ADVISORY / Monthly 세무 ISSUE
2022. 04. 13
올해부터 달라지는
주요 세금 이슈
Monthly 세무 Issue
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최근 몇 년간 줄곧 세금은 사람들의 주요 관심사 중 하나였다. 세금이 미치는 영향이 그만큼 커졌기 때문이다. 게다가 세법은 매년 개정되는 거의 유일한 법이다. 중요한 세법 개정 내용을 체크해보고 나한테 적용되는 것이 없는지 확인해 보는 습관을 가져야 하는 이유다. 올해부터 달라지는 세금의 주요 내용을 살펴보자.
상가겸용주택, 주택과 상가 양도세는
어떻게 다를까
소위 상가와 주택이 섞여 있는 건물을 ‘상가겸용주택’이라고 한다. 양도세는 주택 또는 상가에 따라 다르게 적용된다. 주택은 1세대 1주택 비과세 요건인 2년 이상 보유(2017년 8월 3일 이후 취득한 조정대상지역 내 주택은 2년 이상 거주포함) 하면 양도가액 12억원까지 비과세 되어 양도세가 없다. 종전 양도가액 9억원에서 세법이 개정되어 2021년 12월 8일 이후 양도분부터는 12억원으로 상향 조정되었다.

양도가액이 12억원을 넘는다고 해서 양도차익이 전부 과세되는 것은 아니다. 전체 양도가액 중 12억원을 초과하는 양도가액에 대한 비율의 양도차익만큼만 과세한다. 여기에 3년 이상 보유한 부동산을 팔 때 공제받을 수 있는 장기보유 특별공제 혜택도 1세대 1주택자라면 더 많이 받을 수 있다. 보유기간 및 거주기간에 따라 각각 연 4%씩 적용되어, 10년 이상 보유 및 거주했다면 최대 한도인 양도차익의 80%를 공제받을 수 있다.

반면, 상가는 어떨까? 상가는 양도일 현재 1채뿐이라도 양도세 비과세는 없다. 비과세 규정은 주택에 한해서 1세대 1주택 요건을 만족했을 때 적용되는 것이기 때문이다. 마찬가지로 주택이 2채 이상인 사람이 보유한 상가라도 양도세 중과는 적용되지 않는다. 다주택자 중과는 주택에 한해서 적용되는 것이기 때문에 상가와는 관련이 없다.
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세법이 개정되면서 상속받은 주택은
피상속인의 사망일인 상속개시일로부터
2~3년간은 종부세 세율 적용 시
주택 수에서 제외해 준다.
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올해부터 12억원 넘는 상가주택,
양도소득세 부담 커진다
상가겸용주택 한 채를 가지고 있는 경우 양도세는 어떻게 될까? 작년인 2021년까지는 주택 연면적이 상가 연면적보다 크다면 전체를 주택으로 봐서 1세대 1주택 비과세를 적용했다. 반면, 주택 연면적이 상가 연면적과 같거나 작다면 주택 연면 적만큼은 주택으로 보고, 상가 연면적만큼은 상가로 보아 양도세를 계산한다. 따라서 주택 연면적이 상가 연면적보다 1㎡만 커도 상가로 쓰는 면적을 포함해 전체에 대해서 비과세를 받을 수 있었다.

그런데 올해부터는 양도가액이 12억원을 초과하는 상가겸용주택은 상가 연면적에 대해서는 더 이상 1세대 1주택 양도세 비과세 혜택을 볼 수 없다. 주택 연면적이 상가 연면적보다 커도 주택 연면적만 주택으로 보고, 상가 연면적은 상가로 보아 양도세를 계산하는 것으로 개정되었기 때문이다. 다만, 양도가액이 12억원 이하인 상가겸용주택이라면 종전과 마찬가지로 주택 연면적이 상가 연면적보다 크면 전체를 비과세받을 수 있다.
상속받은 주택은 종합부동산세 중과세율
적용할 때 주택 수에서 빼준다
상속받은 주택에 대한 종합부동산세(이하 ‘종부세’라고 한다) 내용도 개정되었다. 2021년부터 종부세 세율이 대폭 인상되었는데, 3주택 이상을 보유하고 있거나 조정대상지역 내 2주택이 있으면 일반세율의 2배가 되는 중과세율이 적용된다는 내용이다. 그 결과, 본의 아니게 상속받은 주택으로 인해 조정대상지역에 집이 2채가 되어버린 사람들까지 엄청난 종부세를 내게 되었다.

