택지 면적 100만㎡ 이상으로 20년이 경과한 노후도시는 주차난, 배관부식, 층간소음, 기반시설 노후화에 따른 주민들의 정비 요구가 높은 곳입니다. 하지만 현행 도시 및 주거환경정비법 등의 법률 체계로는 신속한 정비가 어려운 것이 현실입니다. 이러한 문제들을 종합적으로 해결하기 위해 제정한 법이 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법입니다. 정부가 발표한 자료에 따르면 전국 108곳 215만 가구가 특별법 적용 대상지인데, 대표적인 곳이 수도권 1기 신도시이다 보니 ‘1기 신도시 특별법’으로 불리기도 합니다.

정부는 신속한 사업 추진을 위해 특별법 적용 대상지 중 선도지구를 지정하여 모범 사례로 삼고 주변지역 사업 확산 가능성을 높일 계획입니다. 선도지구 지정의 세부사항은 시행령에 담길 예정입니다.

특별법 대상지들이 전국적으로 광범위하고 서울 및 수도권 내에서도 대상지가 다양한 만큼 명확한 투자기준을 가지고 접근하는 것이 좋습니다.

첫번째, 아파트 시세가 높은 지역입니다.
재건축 사업은 사업성 확보가 관건인데 추진 과정에서 조합원의 원활한 동의와 추가분담금 부담을 낮추기 위해서는 일반 분양가가 높아야 하기 때문입니다. 오른 건축비와 금리 수준까지 고려하면 지방보다는 수도권이 유리하고, 수도권 1기 신도시 중에는 분당을 1순위로 꼽을 수 있습니다. 2000년대 이후 3.3㎡당 가격 추이를 살펴보면 초기에는 1기 신도시 간 가격 편차가 크지 않았지만 점점 가격 격차가 벌어지면서 현재는 분당이 가장 높은 가격을 형성하고 있습니다. 분당은 강남과의 접근성, 양질의 일자리, 교통, 학군, 생활 편의시설, 비교적 낮은 용적률까지 수도권 1기 신도시 중 특별법 적용으로 가장 큰 수혜를 볼 지역입니다.

두 번째, 특별법 대상지역 내 역세권 반경 500m 이내 단지가 유리합니다.
역세권 주변은 종상향을 통한 복합 고밀 개발이 가능하기 때문에 사업성 확보에 더 유리합니다. 분당은 분당선, 신분당선, 경강선 GTX A 등의 전철 노선이 교차하고 있으며 야탑역, 이매역, 서현역, 수내역, 정자역, 미금역 등이 있습니다.

주요 역별로 투자 대상지를 물색하고 있다면 다양한 요소를 고려해야 합니다. 분당의 가장 북쪽에 위치한 야탑역 인근 일부 단지는 서울공항으로 인해 군사시설보호법상 고도제한을 적용받습니다. 특별법에 따라 법정 상한용적률이 가능하다고 하더라도 다른 법령에 따른 층수 제한을 적용받기 때문에 사업성 확보가 용이치 않을 수 있습니다. 서현역과 수내역 주변은 신도시 조성 초기 시범단지가 조성되었던 지역이고 학군 인프라가 매우 양호해 선호도가 높은 지역입니다. 다만, 소형 평형이 많은 단지는 평형대 증가에 한계가 있을 수 있습니다. 분당은 역세권 주변 연립주택용지에 건축된 빌라단지도 눈여겨 볼 만합니다. 용도지역상 4층 층수 제한이 있는 1종일반주거지역에서 아파트 건축이 가능한 2종일반주거지역으로 2023년 2월 용도지역이 변경되었기 때문입니다.