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ADVISORY / Weekly 부동산 ISSUE
2023. 09. 12
초능력자도 내 집 마련은 힘들어!
청약당첨 확률 높일 힌트는 ‘아파트 입주자 모집공고’에 있다
청약당첨 확률 높일 힌트는 ‘아파트 입주자 모집공고’에 있다
Weekly 부동산 ISSUE
“내가 고등학생이 되자 아빠는 작은 집을 샀다. 아빠가 혼자 나를 키우며 10년 넘게 하루하루 일용직을 하며 모은 돈이었다. 4,000번의 일용직이었다.” -장희수(고윤정 분)
최근 화제작으로 떠오른 디즈니+ 오리지널 드라마 ‘무빙’. 초능력을 숨긴 채 살아가는 아이들과 과거를 숨긴 초능력자 부모들의 이야기를 다룬 드라마죠. 드라마 속 ‘구룡포’ 장주원(류승룡 분) 역시 괴물에 가까운 능력을 지닌 초능력자인데, 딸 장희수(고윤정 분)와 안전하게 머물 집 한 칸을 마련하는 데 10년 넘는 시간이 걸렸어요. 제아무리 초능력자라도 내 집 마련은 이토록 요원합니다.
드라마 속 주원은 신분을 숨기느라 아파트 청약 같은 건 꿈도 꿀 수 없었지만, 우리에겐 청약찬스가 있죠.
얼어붙었던 주택시장이 회복세를 타면서 신규 청약시장에도 훈풍이 불고 있어요. 부실시공을 둘러싼 논란에도 신축 인기는 여전해요.
새 아파트를 얻기 위해 청약을 하려면 무엇보다 청약제도를 제대로 이해하는 것이 매우 중요하겠지요.
드라마 속 주원은 신분을 숨기느라 아파트 청약 같은 건 꿈도 꿀 수 없었지만, 우리에겐 청약찬스가 있죠.
얼어붙었던 주택시장이 회복세를 타면서 신규 청약시장에도 훈풍이 불고 있어요. 부실시공을 둘러싼 논란에도 신축 인기는 여전해요.
새 아파트를 얻기 위해 청약을 하려면 무엇보다 청약제도를 제대로 이해하는 것이 매우 중요하겠지요.
우리나라 청약제도는 1977년 첫 시행된 후 46년이 지나면서 크게 변화해 왔어요. 2009년 주택청약종합저축이라는 새로운 청약통장이 출시되고, 가점제가 도입되자 청약제도는 근본적인 변화를 겪었습니다. 이후 신혼부부나 생애최초 같은 특별분양이 실시된 후 제도는 한결 더 복잡해졌죠.
이렇게 복잡한 청약제도를 제대로 이해하려면 핵심 내용을 미리 숙지하는 것은 기본 중 기본! 다양한 정보 중 청약의 정석은 ‘입주자 모집공고’입니다. 특히 관심 있는 지역에 가장 최근에 분양하는 아파트 입주자 모집공고를 참고하면 많은 도움이 됩니다.
일반적으로 ‘청약공고’라 불리는 입주자 모집공고는 분양 아파트의 위치, 유형, 분양가, 청약 자격과 방법은 물론 단지 내·외부 여건까지 모든 정보를 총망라한 내용을 담고 있어요. 청약자 입장에선 청약 방법과 당첨 후 계약 절차, 대출 유무 등을 파악할 수 있어 가이드 역할을 합니다. 게다가 놓치기 쉬운 거주 의무, 전매제한, 재당첨 제한 등 규제 내용도 살필 수 있죠.
이렇다 보니 입주자 모집공고는 최소 60페이지가 넘어 분량이 만만치 않아요. 다행히 기본적인 청약제도를 숙지하면, 입주자 모집공고를 이해하긴 어렵지 않습니다. 또한 입주자 모집공고는 아파트가 달라도 그 유형이 유사해 한 번만 제대로 살피면, 다른 모집공고는 쉽게 이해할 수 있어요.
이렇게 복잡한 청약제도를 제대로 이해하려면 핵심 내용을 미리 숙지하는 것은 기본 중 기본! 다양한 정보 중 청약의 정석은 ‘입주자 모집공고’입니다. 특히 관심 있는 지역에 가장 최근에 분양하는 아파트 입주자 모집공고를 참고하면 많은 도움이 됩니다.