그러나 세법이 개정되면서 상속받은 주택은 피상속인의 사망일인 상속개시일로부터 2~3년간은 종부세 세율 적용 시주택 수에서 제외해 주게 되었다. 기간은 상속받은 주택이 어느 지역에 있느냐에 따라 각각 다른데 수도권, 특별시(읍·면 지역 제외), 광역시(군지역 제외)에 있는 주택은 2년, 이외 지역은 3년 동안 제외해 준다.

가령, 서울에 집 한 채를 가지고 있는 김 씨가 작년 말 아버지가 돌아가시면서 서울에 있는 집 한 채를 상속으로 받았다면 올해 과세기준일(6월 1일) 현재 조정대상지역 2주택자이다. 세법의 개정으로 상속개시일인 작년 말부터 2년간인 올해와 내년 종부세에서는 주택 수에서 제외되어 중과세율이 아니라 일반세율을 적용받는다. 주의할 점은 세율 적용 시 주택 수에서 제외되는 것일 뿐 종부세를 안 내는 것은 아니다. 김 씨는 원래 본인의 주택에 상속받은 주택을 더해서 일반세율로 종부세를 내야 한다. 또한 1세대 1주택자가 아니기 때문에 장기보유 세액공제나 고령자 세액공제는 받을 수 없게 된다.
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상속세 올해부터는
10년 동안 나눠 낼 수 있다
상속세 납부세액이 2천만원을 초과하는 경우 납부 부담을 완화해 주기 위해서 일정기간 동안 나눠서 낼 수 있는 ‘연부연납’을 신청할 수 있다. 단, 연부연납을 신청하려면 납부할 세액의 120%에 상당하는 담보를 제공해야 한다.

2022년부터는 나눠낼 수 있는 기간이 종전 5년에서 10년으로 연장되었다. 연부연납은 먼저 납부기한까지 1차 분납세액을 내고 나머지 금액을 기한에 맞게 나눠 내는 것인데, 각 회분의 분할납부 세액이 1천만원을 초과하도록 납부기한을 정해야 한다. 가령, 상속세 납부세액이 1억 2천만원인 경우 종전에는 6분의 1씩을 5년에 걸쳐서 내야 했지만, 이제는 11분의 1씩을 10년에 걸쳐서 낼 수 있게 된다. 다만, 2022년 1월 1일 이후 상속이 개시(피상속인 사망)된 분부터 적용이 되기 때문에 2021년에 피상속인이 돌아가셨고 아직 납부기한이 되지 않은 경우에는 적용받을 수가 없다.
동거주택 상속공제 대상이
사위나 며느리까지 확대된다
돌아가신 분과 사망일부터 소급하여 10년 이상 계속하여 1세대 1주택을 구성하면서 하나의 주택에서 동거하다가 사망일 현재 무주택자거나 피상속인과 공동으로 1세대 1주택을 보유한 사람이 주택을 상속받을 경우 주택가격의 100%를 6억원 한도로 공제받을 수 있다. 이를 ‘동거주택 상속공제’라고 한다.

종전에는 주택을 상속받는 상속인이 자녀인 경우에 한정되었으나 세법이 개정되어 자녀의 배우자인 사위나 며느리까지 포함된다. 다만 자녀의 배우자가 대습 상속을 받는 경우에 한해 적용받을 수 있기 때문에 자녀가 먼저 사망하여 자녀의 배우자가 위 요건을 갖추고 대습상속을 받을 때 동거주택 상속공제를 받을 수 있다. 이 개정 규정은 2022년 전에 상속이 개시되어 2022년 1월 1일 이후에 상속세 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에도 적용된다.
출처. 미래에셋투자와연금센터
글. 이은하 미래에셋증권 VIP컨설팅팀 세무사
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