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ADVISORY / Weekly 부동산 ISSUE
2024. 05. 07
묫자리 명당은 풍수사가, 좋은 아파트는 정부가 찍어준다?
서울시 토지거래허가구역 내 부동산 매입 시 유의사항
서울시 토지거래허가구역 내 부동산 매입 시 유의사항
Weekly 부동산 ISSUE
“솔직히 거기, 명당은 맞아요?”
올해 첫 천만 영화에 등극한 ‘파묘’에서 장의사 영근(유해진 분)은 이장을 마치고 돌아온 저녁, 풍수사 상덕(최민식 분)에게 묻습니다.
“매년 한국서 평균 25만 명이 죽는단 말이에요. 조선시대부터 이 좁아 터진 땅에 좋다는 곳마다 그 많은 사람들을 묻었을 거 아니에요. 그런데 아직도 명당이 척척 나온다는 게…”
“딱 65점짜리야 거기가. (명당은) 이제 씨가 말랐어. 이제 없어.”
올해 첫 천만 영화에 등극한 ‘파묘’에서 장의사 영근(유해진 분)은 이장을 마치고 돌아온 저녁, 풍수사 상덕(최민식 분)에게 묻습니다.
“매년 한국서 평균 25만 명이 죽는단 말이에요. 조선시대부터 이 좁아 터진 땅에 좋다는 곳마다 그 많은 사람들을 묻었을 거 아니에요. 그런데 아직도 명당이 척척 나온다는 게…”
“딱 65점짜리야 거기가. (명당은) 이제 씨가 말랐어. 이제 없어.”
이 장면을 본 관객들 사이에선 ‘묫자리나 부동산이나 공급 부족’이란 우스갯소리가 돌기도 했습니다. 공급은 제한돼 있는데 수요는 끊이질 않고, 얼마 없는 명당에 사람들이 몰리는 건 묫자리도, 부동산도 마찬가지란 의미겠지요.
누구나 살고 싶은 좋은 아파트, 좋은 땅의 공급은 제한돼 있죠. 공급은 한정적인데 수요가 몰리다 보니 가격이 치솟기 마련입니다. 정부는 투자성이 높은 지역에 투기수요가 몰리는 것을 억제하기 위해 일부 지역을 ‘토지거래허가구역’으로 지정해 거래 절차를 까다롭게 규제하고 있습니다. 일각에선 정부가 오를 만한 좋은 땅을 직접 ‘찍어 줬다’고 할 정도로 토지거래허가구역은 서울 주요 핵심지, 투자 전망이 좋은 곳에 지정된 곳이 많습니다.
부동산 시장 보합세가 유지되는 가운데 서울 주요 재건축 단지(압구정, 여의도, 목동, 성수전략정비구역)의 토지거래허가구역이 1년 더 연장되었는데요, 앞으로 계속 연장될 가능성이 있는 만큼 이번 시간엔 토지거래허가구역 내에서 부동산을 매입할 때 유의점을 살펴보겠습니다.
누구나 살고 싶은 좋은 아파트, 좋은 땅의 공급은 제한돼 있죠. 공급은 한정적인데 수요가 몰리다 보니 가격이 치솟기 마련입니다. 정부는 투자성이 높은 지역에 투기수요가 몰리는 것을 억제하기 위해 일부 지역을 ‘토지거래허가구역’으로 지정해 거래 절차를 까다롭게 규제하고 있습니다. 일각에선 정부가 오를 만한 좋은 땅을 직접 ‘찍어 줬다’고 할 정도로 토지거래허가구역은 서울 주요 핵심지, 투자 전망이 좋은 곳에 지정된 곳이 많습니다.
부동산 시장 보합세가 유지되는 가운데 서울 주요 재건축 단지(압구정, 여의도, 목동, 성수전략정비구역)의 토지거래허가구역이 1년 더 연장되었는데요, 앞으로 계속 연장될 가능성이 있는 만큼 이번 시간엔 토지거래허가구역 내에서 부동산을 매입할 때 유의점을 살펴보겠습니다.
토지거래허가제도, 핵심 요약!
1.
임대차 계약기간이 남아 있는 주택을 취득하는 경우, 즉시 실거주를 해야 하기 때문에 임대차 만기와 잔금 시점을 맞춰야 해요.
2.
기존 주택을 보유한 상태에서 신규주택 취득할 경우, 기한 내 기존 주택 매각이 가능한지 잘 살펴봐야 해요.
3.
개발사업을 통해 신축하는 주택은 허가 대상에서 제외되기 때문에 수분양자는 전월세를 자유롭게 줄 수 있어요.
4.
상속 및 증여와 같은 무상거래는 허가 대상에서 제외되기 때문에 토지거래허가구역으로 묶여 있을 때 증여하면 유리할 수 있어요.
