매달 입금되는 월세 vs 목돈 들어오는 전세

ADVISORY / Weekly 세무 ISSUE

2024. 03. 26

매달 입금되는 월세 vs 목돈 들어오는 전세,
뭐가 더 유리할까

Weekly 세무 ISSUE

‘전세’는 영어로도 ‘Jeonse(전세)’라는 거 아세요? 다른 나라에선 찾아보기 힘든 독특한 임대계약 형태라 번역이 어렵기 때문이죠.

월세로 임대소득 vs 전세 보증금으로 금융소득, 핵심 요약!

1. 보유한 주택에서 같은 소득이 발생하더라도 ‘임대소득’이냐 ‘금융소득’이냐에 따라 세금이 달라짐.

2. 비과세되는 임대소득도 있음.
* 세법상 임대소득 종류 2가지

1) 월세: 부부 합산 1주택이자 공시가격 12억 원 이하일 경우 비과세(나머지 월세에 대해선 과세)

2) 간주임대료(전월세 보증금에 대한 이자율만큼을 소득으로 보는 것): 부부 합산 2주택까지 비과세(3주택부터 과세. 단, 소형 주택은 주택 수에서 제외)

3. 임대소득과 보증금에 대한 금융소득은 다양한 방식으로 과세되기 때문에, 어떤 것이 더 유리한지 단정짓기는 어려움.
비교를 위해 다음과 같이 가정할 경우, 보증금+월세 방식이 가장 유리함.
Ex) 부부 합산 2주택자로 1주택을 임대, 전세 보증금은 5억 원이며 월세 전환율 5%, 전세보증금에서 발생하는 금융소득은 모두
　 이자·배당 소득(수익률 5%), 기존 이자·배당 소득 없음, 근로소득자로 종합소득세율 38.5% (지방소득세 포함)

1) 월세

• 임대소득: 2,500만 원(5억 원 x 5%)

• 계산방식: 약 10% 필요경비 적용 후 종합소득세율인 38.5% 적용

• 부담 세금: 약 870만 원 = 2,500만 원 x 90% x 38.5%

2) 전세

• 이자·배당소득: 2,500만 원(5억 원 x 5%)

• 계산방식: 2,000만 원까지 15.4% 적용, 2,000만 원 초과하는 500만 원에 대해서 38.5% 적용

• 부담세금: 약 500만 원 = 2,000만 원 x 15.4% + 500만 원 x 38.5%

3) 보증금(1억 원) + 월세(2,000만 원)

• 임대소득: 2,000만 원(4억 원 x 5%)

• 이자·배당소득: 500만 원(1억 원 x 5%)

• 계산방식: 임대소득에 대해 50% 필요경비 적용 후 15.4% 적용, 금융소득 500만 원에 대해서 15.4% 적용

• 부담 세금: 약 231만 원 = 2,000만 원 x 50% x 15.4% + 500만 원 x 15.4%

전세 제도 덕분에 한국은 주거선택의 다양성이 높은 나라로 꼽힙니다. 각자의 사정에 따라 보증금과 월세를 조정하면서 최적화할 수 있어 유연한 주택시장을 형성하고 있죠. 임차인 입장에선 물론이고 임대인 역시 노후소득을 위해 임대소득이 필요하면 월세로, 목돈을 융통할 필요가 있으면 전세로 내놓으면 됩니다.

주택을 보유하고 있는 이유에는 여러 가지가 있습니다. 본인 거주를 위해, 꾸준한 임대수익을 얻기 위해, 혹은 시세차익을 얻기 위해서 보유하고 있을 수도 있습니다. 꾸준한 임대 수익을 얻기 위한 목적으로 보유하고 있다면 대부분은 임차인에게 월세를 받을 것입니다. 하지만 전세로 임대한 후 목돈을 금융상품으로 운용하는 것이 월세와 유사한 수익률을 낸다면, 전세 역시 꾸준한 소득을 발생시킬 수 있는 방법이 될 수 있습니다.

다만 유념할 점은 같은 소득이 발생하더라도 임대소득과 금융상품에서 발생하는 소득은 세금이 다르다는 것입니다. 이번 시간엔 임대소득과 금융소득을 어떻게 구성하는 것이 세금을 줄이는 데 더 유리한지 살펴보도록 하겠습니다.

비과세되는 월세 소득도 있다

세법상 주택에서 발생하는 임대 소득의 종류는 월세, 간주임대료(전세나 월세 보증금에 대한 이자율만큼을 소득으로 보는 것) 두 가지가 있습니다. 그리고 부부 합산 1주택인지 여러 주택인지, 주택의 공시가격이 12억 원을 초과하는지 여부 등에 따라서 세금을 부과하는 구조가 달라집니다.

결과적으로 월세는 부부 합산 보유주택 수가 1주택이면서 공시가격 12억 원 이하인 주택에서 발생하는 소득만 비과세되고, 나머지 월세에 대해서는 모두 과세됩니다. 간주임대료는 부부 합산 3주택 이상 보유해야 발생하는데, 이때 소형 주택은 주택 수 계산에서 제외됩니다.

임대소득과 금융소득 중 세금을 덜 내는 건 무엇일까?

이처럼 주택임대소득과 보증금에 대한 금융소득은 다양한 방식으로 과세되기 때문에, 단정적으로 어떤 것이 더 유리한지 말하기는 어렵습니다. 그래서 몇 가지를 가정하여 설명해 보겠습니다.

• 부부 합산 2주택자로 1주택을 임대

• 전세 보증금은 5억 원이며 월세 전환율 5%
(현재 법정 전환율은 5.5%지만 금융소득과의 비교를 위해 5%로 가정)

• 전세보증금에서 발생하는 금융소득은 모두 이자·배당 소득이며 수익률 5%

• 기존 이자·배당 소득 없음

• 근로소득자로 종합소득세율 38.5% (지방소득세 포함)

위와 같이 가정하면 세 가지 케이스가 발생할 수 있습니다. 모두 월세로 받는 경우와 모두 전세로 받아 이자·배당 소득이 발생하는 경우, 그리고 일부 보증금이 있는 상태에서 월세를 받는 경우입니다. 이러한 케이스 별로 부담 세금을 계산해서 정리해 보면 아래 표와 같은 결과가 나옵니다.

케이스별 부담 세금을 비교해보면 월세와 보증금을 같이 받는 경우가 가장 유리합니다. 그러면 무조건 월세와 보증금을 같이 받는 경우가 더 유리할까요? 꼭 그렇진 않습니다.

임대소득을 받는 사람이 다른 소득이 있는지, 주택임대사업자 등록을 했는지, 몇 채의 주택을 보유했는지 등에 따라서 결과는 달라집니다. 그리고 건강보험료도 고려해야 할 대상입니다. 현실적으로는 전세보증금을 운용하는 금융소득이 이자·배당소득이 아닌 주식 양도차익일 수도 있고, 금융소득에 대한 수익률이 훨씬 더 높거나 낮을 수도 있습니다.

결과적으로 본인이 소유한 주택을 어떻게 임대해야 유리한지는 모든 상황을 다 고려할 수는 없기 때문에 일부 가정이 들어갈 수밖에 없으며, 개개인의 상황에 맞는 ‘맞춤 전략’이 필요합니다.

※ 본 자료는 미래에셋증권 VIP솔루션팀에서 작성한 것으로 수록된 내용은 신뢰할 만한 자료를 바탕으로 작성된 것입니다. 하지만 어떠한 경우에도 법적 책임 소재에 대한 증빙자료로 사용될 수 없습니다.

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글. 미래에셋증권 VIP솔루션팀