일반적으로 ‘청약공고’라 불리는 입주자 모집공고는 분양 아파트의 위치, 유형, 분양가, 청약 자격과 방법은 물론 단지 내·외부 여건까지 모든 정보를 총망라한 내용을 담고 있어요. 청약자 입장에선 청약 방법과 당첨 후 계약 절차, 대출 유무 등을 파악할 수 있어 가이드 역할을 합니다. 게다가 놓치기 쉬운 거주 의무, 전매제한, 재당첨 제한 등 규제 내용도 살필 수 있죠.
이렇다 보니 입주자 모집공고는 최소 60페이지가 넘어 분량이 만만치 않아요. 다행히 기본적인 청약제도를 숙지하면, 입주자 모집공고를 이해하긴 어렵지 않습니다. 또한 입주자 모집공고는 아파트가 달라도 그 유형이 유사해 한 번만 제대로 살피면, 다른 모집공고는 쉽게 이해할 수 있어요.
그렇다면 입주자 모집공고는 어떻게 살펴야 할까요? 일단 입주자 모집공고 구성부터 보죠.
입주자 모집공고는 크게 초, 중, 후반부로 나눠볼 수 있어요. 초반부는 대상 아파트 청약 시 핵심 사항을, 중반부는 청약에 대한 내용으로 분양 내역과 청약 자격, 청약 일정을 담고 있어요. 마지막으로 후반부는 당첨자 발표와 계약 일정, 옵션 사항, 주의사항, 아파트 입지와 학교 신설 등 지역 이슈 등에 대한 사항을 포함하고 있습니다.
입주자 모집공고는 크게 초, 중, 후반부로 나눠볼 수 있어요. 초반부는 대상 아파트 청약 시 핵심 사항을, 중반부는 청약에 대한 내용으로 분양 내역과 청약 자격, 청약 일정을 담고 있어요. 마지막으로 후반부는 당첨자 발표와 계약 일정, 옵션 사항, 주의사항, 아파트 입지와 학교 신설 등 지역 이슈 등에 대한 사항을 포함하고 있습니다.
입주자 모집공고 맨 처음 초반부는 글상자 안에 반드시 숙지해야 할 핵심 사항을 담고 있습니다. 이때 눈여겨볼 것은 ‘입주자 모집공고일’과 ‘법규 적용 일자’입니다. 청약을 하려면 입주자 모집공고일을 기준으로 청약 자격과 조건이 모두 부합해야 하며, 입주자 모집공고일은 모집공고가 법적 효력을 갖게 되는 기준일이기 때문에 반드시 숙지해야 합니다.
예를 들어 지역 거주요건은 청약일 현재 해당 지역 거주자가 아니라, 입주자 모집공고일 현재 해당 지역에 거주한 경우가 기준이 됩니다.
모집공고일 아래에는 규제지역, 전매제한과 거주 의무 여부, 재당첨 제한 여부 등 각종 제한사항, 청약 신청자의 거주자 판단 여부, 유주택자의 청약 여부 등 핵심 내용이 기재되어 있어요. 이 내용은 청약 신청부터 당첨 이후까지 전 과정에서 실수를 방지하는 데 중요한 부분이므로 확실히 살펴야 합니다.
예를 들어 분양대금이 부족한데 실거주의무가 있을 경우 입주 때 전세를 놓아 자금조달을 하는 것이 불가능하고, 원치 않게 이사를 해야 하거나 기존 주택을 팔아야 하는 경우도 생길 수 있어요. 재당첨제한이 있다면 당첨 이후 상당 기간 청약이 어려울 수 있고요.
해당 지역 거주자 여부도 중요한 부분입니다. 거주 기간은 모집공고일까지 필요 기간동안 연속으로 거주해야 하고, 해외여행이나 출장이 잦은 경우 거주 요건에 해당되지 않을 수 있어요. 최근 제도 개선으로 유주택자의 청약이 가능한 경우가 많아져, 청약이 가능한지도 살피는 것이 좋습니다. 박스 맨 아래 끝부분에는 향후 청약 관련 일정과 방식이 있어 반드시 참고할 필요가 있겠죠.
예를 들어 지역 거주요건은 청약일 현재 해당 지역 거주자가 아니라, 입주자 모집공고일 현재 해당 지역에 거주한 경우가 기준이 됩니다.