5.
법원 경매로 낙찰받은 물건은 토지거래허가구역이라고 하더라도 실거주 의무가 없어 갭투자가 가능해요.
토지거래허가제도는 일정 규모 이상 부동산을 거래할 때 관할 시장, 군수, 구청장에게 사전 허가를 받는 제도입니다. 허가 대상 면적은 법상 기준 면적의 10~300% 이하의 범위 내에서 지정권자가 따로 정해 별도 공고합니다. 서울은 대부분 기준 면적의 10%가 적용되는데 주거지역 내 아파트라면 대지 지분이 6㎡를 초과할 경우 토지거래허가 대상이 됩니다.
토지거래허가구역은 신규 택지지구나 개발 압력이 높아 투기수요가 유입될 우려가 있는 지역에 지정하는데 서울의 토지거래허가구역은 56.42㎢에 달합니다(2024. 4. 12 기준). 서울 내 토지거래허가구역은 최초 지정 후 5년이 경과되지 않은 곳이 대부분이지만 강남, 서초 자연녹지지역은 1998년 5월 31일 이후 26년째 토지거래허가구역이 유지되고 있습니다. 토지거래허가 한도 기간을 5년 이내로 알고 있는 경우가 있는데 필요에 따라 지정기간이 장기간 유지될 수 있다는 점을 잊지 말아야 합니다.
토지거래허가 대상은 대가를 받고(유상거래) 일정 면적을 초과하는 토지에 소유권 또는 지상권을 이전 또는 설정하는 경우가 해당됩니다. 대가는 금전에 한하지 않으며 물물교환, 현물출자 등 금전으로 환전할 수 있는 대물변제, 채무인수, 채무면제 등도 포함됩니다.
허가를 받으려면 계약내용과 토지 이용계획, 취득자금 조달계획 등을 허가신청서에 기재하여 시·군·구청에 제출해야 합니다. 허가신청서 처리 기한은 통상 15일 이내입니다. 토지거래허가구역 내에서 계약을 체결할 경우 불허가 가능성에 대비해 지급된 계약금 또는 보증금 반환 조건 등을 특약으로 명기하는 것이 좋습니다.
허가를 받으려면 계약내용과 토지 이용계획, 취득자금 조달계획 등을 허가신청서에 기재하여 시·군·구청에 제출해야 합니다. 허가신청서 처리 기한은 통상 15일 이내입니다. 토지거래허가구역 내에서 계약을 체결할 경우 불허가 가능성에 대비해 지급된 계약금 또는 보증금 반환 조건 등을 특약으로 명기하는 것이 좋습니다.
토지거래허가를 받으려면 토지의 용도에 따라 실사용 의무를 지켜야 합니다. 주택용도라면 실제 거주를 해야 하기 때문에 전세를 끼고 매수하는 갭투자는 불가능합니다. 업무용 빌딩인 경우에는 임대를 줄 수 없고 직접 사용하면서 사업을 운영해야 합니다.
반면 근린생활시설은 일부 임대가 가능할 수도 있습니다.
반면 근린생활시설은 일부 임대가 가능할 수도 있습니다.
토지거래허가구역 내에서는 용도별 실사용 의무 외에도 허가 사례가 다양하기 때문에 각 지자체에서 기준으로 삼고 있는 토지거래허가 업무처리지침상의 주요 내용 등을 숙지하고 거래에 임하는 것이 좋습니다.
첫 번째로 임대차 계약기간이 남아 있는 주택을 취득하는 경우입니다. 토지거래허가구역 내에서는 즉시 실거주를 해야 하기 때문에 임대차 만기와 잔금시점을 맞춰야 합니다. 또한 기존 임대차 계약의 묵시적갱신이 존재하지 않는다는 임차인 확인서도 필요합니다. 임대차 만기 한도 기한은 해당 지자체 별로 달리 적용될 수 있기 때문에 별도 확인이 필요합니다.
두 번째로 상가는 임대수익 확보가 주된 목적인 만큼 1, 2종 근린생활시설 내 일정 공간을 직접 이용하는 경우 허가권자의 판단에 따라 나머지 부분은 임대가 가능합니다. 최근 상업용 부동산 시장은 금리 급등과 부동산 시장 하락기가 겹치면서 거래량이 크게 줄었습니다. 그러자 서울시는 23년 11월 15일부터 국제교류복합지구(대치동, 청담동, 삼성동, 잠실동)의 상업용 부동산 취득 제한을 해제해 실사용 의무를 없앴습니다. 시장상황에 따라 토지거래허가대상지 및 용도 등은 도시계획심의를 통해 바뀔 수 있습니다.
