ADVISORY / Monthly 부동산 ISSUE
2021. 11. 16
엄격해지는 가계대출,
주택시장 여파는?
Monthly 부동산 Issue
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10.26 가계부채 관리방안 발표
지난 4월에 이어 새로운 가계부채 관리방안이 추가로 발표 됐다. 가계부채는 과거 10년 동안 평균 7.6% 수준으로 증가했다. 같은 기간 전국 주택가격 평균 상승률은 3.6%를 기록했다. 가계부채 증가율과 비교하면 낮은 편이지만, 문제는 2017년 이후 껑충 뛴 집값 때문에 대출도 덩달아 늘었다는 점이다. 집값 상승이 가계부채 증가에 직접적으로 영향을 주면서 금융 당국은 문제를 심각하게 받아 들이고 있다. 내년 대선과 지자체장 선거를 앞두고 추가 대책까지 서둘러 발표하며 집값 안정화를 위해 총력을 기울이고 있다.
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10월 26일에 발표한 가계부채 관리 방안의 핵심은 차주단위 DSR 규제 도입 시기를 앞당기는 것이다. 지금은 규제지역 에서 6억원이 넘는 집을 사기 위해 주택 담보대출을 받거나 1억원이 넘는 신용 대출을 받을 때 DSR 40%가 적용된다. 하지만 내년 1월이 되면 조건 하나가 더 추가돼 총 대출이 2억원을 넘으면 DSR 규제를 적용 받게 된다.

비규제지역에 집을 사거나 1억원 이하 신용 대출을 받더라도 총 대출액이 2억원을 초과 하면 규제 대상 이다. 내년 7월엔 한층 강화된 규제가 적용된다. 총 대출액이 1억원이 넘어가면 무조건 DSR 규제가 적용된다. 당초 2023.7 예정이었던 적용 시점이 1년이나 앞당겨져 시행 된다.
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10.26 가계부채 관리방안 주요 Q&A 및 시장 전망
대출규제가 갈수록 복잡해지면서 궁금증 또한 늘고 있다. 10.26 대책에서 알아 둬야 할 주요 사항을 살펴보자.

먼저 총 대출액 산정 기준이다. 한도대출이라 불리는 마이너스 통장은 한도만 열어 두고 다 쓰지 않는 경우가 있다. 이경우 총 대출액은 실제로 사용한 금액이 아닌 한도금액 전체가 합산된다. 만약 대출을 받을 예정이라면 쓰지 않는 한도는 줄이는 것이 좋다.

두번째로는 이미 신용대출 2억원이 넘는 경우 만기 연장시 DSR 40%가 넘어가면 대출금을 갚아야 하는가이다. DSR 적용은 신규 대출부터 적용되기 때문에 소급 적용 하진 않는다. 다만, 기존 대출이 DSR 40%를 넘었다면 추가로 대출 받는 것은 어렵다. 일부 금융기관은 올 연말까지 신용대출 만기 연장시 연봉을 초과할 경우 5%를 상환하도록 유도하고 있다.

세번째로는 신규 분양을 받는 경우이다. 2022.1 이후 분양을 받으면 원칙적으로 DSR을 적용한다. 그러나 2022.1(2단계 시행일) 이전에 분양을 받은 경우에는 잔금 대출시 입주자모집공고일 당시 규정을 적용하기로 했다. 정비사업인 재개발, 재건축의 조합원들도 관리처분인가일의 규정을 적용하기로 예외조항을 뒀다.
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과거에는 소득과 상관없이 자산을 기준으로 대출을 해줬지만 앞으로는 소득과 상환능력이 중요하다. 높아진 집값에 ‘영끌’을 해서라도 내 집 마련이 가능한 상황도 신용대출 규제와 DSR 도입이 조기 시행되면서 물 건너 갔다. 지역적으로는 15억 이상 대출 불가 지역은 여파가 적다.

반면 중저가 주택이 몰린 지역은 수요가 위축되며 영향을 받을 것으로 보인다. 전세대출 규제도 하네 마네 말이 많다. 현재 전세 대출은 DSR을 적용 받지 않고 있다. 전세가 상승은 임대차3법 시행 이후 계속되고 있다. 매매시장이 수요이탈로 주춤하면 전월세 수요가 늘게 되고 전세가 상승 압력으로 작용할 수 있다. 갭투자의 문만 열리는 상황이다.
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