ADVISORY / Weekly 부동산 ISSUE
2023. 06. 14
정약용도 꿈꿨던 ‘인 서울 내 집 갖기’
집주인 됐다고 끝이 아니다…반드시 알아야 할 ‘이 제도’
Weekly 부동산 ISSUE
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“만약에 돈이 없어서 서울 한복판으로 갈 수 없으면 잠시 근교에 살면서 과일과 채소를 심어 생활을 유지하다가 재산을 불린 후에 서울에 들어가라.”
요새 부모님들의 조언과 크게 다르지 않죠? 이 문구는 <목민심서>를 쓴 조선시대 관료이자 학자 정약용이 아들에게 전하는 구절을 써내려간
<하피첩> 내용의 일부입니다. 물론, 당시에는 ‘서울’이 아니라 ‘한양’이라 적었죠.
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정약용이 말한 '한양에서 10리 이내의 범위'를 이르는 성저십리(城底十里)
한양에서 10리 안에 해당하는 '성저십리'는 한양도성으로부터 십 리(약 4km) 이내에 해당하는 지역으로, 한성부가 담당하는 지역이었다. 현재로 치면 한강-마포-불광동-북한산-우이천-미아리-중랑천 부근이다.
청백리* 정약용도 아들들에게 “한양에서 10리 안에 살게 하겠다”고 다짐했다니. 예나 지금이나 부동산은 모두의 숙제네요.
그런데 집주인이 됐다고 해도 그것으로 끝이 아닙니다. 세금, 규제 이슈 등 신경 쓸 문제가 한두 가지가 아니거든요. 전세 사기에 고금리까지, 부동산 시장이 혼란에 빠진 요즘은 더더욱 그렇죠.
*고려 시대와 조선 시대의 모범 관료에게 수여되는 명칭
주택임대차 신고제 과태료 부과, 1년 더 유예
이럴 때일수록 기본에 충실해야 합니다. 부동산 시장의 룰, 규제 현황을 짚어볼 필요가 있어요. 얼마 전 정부는 ‘주택임대차 3법의 마지막 퍼즐’ 주택임대차 신고제의 계도기간을 1년 더 연장했어요. 당초 올해 6월부터는 위반 시 과태료를 부과할 예정이었는데, 부동산 시장이 불안해지자 1년 더 유예기간을 주기로 한 거죠.

그럼 신경 꺼도 되는 걸까요? 아니죠. 계도기간은 늘어났지만 거래신고는 현재 의무사항입니다. 언젠가는 위반 시 과태료를 내야 한다는 의미입니다. 그럼, 부동산 거래를 할 때 지켜야 할 거래신고 제도에 대해 살펴볼까요.
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부동산 거래신고제도란?
거래신고 제도는 부동산의 거래 유형에 따라 매매와 임대차 두 가지로 나뉩니다.
매매를 하는 경우부터 볼까요. 2017년부터 부동산 거래신고 제도가 시행되고 있습니다. 부동산 거래신고 제도란 말 그대로 부동산 거래 가격을 계약일로부터 30일 내에 신고해야 하는 제도입니다. 부동산 매매계약 체결 시 가격을 낮게 해서 계약서를 작성하는 이중계약 관행을 없애고 부동산 거래를 투명하게 하기 위해 도입됐어요.

신고 방법은 매수인 또는 매도인이 부동산거래계약 신고서를 부동산 소재지를 관할하는 시장, 군수, 구청장에게 제출하거나 국토교통부 거래관리시스템을 통해 온라인으로 신고하면 됩니다. 보통은 거래 계약을 체결한 공인중개사가 대리신고를 합니다.

신고는 거래계약 체결일로부터 30일 이내에 해야 합니다. 부동산 거래신고를 하지 않은 경우에는 500만 원 이하의 과태료가 부과됩니다. 부동산 거래 신고를 거짓으로 한 경우에도 부동산 취득가액의 5%에 상당하는 금액의 과태료가 부과될 수 있으니 주의해야겠죠.

주택 매매 시 부동산거래 신고를 하는 경우라면 유의할 사항이 더 있습니다.
△법인이 주택을 매수하는 경우 △투기과열지구 내에 소재하는 거래가격이 3억 원 이상인 주택을 매수하는 경우 △투기과열지구가 아닌 지역에서 거래가액이 6억 원 이상인 주택을 매수하는 경우에는 주택 구입자금 관련 자금조달계획서를 제출해야 합니다. 만약 매수 주택이 투기과열지구 내에 있는 경우라면 자금조달계획서 외에 입주계획서 및 자금 관련 증빙서류까지 추가로 내야 하고요.
주택임대차 신고제도는
매매가 아닌 임대차 계약도 살펴볼까요? 이때는 모든 종류의 부동산에 신고 의무가 있는 건 아닙니다. 임대차 신고 의무는 전국 및 수도권(일부 군 지역 제외)의 주택임대차보호법상 주택으로 분류되는 아파트, 다세대, 고시원, 기숙사(학교시설 제외), 공장, 상가내 주택 등에만 적용됩니다. 주택에 한해 적용되기 때문에 주택임대차 신고제도라고 불립니다.