세 번째로 2인 이상의 공유자 거래는 원칙상 지분별로 허가 대상 면적 여부를 판단합니다. 하지만 부부, 가족 등 세대 구성원은 동일인으로 간주하기 때문에 가족 간이라면 공유지분 면적을 합산합니다. 따라서 기준 면적보다 적게 쪼개져 있는 부동산 지분을 세대 구성원이 각각 매입하더라도 합산해 계산하므로 허가 대상이 될 수 있습니다.
네 번째로 기존 주택을 보유한 상태에서 신규주택을 취득하는 경우입니다. 기존 주택이 있다면 추가로 주택을 취득해야 하는 사유를 구체적, 객관적으로 소명해야 합니다. 그러지 못할 경우 기존주택은 처리(매각)계획서를 제출해야 합니다. 강남구의 경우 기존 주택 처분기한은 최대 1년입니다. 기한내 기존 주택을 매각하지 못하면 불이익이 발생할 수 있으므로 기존 주택 매각 가능성을 잘 따져봐야 합니다.
다섯 번째로 개발사업을 통해 신축하는 주택은 분양시장 활성화를 위해 허가 대상에서 제외됩니다. 따라서 토지거래허가구역 내에서 신규 주택을 분양받는 수분양자는 2년간의 실거주 의무가 없기 때문에 전세든 월세든 마음대로 임대를 줄 수 있습니다.
토지거래허가제도는 실제 거주 또는 사업운영을 장려하는 목적이 크기 때문에 토지거래허가 조건을 엄격하게 준수해야 합니다. 만약 목적대로 이용하지 않으면 3개월 이내의 이행기간을 부여하고 취득가액(실거래가)의 10% 범위내에서 매년 이용의무기간 종료 시까지 이행강제금이 부과될 수 있습니다. 또한 토지거래허가를 받지 않고 계약을 체결하거나 부정한 방법으로 허가를 받은 경우라면 2년 이하 징역 또는 계약체결 당시 토지가격의 30%에 상당하는 벌금이 부과될 수 있어 사후관리에도 각별히 유의해야 합니다.
첫 번째로 임대차 계약기간이 남아 있는 주택을 취득하는 경우입니다. 토지거래허가구역 내에서는 즉시 실거주를 해야 하기 때문에 임대차 만기와 잔금시점을 맞춰야 합니다. 또한 기존 임대차 계약의 묵시적갱신이 존재하지 않는다는 임차인 확인서도 필요합니다. 임대차 만기 한도 기한은 해당 지자체 별로 달리 적용될 수 있기 때문에 별도 확인이 필요합니다.
두 번째로 상가는 임대수익 확보가 주된 목적인 만큼 1, 2종 근린생활시설 내 일정 공간을 직접 이용하는 경우 허가권자의 판단에 따라 나머지 부분은 임대가 가능합니다. 최근 상업용 부동산 시장은 금리 급등과 부동산 시장 하락기가 겹치면서 거래량이 크게 줄었습니다. 그러자 서울시는 23년 11월 15일부터 국제교류복합지구(대치동, 청담동, 삼성동, 잠실동)의 상업용 부동산 취득 제한을 해제해 실사용 의무를 없앴습니다. 시장상황에 따라 토지거래허가대상지 및 용도 등은 도시계획심의를 통해 바뀔 수 있습니다.
세 번째로 2인 이상의 공유자 거래는 원칙상 지분별로 허가 대상 면적 여부를 판단합니다. 하지만 부부, 가족 등 세대 구성원은 동일인으로 간주하기 때문에 가족 간이라면 공유지분 면적을 합산합니다. 따라서 기준 면적보다 적게 쪼개져 있는 부동산 지분을 세대 구성원이 각각 매입하더라도 합산해 계산하므로 허가 대상이 될 수 있습니다.
네 번째로 기존 주택을 보유한 상태에서 신규주택을 취득하는 경우입니다. 기존 주택이 있다면 추가로 주택을 취득해야 하는 사유를 구체적, 객관적으로 소명해야 합니다. 그러지 못할 경우 기존주택은 처리(매각)계획서를 제출해야 합니다. 강남구의 경우 기존 주택 처분기한은 최대 1년입니다. 기한내 기존 주택을 매각하지 못하면 불이익이 발생할 수 있으므로 기존 주택 매각 가능성을 잘 따져봐야 합니다.
다섯 번째로 개발사업을 통해 신축하는 주택은 분양시장 활성화를 위해 허가 대상에서 제외됩니다. 따라서 토지거래허가구역 내에서 신규 주택을 분양받는 수분양자는 2년간의 실거주 의무가 없기 때문에 전세든 월세든 마음대로 임대를 줄 수 있습니다.
