ADVISORY / Monthly HOT ISSUE
2020. 01
12.16 부동산대책과
상황별 대응전략
Monthly HOT ISSUE
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좀처럼 상승세가 꺾이지 않는 수도권 아파트 시장을 안정시키기 위해 ‘12.16 주택시장 안정화 방안’이 기습적으로 발표됐습니다. 정책 발표 후 매수자와 매도자 모두 서로 눈치를 보며 어떻게 해야 할까하는 고민을 안고 2020년 새해를 맞이했습니다. 정책의 내용이 광범위하고 복잡하니, 시장에 영향력이 큰 주요 정책을 중심으로 내 상황에 맞는 전략을 세워야 할 때입니다.
청약 가점 높은 무주택자
반가운 분양가상한제 적용 지역의 확대
민간택지 분양가상한제 적용 지역이 <서울 강남구 등 8개구 27개 동>에서 <서울 18개구와 광명/하남/광명 등 총 322개동>으로 대폭 확대됐습니다. 청약 가점이 높은 무주택자라면 분양가상한제 적용 지역이 확대된 만큼 청약 기회가 더 많아진 것입니다. 청약 경쟁률은 여전히 높겠지만 분양가상한제 적용을 받는 청약 단지들의 공급이 계속된다면 낮은 가점으로도 당첨될 가능성이 높아질 수 있습니다. 청약가점 60점 이상인 무주택자라면 서둘러 집을 사기보다는 분양가상한제 지역에서 신규 공급되는 아파트 청약을 노려볼 만합니다. 청약 시의 지역 우선 공급을 고려한다면 투기과열지구와 대규모 신도시의 경우, 거주 요건이 2년 이상으로 늘어나는 것에도 미리 대비하는 것이 좋습니다.
내 집 마련 고민 중인 실수요자
2020년 2~4월 중 매수
청약 당첨을 기대하기 어렵다면 기존 아파트 매입을 고민할 수 밖에 없습니다. 서울 아파트 가격이 너무 올라, 살까 말까 고민했더니 가격이 더 올라 고민만 깊어진 형국이었습니다. 높아진 가격때문에 거래량은 크게 줄었지만 거래될 때마다 신고가를 갱신하고 있습니다. 그나마 나와 있는 매물도 신고가와의 갭이 너무 큰 경우가 많습니다. 대책 발표 후 1~2개월은 계절적 비수기와도 겹쳐서 관망 장세가 이어질 것으로 보입니다. 이후 종부세 부담 물량과 2020년 상반기까지만 한시적으로 적용되는 양도세 중과 배제의 혜택을 받기 위한 매물이 3~5월에 집중될 것으로 예상됩니다. 내 집 마련 계획이 있는 실수요자라면 한 박자 빠르게 움직여 내년 2~4월 중 나오는 급매물 중심으로 매수할 필요가 있습니다.
양도세 부담 큰 다주택자
2020년 상반기 내 매각
‘12.16대책’이 발표된 다음날, VIP 고객들이 가장 많이 궁금해 하신 것은 내년 6월 전에 주택을 매각하면 양도세를 얼마나 아낄 수 있냐? 라는 것이었습니다. 그 동안 주택을 팔고 싶어도 양도세 중과로 세금 부담이 너무 커 매각도 못 하고, 그냥 갖고 있거나 ‘주택임대사업자’ 등록을 한 다주택자들이 많았습니다. 그러다 보니 가뜩이나 신규 공급 물량도 적은데, 매물마저 줄어드는 ‘매물 잠김 현상’이 발생하며 서울 아파트 가격을 더 밀어 올렸습니다.

적용 기간이 내년 6월 30일까지로 짧기는 하나, 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 다주택을 양도하는 경우 △양도소득세 중과(2주택자 10%p, 3주택자 20%p) 배제 △장기보유특별공제(15년 이상 보유 시 최대30%) 적용이 가능합니다. 최근 상승기에 가격이 2배 이상 오른 서울 아파트가 많았기에 양도세 부담이 클 수 밖에 없었습니다. 절세되는 금액이 크다면, 높아져 있는 시세에 아파트를 매각하는 것도 긍정적으로 검토해 볼 만합니다.
