ADVISORY / Weekly 부동산 ISSUE
2020. 11. 19
주택 & 상가法 시행,
임대차 시장 후폭풍은 여전!
· 주택 임대차 3法 시행 3個月, 임대차 시장 안정화에는 역부족
· 임대차 시장의 매물 부족은 거듭된 정부 정책의 영향 大
· 상가法 개정안 통과, 임대인과 임차인 상생 가능할까?
상가法 개정안 통과, 임대인과 임차인 상생 가능할까?
상가 시장에도 주택 임대차3法 만큼이나 영향력 있는 굵직한 법안이 통과됐다. 개정된 상가건물임대차보호법에는 코로나19로 인해 어려움을 겪는 임차인을 보호하기 위한 특례 규정이 신설됐다. 전염병과 같은 특수 상황에서 임차인은 차임증감청구권 행사가 가능하고 개정법 시행일(2020.09.29)로부터 6개월 기간 동안 연체한 차임은 계약해지, 계약갱신 거절 등의 사유에서 제외된다. 코로나19로 전례 없는 경제위기가 발생한 상황에서 정부의 의도대로 영업기반을 상실한 상가 임차인의 부담을 낮추고 임대인과 상생할 수 있을지 지켜봐야 할 대목이다.
최근 상가 시장 동향을 살펴보면 코로나19로 인해 중대형 상가 투자수익률은 작년 4분기 이후 지속적인 하락세를 이어가고 있다. 수익률 하락 추세가 가파른 만큼 임대인이 임대료를 감액해 줄 여력은 많지 않은 상황이다. 게다가 임차인이 요청한 임대료 감액 청구에 대해 임대인은 법적 수용 의무가 없어 소송으로 비화될 가능성도 존재한다. 한편 임대인이 임대료를 감액 한 경우 정상화 과정에 5% 증액 상한을 없앴다고는 하지만 서로 불편한 관계에 놓일 수 있어 분쟁 발생 가능성이 높다.
상가 시장의 침체 상황은 공실률에서도 여실히 드러난다. 공실률은 지속적으로 높아져 올해 3분기 12.4%로 역대 가장 높은 수치를 기록했다. 앞으로는 비어 있지 않아도 임대료를 받지 못해 공실과 다름없는 상황도 나타날 전망이다. 개정된 상가法에서는 3기 차임 연체 후 6개월이 지나야 계약 해지가 가능하다. 사실상 9개월 동안 상가가 공실인 것과 같다. 이후 명도소송까지 고려하면 1년 이상 임대료를 받기 힘들어 보증금이 전부 소진 될 가능성이 높다. 상가 투자를 한 임대인들은 일반적으로 대출을 일으키고 월임대료를 받아 이자를 납부 하고 생활비로 사용한다. 임대인 입장에서는 사실상의 공실 리스크를 최소화하기 위해 보증금을 높일 수 밖에 없다. 결국 임차인은 전보다 많은 임차 보증금 조달이 불가피해 초기 투자 비용이 늘면서 부담이 가중될 여지가 크다.
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