토지거래허가제도는 실제 거주 또는 사업운영을 장려하는 목적이 크기 때문에 토지거래허가 조건을 엄격하게 준수해야 합니다. 만약 목적대로 이용하지 않으면 3개월 이내의 이행기간을 부여하고 취득가액(실거래가)의 10% 범위내에서 매년 이용의무기간 종료 시까지 이행강제금이 부과될 수 있습니다. 또한 토지거래허가를 받지 않고 계약을 체결하거나 부정한 방법으로 허가를 받은 경우라면 2년 이하 징역 또는 계약체결 당시 토지가격의 30%에 상당하는 벌금이 부과될 수 있어 사후관리에도 각별히 유의해야 합니다.
토지거래허가구역 내에서는 많은 제한사항이 있기 때문에 거래하는 것이 조심스러울 수밖에 없습니다. 하지만 허가를 받지 않고도 거래가 가능한 경우가 있습니다.
첫 번째로 허가대상면적 미만의 토지입니다. 주거지역이라면 대지지분 6㎡ 이하(약 1.8평)가 해당되기 때문에 소형 주택이거나 용적률을 높게 적용받아 신축된 고층 주상복합 등이 해당될 수 있습니다.
두 번째로 대가 없이 무상으로 거래하는 상속 및 증여입니다. 토지거래허가구역은 실수요자만 접근이 가능하기 때문에 거래량이 줄면서
가격 상승 압력도 낮아지는 게 일반적입니다. 따라서 미래가치가 높은 부동산이라면 토지거래허가구역에 묶여 있고 부동산 시장 하락기가 겹친 시점이 증여하기에 유리합니다.
세 번째로 민사집행법에 의한 법원 경매입니다. 요즘 토지거래허가구역 내에 속한 아파트 단지가 경매시장에서 주목받고 있습니다. 토지거래허가구역 내에서 주거용 부동산을 경매로 취득하게 되면 실거주 의무가 없어 갭투자가 가능하기 때문입니다. 올해 1분기 진행되었던 허가구역 내 경매낙찰가율을 살펴보면 고공행진을 이어가고 있습니다. 이 흐름은 당분간 계속될 것으로 예상됩니다.
첫 번째로 허가대상면적 미만의 토지입니다. 주거지역이라면 대지지분 6㎡ 이하(약 1.8평)가 해당되기 때문에 소형 주택이거나 용적률을 높게 적용받아 신축된 고층 주상복합 등이 해당될 수 있습니다.
두 번째로 대가 없이 무상으로 거래하는 상속 및 증여입니다. 토지거래허가구역은 실수요자만 접근이 가능하기 때문에 거래량이 줄면서
가격 상승 압력도 낮아지는 게 일반적입니다. 따라서 미래가치가 높은 부동산이라면 토지거래허가구역에 묶여 있고 부동산 시장 하락기가 겹친 시점이 증여하기에 유리합니다.
세 번째로 민사집행법에 의한 법원 경매입니다. 요즘 토지거래허가구역 내에 속한 아파트 단지가 경매시장에서 주목받고 있습니다. 토지거래허가구역 내에서 주거용 부동산을 경매로 취득하게 되면 실거주 의무가 없어 갭투자가 가능하기 때문입니다. 올해 1분기 진행되었던 허가구역 내 경매낙찰가율을 살펴보면 고공행진을 이어가고 있습니다. 이 흐름은 당분간 계속될 것으로 예상됩니다.
이외에도 공익사업에 의한 토지수용, 국세 및 지방세법에 의한 강제집행의 경우에도 토지거래허가를 받지 않아도 됩니다.
서울지역 내 토지거래허가구역은 대규모 개발사업이 예정되어 있거나 재건축, 재개발 사업이 추진되는 지역으로 향후 가격 상승 압력이 높은 편입니다. 향후 토지거래허가구역이 해제된다면 실수요자뿐만 아니라 투자수요까지 몰리면서 그동안 눌렸던 가격이 더 상승할 가능성도 존재합니다. 서울시의 토지거래허가구역을 눈여겨봐 둬야 하는 이유입니다.
서울지역 내 토지거래허가구역은 대규모 개발사업이 예정되어 있거나 재건축, 재개발 사업이 추진되는 지역으로 향후 가격 상승 압력이 높은 편입니다. 향후 토지거래허가구역이 해제된다면 실수요자뿐만 아니라 투자수요까지 몰리면서 그동안 눌렸던 가격이 더 상승할 가능성도 존재합니다. 서울시의 토지거래허가구역을 눈여겨봐 둬야 하는 이유입니다.
※ 본 자료는 미래에셋증권 VIP솔루션팀에서 작성한 것으로 수록된 내용은 신뢰할 만한 자료를 바탕으로 작성된 것입니다. 하지만 어떠한 경우에도 법적 책임 소재에 대한 증빙자료로 사용될 수 없습니다.
글. 미래에셋증권 VIP솔루션팀
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