주택임대차 신고제도는 정확한 임대차 시세 정보가 없어 임차인이 임대인보다 불리한 상황에 놓이는 상황을 막고 혹시나 분쟁이 발생하면 임대료 기준으로 활용하기 위해 도입됐어요. 당초 법령 개정이 완료된 2021년 6월 1일부터 시행하되 1년 동안의 계도기간을 가질 예정이었습니다. 그러나 계도기간이 계속 연장되면서 법 시행 이후 3년 동안 계도기간이 이어지고 있습니다.

신고방법 및 신고기한은 앞서 살펴봤던 부동산거래 신고와 동일해요. 임대인 또는 임차인이 주택 소재지 관할 시장, 군수, 구청장에게 제출하거나 국토교통부 부동산거래관리시스템을 통해 온라인으로 신고할 수 있습니다. 주택 임대차 계약을 체결하면 전입신고를 하기 위해 주민센터를 방문하죠? 이때 임대차 계약서와 신분증을 지참하면 확정일자 및 임대차 신고를 한 번에 해결할 수 있습니다.

신고대상은 보증금 6천만 원, 월 차임 30만 원을 초과할 경우만 해당됩니다. 어떤 집주인은 이런 꾀를 내겠죠. ‘신고를 피하려면, 월세를 30만 원 이하로 해두는 대신에 관리비 명목으로 돈을 더 받아 월세를 충당하면 되겠다.’ 실제로 이런 사례가 왕왕 있습니다.

그래서 정부는 전월세 매물 광고 시 관리비 부과내역을 표시하고 공인중개사도 임대차계약서에 관리비 내역을 작성하도록 할 계획입니다. 매물 광고부터 계약까지 관리비 내역을 투명하게 공개하도록 개선하겠다는 거죠.

주택임대차 신고는 조건에 맞으면 모두 신고대상이지만 예외가 있습니다. 주택 임대차 계약을 갱신하는 경우로, 보증금 및 차임의 증감없이 기간만 연장했다면 신고를 하지 않아도 됩니다. 위반시 제재 사항은 어떻게 될까요. 신고를 하지 않거나 거짓으로 한 경우 100만 원 이하의 과태료가 부과됩니다.
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주택임대차 신고제와 관련해 사람들이 자주 궁금해하는 질문들도 정리해봤어요.
주택임대차 신고제도 주요 Q & A
Q
대상지역과 금액이 아닌데도 신고할 수 있나요?
A
- 경기도를 제외한 도 지역의 군지역은 모든 계약이 신고 대상이 아님
- 신고제 시행지역의 보증금 6천만 원 이하 또는 월차임 30만 원 이하의 임대차 계약은 신고대상 아님
- 신고대상지역이 아닌 경우 확정일자는 기존 방식 신청(주민센터 방문 또는 부동산거래관리시스템 온라인)
Q
임대차 계약신고는 누가 해야 하나요?
A
- 임대차계약 당사자(임대인, 임차인) 모두에게 있음
- 다만, 당사자 중 1인이 임대차 계약서를 제출하거나 계약체결사실을 입증할 수 있는 입금증, 통장사본 등을 제출하면 신고 가능
- 공인중개사 등 위임 받은 자는 누구나 대리 신고 가능
Q
전입신고만 하면 임대차 신고가 자동으로 되나요?
A
- 전입신고 시 임대차 계약서를 제출하면 처리 가능
- 관할 주민센터를 방문하여 전입신고시 임대차 계약서를 함께 제출할 경우 통합민원창구에서 한번에 처리 가능
- 다만, 계약 후 30일 이후 전입신고를 하는 경우 계약 후 30일이내 임대차 신고를 먼저 해야 함
Q
임대차 신고를 하면 확정일자는 어떻게 부여 받나요?
A
- 임대차 신고시 계약서를 함께 제출할 경우 임대차 계약 신고필증 교부 시 우측 상단에 확정일자 번호 표기
- 임대차 신고 접수가 완료된 날 확정일자 효력 발생
  ※ 예를 들어 6월 5일(토) 정상적으로 신고 접수 완료하고 담당공무원이 6월 7일(월) 임대차신고 처리 시 확정일자 효력은 6월 5일부터 발생(접수완료시점)
Q
단기 임대차 계약도 신고 대상인가요?
A
- 단기 임대차 계약도 지역 및 금액에 해당되면 대상
- 다만 일시사용이 명백한 임대차계약의 경우 제외
- 전입신고가 되어 있는 본 거주지가 있고 일시적 출장이나 제주 1개월 체험 등 다른 사정에 의해 일시적 거주가 명확한 단기 임대차 계약의 경우 신고대상 아님
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글. 미래에셋증권 VIP솔루션팀
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