지방소재 3억 이하 소형주택은 주택수는 제외되나
비과세 적용시엔 다릅니다
수도권 및 광역시, 세종특별자치시 외의 지역에 소재하는 주택으로서 해당 주택의 기준시가가 양도당시 3억원을 초과하지 않는 경우 중과세를 적용하지 않습니다. 여기서 말하는 중과세를 적용하지 않는다는 표현은 세율 중과(조정대상 지역 내 2주택은 20%p or 3주택은 30%p 가산) 및 장기보유특별공제 배제 를 적용하지 않는다는 말입니다.
지방 소재 3억이하 소형주택은 해당 소형주택을 양도할 경우에도 중과되지 않으며, 소형주택 외의 다른 일반주택을 양도시 에도 소형주택이 주택수에 산입되지 않습니다.
다만, 여기서 하나 주의할 점은 중과세가 되지 않을 뿐이지, 소형주택 외의 다른주택을 양도시에 1세대 1주택 비과세가 적용된다는 뜻은 아닙니다. 이를 오인시 추후 기존주택 양도시 비과세 적용을 받지 못하는 경우가 있으니 소형주택 취득시 주의하셔야 합니다.
일반주택과 지방소재 소형주택, 이렇게 2주택 보유시를 정리해 보면,
1
일반주택이 조정대상지역 외에 소재할 경우에는 일반주택 양도시 일반세율(6%~45%)로 과세되며, 장기보유특별공제(최대 30%)가 적용된다.
2
조정대상지역 내의 일반주택을 양도시에 소형주택의 주택수 계산을 하게 되는 것이며, 조정대상지역 내의 일반주택을 양도시에 지방소재 3억이하 소형주택이 있다면, 소형주택은 주택수에서 제외되므로, 일반세율로 과세되고 장기보유특별공제가 적용 가능하다.
3
2주택 중 소형주택을 먼저 양도할 경우에도 지방소재 소형주택은 중과세 배제되므로 일반세율로 과세되고 장기보유특별공제가 적용 가능하다.
4
조정대상지역 내의 일반주택을 양도시에 지방소재 3억이하 소형주택이 있다면 1세대 1주택 비과세는 적용되지 않는다. (1세대 1주택 비과세 적용시엔 주택수에서 제외되지 않는다.)
5
지방소재 3억 이하 소형주택은 취득당시 기준시가가 3억원을 초과하지 않는 주택이 아니고, 양도당시 기준시가가 3억원을 초과하지 않는 주택이므로, 양도당시 기준시가가 3억원을 초과했는지 반드시 확인해야 한다.
이처럼, 주택 취득시 소형주택은 괜찮다는 얘기만 듣고, 세무적인 검토 없이 취득을 하게 되면 일부 제약이 생기므로 반드시 사전에 상담 후 취득을 진행하시기 바랍니다.