일시적 1가구 2주택자
앞으로는 1년 내 입주하고 1년 내 팔아야
집 값이 계속 오르고 똘똘한 한 채에 대한 니즈도 커지면서, 집을 먼저 산 후 종전 거주 주택을 일시적 2주택자 양도세비과세로 팔고자 하는 분들도 늘고 있습니다. ‘9.13대책’으로 2018.09.14 취득분부터, 조정대상지역 내 일시적 2주택자는 신규 주택 취득일부터 2년(기존 3년) 이내에 기존 주택을 양도해야 비과세 혜택을 받을 수 있었습니다. 이번 ’12.16대책’으로 2019.12.17 취득 주택부터는, 1년 이내에 해당 주택으로 전입하고, 1년 이내에 기존 주택을 양도하는 경우에 한해서만 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 기간도 1년으로 짧아졌지만, 1년 내 ‘전입’해야 한다는 거주 요건이 새롭게 추가된 것에 반드시 유념해야 합니다.

만일, 1주택자가 마음에 드는 집이 있어 전세를 안고 매수를 하려고 하는데, 최근에 전세 계약이 돼서 세입자를 내쫓기 전에는 1년 내 ‘입주’가 불가능 할 경우에는 어떻게 해야 할까요? 세입자의 거주 안정이 중요하기에 <신규 주택에 기존 임차인이 있는 경우 전입의무기간을 임대차계약 종료 시(최대 2년)까지 연장> 가능하니, 전세 만기가 1년 넘게 남은 집이라고 매매계약을 포기할 필요는 없습니다.
9억원 초과 1주택자
2021년 양도분부터는 거주 기간을 더 꼼꼼히 챙겨야
1주택자라면 그동안 양도세 부담이 없거나 매우 작았습니다. 9억원 이하 주택은 1주택자 양도세 비과세를 받으면 끝이었습니다. 하지만 최근에 아파트 가격이 급등하며, 왠만한 서울 아파트들은 대부분 9억원을 넘기에 양도세에서 완전히 자유로울 수는 없습니다. 9.13대책에 따라 9억원 초과 1주택자도 2020년에 양도를 하면 2년 이상 거주를 한 경우에만 1주택자 장기보유특별공제(최대 80%) 적용이 가능합니다. 12.16대책에서는 한 발 더 나가, 2021년 양도하는 주택부터는 보유기간(연 4%) + 거주기간(연 4%)를 적용하기로 했습니다. 즉, 9억원 초과 1주택자가 장기보유특별공제를 최대 80%받기 위해서는 10년 보유+10년 거주해야만 가능합니다.
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좋은 놈(9억원 이하), 나쁜 놈(15억원 초과),
이상한 놈(9억원~15억원)
’12.16대책’ 중 가장 급진적 정책은 바로 강력한 대출 규제입니다. 전세계 어디를 가나 주택이라는 것은 구입 자금 규모가 클 수 밖에 없어 대출 자체를 막는 경우는 없습니다. 이번 정책에서 투기지역/투기과열지구 내 15억원 초과 아파트는 대출 자체가 불가합니다. 이로 인해 15억원 초과 아파트의 매수세가 크게 둔화될 것으로 보입니다. 반면 기존 대출 조건인 LTV 40%를 그대로 받을 수 있는 서울 외곽이나 서울 내 오래된 9억원 이하 아파트에 대한 수요는 증가할 수 밖에 없습니다. 14~16억원 사이에 있는 강북 내 신축아파트 등은 15억원으로 가격이 수렴하는 현상도 예상됩니다. 공급에 대한 대책 변화없이 수요 옥죄기만 더 강하게 하고 있어, 가격 조정이 있더라도 그 폭은 크지 않을 것으로 보입니다.
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출처. 미래에셋증권 VIP컨설팅팀
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