 한다. 왜 그럴까. 사람마다 시각에 따라 여러 입장이 있겠지만 주택 수요를 단순하게 1가구 1주택이라는 범주에 구겨 넣고 있는 것도 하나의 이유라고 생각한다. 누구나 집이 한 채 있으면 된다는 논리다.

그런데 지금의 수요자들은 눈높이가 높다. 그들은 대부분 아파트에 살고 싶어 하고, 학교도 가깝고, 역세권에다 대형 병원도 있으며, 쇼핑 시설도 가까운 곳을 찾는다. 직장하고도 가까워야 한다. 인간들이 지닌 다양한 수요는 평균이나 총량이란 개념으로 아울러 평가하기에는 다기하고 다양하다. 주택보급률 100%가 국민들의 주택에 대한 수요 패턴까지 반영하고 있는지는 의문이다.