ADVISORY / Weekly 세무 ISSUE
2021. 04. 14
급등한 종합부동산세…
증여할까?
Monthly 세무 Issue
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국토교통부는 지난달 2021년 공동주택, 단독주택 공시가격안을 공개했다. 서울은 지난해 대비 평균 19.9%, 경기는 23.9%, 세종은 70.6%가 오른 가격이다. 공시가격의 상승과 더불어, 2021년부터 조정대상지역 2주택자이거나 3주택자 이상일 경우 종합부동산세 세율이 전년대비 2배 가까이 오르기 때문에 전년 대비 종합부동산세의 급등이 예상된다.
개인 보유 주택에 대한 종합부동산세율 인상
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위 표에서 보다시피 특히 조정지역내 2주택자의 세율이 많이 올랐는데, 종합부동산세의 세율을 결정하는 주택수는 세대별이 아니라 인별로 판단한다. 따라서 조정대상지역의 같은 세대내에서 공동명의로 보유 또는 1인이 2채를 갖고 있는 경우보다 각각 1채를 보유할 때 종합부동산세가 많이 줄어들게 된다.
사례. 2020년 기준 공시가 7억 아파트(공동소유) + 공시가 13억 아파트(단독소유)
예를 한번 들어보자. 서대문의 공시가 7억(2020년 기준, 시가 12억) 아파트를 1/2씩 부부 공동명의로 소유하고 있고, 잠실의 공시가 13억(2020년 기준, 시가 22억) 아파트를 단독 명의로 보유하고 있을 때 작년 보유세와 올해 예상 보유세를 비교해보면 다음과 같다. 올해 공시가는 전년대비 일괄 25% 오른 것으로 가정한다.
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이 경우 종합부동산세가 20년 831만원에서 21년 3,047만원으로 급격히 오르게 된다. 그런데 만약 현재 공시가 7억원의 부부 공동명의 아파트의 지분을 증여해서 1인 1채를 보유하게 된다면 올해 종합부동산세가 3,047만원에서 509만원으로 2,538만원 줄어들게 된다.
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그런데 이렇게 증여하면 종합부동산세는 줄어들겠지만 다른 세금이 발생한다. 증여세와 취득세를 고려해야한다. 그런데 배우자에게 10년간 6억원까지는 세금 없이 증여할 수 있다. 증여세의 평가기준은 시가이므로 아파트의 경우 최근 6개월 내 유사매매사례가액을 확인해야한다. 위 사례에서 서대문 아파트는 시가가 12억원이고 지분 절반을 증여하므로 평가액은 6억원이어서 공제금액 범위내이므로 증여세가 없다.
다주택자의 증여 취득세율 중과
그러나 취득세는 2020년 8월 개정되어 다주택자(세대의 주택으로 판단)가 공시가 3억 이상의 조정대상지역내 주택을 증여하는 경우 증여세가 12%로 중과된다. 농특세와 지방교육세를 합치면 전용 85㎡이하일 경우 12.4%, 전용 85㎡ 초과일 경우 13.4%이다. 따라서 증여세가 없더라도 취득세를 계산해보고 증여할지 판단해야 한다. 취득세의 과세표준은 공시가를 기준으로 한다.
앞의 사례에서 취득세는 현재 공시가 7억 X ½ X 12.4% = 4,340만원 (전용 85㎡이하)이다. 올해 예상 보유세 차이는 2,538만원이다. 따라서 2년 이상 보유한다고 하면 증여하는 것이 유리할 것이다. 주의할 점은 증여시 취득세는 공시가를 기준으로 하므로 공시가 인상이 확정되는 4월 말 이전에 해야 2020년의 공시가를 기준으로 취득세가 적용된다.
증여시 유의할 점
결국 증여시에는 예상 보유세, 취득세와 증여세를 모두 고려해서 증여할 지 결정해야 한다. 그리고 배우자나 직계비속의 공제금액은 10년내 동일인에게 증여가 없을 경우 적용된다는 점도 고려해야 한다.
그리고 만약 직장가입자의 피부양자인 경우 재산세 과표(주택의 경우 공시가의 60%)가 5.4억원을 넘고 소득이 1천만원 이상인 경우, 또는 재산세 과표가 9억원을 넘는 경우는 피부양자에서 탈락하여 지역가입자로서 건강보험료를 내야하는 것도 고려해야 한다.
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