모집공고일 아래에는 규제지역, 전매제한과 거주 의무 여부, 재당첨 제한 여부 등 각종 제한사항, 청약 신청자의 거주자 판단 여부, 유주택자의 청약 여부 등 핵심 내용이 기재되어 있어요. 이 내용은 청약 신청부터 당첨 이후까지 전 과정에서 실수를 방지하는 데 중요한 부분이므로 확실히 살펴야 합니다.
예를 들어 분양대금이 부족한데 실거주의무가 있을 경우 입주 때 전세를 놓아 자금조달을 하는 것이 불가능하고, 원치 않게 이사를 해야 하거나 기존 주택을 팔아야 하는 경우도 생길 수 있어요. 재당첨제한이 있다면 당첨 이후 상당 기간 청약이 어려울 수 있고요.
해당 지역 거주자 여부도 중요한 부분입니다. 거주 기간은 모집공고일까지 필요 기간동안 연속으로 거주해야 하고, 해외여행이나 출장이 잦은 경우 거주 요건에 해당되지 않을 수 있어요. 최근 제도 개선으로 유주택자의 청약이 가능한 경우가 많아져, 청약이 가능한지도 살피는 것이 좋습니다. 박스 맨 아래 끝부분에는 향후 청약 관련 일정과 방식이 있어 반드시 참고할 필요가 있겠죠.
모집공고의 초반부 글상자 아래에 있는 중반부는 청약 관련 내용을 담고 있어요. 아파트의 면적과 세대수, 대지 지분 등 공급 관련 내역과 공급 금액, 일반공급과 특별공급 세대수와 청약 방법, 당첨자 선정 방법 등으로 구성됩니다.
중반부의 핵심 내용인 특별공급과 일반공급은 세부 유형별로 청약 조건과 방식이 달라 잘 살펴야 해요. 특별공급은 신혼부부, 생애최초, 다자녀, 노부모 부양, 기관 추천 등 유형별로 자격 요건이나 소득 기준, 자산 기준 등을 잘 정리해 두고 있습니다. 이 가운데 가구당 소득 기준은 많이 완화돼, 현재 적용되는 소득 기준이 얼마인지 자세히 살필 필요가 있어요.
일례로 특별공급에서 본인 연소득으로 청약이 가능한데도 소득 기준이 상향된 것을 잘 몰라 청약 기회를 놓치는 경우도 있어요. 또 소득 증빙이 쉽지 않은 일용직, 자유업종 종사자 등을 위해 소득 증빙 조건을 구체적으로 명시해 청약 기회를 최대한 부여하고 있습니다.
특별공급은 단 하나의 유형만 청약할 수 있어요. 특별공급과 일반공급은 함께 청약이 가능하지만 청약일과 조건이 다르므로 각각 준비해 청약해야 합니다. 특별분양이나 고령자나 장애인이 청약할 경우 모델하우스나 청약통장 가입 은행에 방문 청약이 가능해요. 이외에는 모두 청약홈 사이트나 청약홈 앱으로만 청약해야 해 주의할 필요가 있습니다.
중반부의 핵심 내용인 특별공급과 일반공급은 세부 유형별로 청약 조건과 방식이 달라 잘 살펴야 해요. 특별공급은 신혼부부, 생애최초, 다자녀, 노부모 부양, 기관 추천 등 유형별로 자격 요건이나 소득 기준, 자산 기준 등을 잘 정리해 두고 있습니다. 이 가운데 가구당 소득 기준은 많이 완화돼, 현재 적용되는 소득 기준이 얼마인지 자세히 살필 필요가 있어요.
일례로 특별공급에서 본인 연소득으로 청약이 가능한데도 소득 기준이 상향된 것을 잘 몰라 청약 기회를 놓치는 경우도 있어요. 또 소득 증빙이 쉽지 않은 일용직, 자유업종 종사자 등을 위해 소득 증빙 조건을 구체적으로 명시해 청약 기회를 최대한 부여하고 있습니다.
