ADVISORY / Monthly 세무 ISSUE
2020. 10
아파트 주택임대사업의 종말
(TAX 후속 조치)
Monthly 세무 Issue
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지난 8월 『민간임대주택에 관한 특별법』일부가 개정되어 주택임대사업자들의 의무임대기간 경과시 주택임대사업자 등록을 연장할 수 없도록 변경되었다. 또한 의무임대기간이 경과하지 않았더라도 과태료 없이 주택임대사업자의 자진 등록 말소가 허용된다.
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등록유지 기간 중 임대료와 종부세에 대한 세제지원 유지 및 추징 면제
다주택자는 주택 임대료에 대해서 임대소득세가 발생하고 주택을 보유하는 기간 동안의 주택의 기준 시가 합계 6억원 초과하는 경우 종합부동산세의 대상이 된다. 다만 주택임대사업로 등록한 소형주택의 경우는 아래와 같은 혜택을 받을 수 있다.

1) 임대소득에 대한 분리과세시 필요경비 우대
2) 임대소득에 대한 소득세 감면(30%,75%)
3) 종합부동산세 합산배제

다만 위의 혜택을 적용 받으려면 세법상 정한 기간 동안 주택임대사업자 등록을 유지해야 한다. 세법상 정한 기간 동안 주택임대사업자 등록을 유지하지 못하면 받았던 혜택이 추징한다. 『민간임대주택에 관한 특별법』의 개정으로 세법상 정한 기간 동안 주택임대사업자 등록을 유지하지 못하는 경우가 생겨 그동안 받았던 혜택을 추징당할 수도 있는 우려가 있었지만 『민간임대주택에 관한 특별법』이 개정되는 상황을 반영하여 자동 말소 되거나 자진 말소 하는 경우에도 그동안 받았던 혜택을 추징하지 않는다.
예) 단기임대주택이 4년으로 말소되어 5년 요건을 채우지 못하는 경우
장기임대주택이 임대등록일과 사업자등록일이 달라 8년 요건을 채우지 못하는 경우
물론 위의 혜택은 말소전까지만 유효하고 말소 이후에는 임대소득세와 종합부동산세의 혜택을 받을 수 없기 때문에 등록 말소 이후에는 세부담이 급격히 늘어나게 된다.
양도소득세의 혜택은 의무임대기간의 ½이상 임대해야
2018년 9월 13일 이전에 취득한 기준시가 6억원 이하인 주택의 경우는 주택임대사업자로 등록한 경우 양도소득세 중과세에서 배제되어 다주택자라도 양도시 중과세를 적용하지 않고 장기보유특별공제와 일반세율을 적용 받을 수 있다. 물론 세법상 정한 기간 동안 임대를 유지한 경우에만 해당된다. 하지만 주택임대사업자의 자진 말소를 유도하기 위해 의무임대기간 중 ½이상 임대한 경우는 세법상 임대기간을 지키지 못해도 중과세 배제 혜택을 받을 수 있다. 다만 자진 말소의 경우 임대주택 등록말소 후 1년내에 양도하는 경우에만 해당된다.

주택임대사업자의 거주주택 비과세와 관련된 내용도 마찬가지이다. 임대주택을 등록한 사람이 임대주택외에 1세대 1주택인 경우 본인의 거주주택을 양도할 때 양도소득세를 9억원까지 비과세 받을 수 있다. 이 또한 임대주택 임대기간을 채운 경우에만 해당 되었는데 자진 말소의 경우에는 임대기간의 ½이상 충족시에는 비과세 혜택을 유지할 수 있다. 하지만 말소 후 5년 내에 양도하는 경우에만 1세대 1주택 비과세가 가능하므로 주의해야 한다.
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장기보유특별공제 50% 특례는 가능 80%는 불가능
조세특례제한법상 주택임대사업자 등록을 한 전용면적 85㎡이하 주택(2018년 9월 13일 이후 취득은 기준시가 6억원 기준 추가)은 8년 임대시 50%의 장기보유특별공제를 받을 수 있고 10년 임대시에는 70%의 장기보유특별공제를 받을 수 있다.
하지만 자동 말소 규정이 생기면서 지자체와 세무서의 등록일이 달라 자동 말소 되는 경우 세법상 정하는 임대기간을 채우지 못하여 50%의 장기보유특별공제를 받지 못하는 상황이 생길 수 있다는 우려가 많았다. 하지만 다행히 장기일반민간임대로 등록한 아파트가 8년이 지나 등록이 자동 말소된경우 세법상 의무임대기간을 채운 것으로 간주하기 때문에 여전히 50%의 장기보유특별공제를 받을 수 있게 되었다.
그러나 자동 말소 된 경우 8년까지만 인정해줄 뿐 10년을 인정해주는 것은 아니기 때문에 70%의 장기보유특별공제를 받을 수 없다.

『민간임대주택에 관한 특별법』일부 개정으로 주택임대사업자 등록이 말소 되어 그동안 받을 수 있을 것이라고 생각했던 세제 혜택이 줄어들거나 말소 후 보유세가 급격히 늘어나는 부분도 있다. 개정 내용을 확인하고 본인의 세금을 미리 알아보고 이에 맞는 의사결정을 해야할 때이다.
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