특별공급은 단 하나의 유형만 청약할 수 있어요. 특별공급과 일반공급은 함께 청약이 가능하지만 청약일과 조건이 다르므로 각각 준비해 청약해야 합니다. 특별분양이나 고령자나 장애인이 청약할 경우 모델하우스나 청약통장 가입 은행에 방문 청약이 가능해요. 이외에는 모두 청약홈 사이트나 청약홈 앱으로만 청약해야 해 주의할 필요가 있습니다.
후반부는 당첨자에 대한 주요 내용이에요. 당첨자 발표(예비 입주자 선정 포함) 및 계약 일정, 당첨자 및 예비 입주자 자격 확인 서류 및 제출 일정, 계약체결, 중도금 및 대출 관련 안내 등이 기재되어 있습니다. 추가선택품목 (옵션)관련 안내도 포함돼, 사실상 청약 당첨자들을 위한 사후 준비에 가이드 역할을 해요. 일례로 중도금 대출 여부는 당첨 후 자금계획을 세우는 데 필요합니다.
옵션의 경우, 보통 발코니 확장과 실내 시스템에어컨은 기본적으로 선택해야 할 부분이지만, 가전제품이나 시설특화는 가성비가 낮은 경우가 많아 신중히 살펴야 합니다. 특히 모델하우스에서 설치된 옵션을 직접 확인한 후 가성비를 따져보는 것이 유리해요.
후반부 마지막인 유의사항과 기타 사항은 매우 중요하지만 쉽게 간과되는 사항이라 잘 체크할 필요가 있습니다.
대표적으로, 유의사항에는 단지 여건 및 주변 시설 관련 사항이 포함됩니다. 여기엔 학교 신설 여부, 혐오시설 등 눈여겨볼 입지 관련 내용이 기재돼 있습니다. 이 부분은 공고에서 꼼꼼히 살핀 후, 현장을 방문해 사실 여부를 파악하고 모델하우스에서 재차 확인하는 것이 중요해요. 입주 후에 단지 주변에 공동묘지나 기피 시설이 있는 사례가 빈번했지만, 결국 피해는 계약자가 입게 되어 주의해야 하거든요.
아파트 시설 여부도 중요한 부분입니다. 최근 용산에 분양한 한 주상복합아파트는 지하 주차장 입구 높이가 2.3m란 사실을 유의사항에 별도로 기재했습니다. 이 경우 긴급차량이나 일반 택배 차량이 지하 주차장에 진입할 수 없겠죠. 이런 내용은 향후 거주요건과 밀접한 부분이라 주의 깊게 살펴야 하겠습니다.
옵션의 경우, 보통 발코니 확장과 실내 시스템에어컨은 기본적으로 선택해야 할 부분이지만, 가전제품이나 시설특화는 가성비가 낮은 경우가 많아 신중히 살펴야 합니다. 특히 모델하우스에서 설치된 옵션을 직접 확인한 후 가성비를 따져보는 것이 유리해요.
후반부 마지막인 유의사항과 기타 사항은 매우 중요하지만 쉽게 간과되는 사항이라 잘 체크할 필요가 있습니다.
대표적으로, 유의사항에는 단지 여건 및 주변 시설 관련 사항이 포함됩니다. 여기엔 학교 신설 여부, 혐오시설 등 눈여겨볼 입지 관련 내용이 기재돼 있습니다. 이 부분은 공고에서 꼼꼼히 살핀 후, 현장을 방문해 사실 여부를 파악하고 모델하우스에서 재차 확인하는 것이 중요해요. 입주 후에 단지 주변에 공동묘지나 기피 시설이 있는 사례가 빈번했지만, 결국 피해는 계약자가 입게 되어 주의해야 하거든요.
아파트 시설 여부도 중요한 부분입니다. 최근 용산에 분양한 한 주상복합아파트는 지하 주차장 입구 높이가 2.3m란 사실을 유의사항에 별도로 기재했습니다. 이 경우 긴급차량이나 일반 택배 차량이 지하 주차장에 진입할 수 없겠죠. 이런 내용은 향후 거주요건과 밀접한 부분이라 주의 깊게 살펴야 하겠습니다.
※ 본 자료는 미래에셋증권 VIP솔루션팀에서 작성한 것으로 수록된 내용은 신뢰할 만한 자료를 바탕으로 작성된 것입니다. 하지만 어떠한 경우에도 법적 책임 소재에 대한 증빙자료로 사용될 수 없습니다.
글. 미래에셋증권 VIP솔루션팀
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