100억 원대의 빌딩을 매입하려고 처음 매물을 받아봤다면 깜짝 놀랄 수도 있습니다. 기준금리가 3.5%이고 대출금리도 4%대인데, 강남권 매물들의 수익률은 대부분 2%대 밖에 나오지 않기 때문입니다.

과거 수익형 부동산의 평균 기대수익률 추이를 살펴보면 기준금리보다 1~2% 포인트 높은 수준에서 주로 형성됐었습니다. 하지만 초저금리시대였던 기준금리 0.5% 때 형성됐던 2%대의 낮은 기대수익률로 나와 있는 매물들이 여전히 너무 많습니다. 즉 수익률이 너무 낮아(가격이 너무 비싸서) 투자 메리트가 적다 보니 거래도 잘 안되고 있습니다. 수익형 부동산 가격이 올라가는 트렌드도 아닌데, 안전성 높은 발행어음 금리보다도 낮은 수익률에 선뜻 투자 결정을 할 분들은 적을 수밖에 없겠지요.

매각이 잘 안되다 보니 높아진 대출 금리 등을 감당하기 어려운 매물들을 중심으로 매도호가가 낮아지고 있습니다. 최근에는 강남권도 3%대 수익률이 나오는 물건들이 많아지고 있습니다. 향후 기준금리가 인하된다고 해도 (아파트와는 달리 금리인상기에 가격 조정도 없었기에) 당분간은 기대수익률 3%대 매물들이 더 많아 질 것으로 보입니다.

투자자 입장에서는 금리가 인하하면 가격이 크게 오를 수 있다고 생각하고 조급하게 결정할 수도 있습니다. 하지만 지금은 강남권 기준으로 3%대의 기대수익률이 나오는 물건 중 입지가 좋은 매물이 나올 때까지 기다려보는 여유가 필요합니다.

수익형 부동산 투자 때 검토해야 하는 사항은 워낙 많습니다. 제일 중요한 것은 역시 입지, 로케이션^Location 이겠지요. 오죽하면 부동산 투자 때 가장 중요한 것 세 가지는 로케이션, 로케이션, 로케이션이라고 세 번이나 반복을 하겠습니까? 직접 개발을 하거나 리모델링해 밸류업^Value-Up 하는 등 어느 정도의 전문성이 필요한 투자가 아니라면, ➀로케이션 ➁컨디션 ③테넌트^{Tenant,임차인}, 이 세 가지 요인을 체크하고 투자 검토하는 게 좋습니다.

입지가 나쁘지 않더라도(리모델링해 밸류업 가능한 곳이 아니라면), 빌딩 컨디션이 안 좋으면 건물 유지보수 비용은 계속 들어가는데 임대료를 잘 받기는 어렵습니다. 컨디션이 괜찮다 해도 테넌트가 별로면 임차인 때문에 고생하거나 공실 발생으로 임대를 새롭게 맞춰야 하는 수고로움이 발생합니다.

최근 입지가 양호한 강남권 이면에 있는 신축 건물 중 한 회사에 통임대된 사옥 매물들이 많아지고 있습니다. 수익률도 층별 임대돼 있는 건물보다 일반적으로 높습니다. 층별 임대된 건물의 수익률이 2.5~3.0% 수준이라면, 통임대 건물의 수익률은 3.0~3.5% 정도 나옵니다.

건물 전체를 한 회사가 사용하고 있어 임차인 관리도 용이하고 크게 신경 쓸 게 없어 매력적으로 보일 수 있습니다. 중요한 건 ‘왜 이런 매물이 최근에 많아지고 있나?’ 하는 겁니다. 대로변에 입지한 프라임급 대형 오피스빌딩의 공실률은 여전히 낮습니다. 공실 리스크가 낮다는 얘기죠. 그런데 스타트업 및 중소기업들이 주로 채워줬던 오피스 시장은 사뭇 분위기가 다릅니다.

오피스 부족과 신축 건물에 대한 높은 니즈로 소형 오피스 빌딩을 짓기만 하면 임대가 바로 됐던 시기는 끝났습니다. 스타트업 및 중소기업들의 업황이 좋지 않아 임대차 기간이 끝나면 계약을 연장하지 않고 나가는 경우가 점점 많아지고 있습니다. 새로운 임차인을 찾으면 되는데, 임차 수요가 줄어든 반면에 주변에 신축 소규모 오피스빌딩 공급이 많아져 다시 (임대료를 크게 낮추지 않는 이상) 임대를 맞추는 게 쉽지 않습니다.

높은 수익률과 관리상의 편의성만 믿고 통임대된 건물을 선뜻 매입하기보다는 전체 공실이 발생했을 때 다시 임대를 바로 채울 수 있는가?에 대한 것을 검토해 봐야 합니다.

수익형 부동산에 투자하는 이유는 다양합니다. 기본적으로는 안전한 임대수익^Income-Gain을 창출하고, 시세차익^Capital-Gain도 얻기 위함입니다. 시세차익은 언제 투자하냐 하는 타이밍에 영향을 많이 받습니다. 입지가 떨어지더라도 부동산 가격이 모두 올라가는 호황기라면 큰 차익 기대가 가능합니다. 안정적 임대수익은 앞서 얘기한 입지, 상태, 임차인에 의해서 결정됩니다.

안정적 임대수익이라는 목적을 달성하기 위해서는 투자자 스스로 2가지 질문을 던지고 긍정적인 답변을 할 수 있어야 합니다. 첫 번째 ‘공실 리스크가 낮은가?’입니다. 입지가 떨어지거나 건물 컨디션이 좋지 않다면 공실 리스크가 높아집니다. 입지가 양호하고 건물 컨디션이 좋아도 앞에서 얘기한 통임대 사옥처럼 경제 상황 및 일시적 과잉 공급 등으로 공실 리스크가 높아져 있는 경우도 있습니다.

공실은 언제든 발생합니다. 중요한 건 공실 예정일 때 (임대료 인상은 못해도) 기존 임대료 수준으로 임대를 다시 맞출 수 있나? 하는 것입니다. 임대료를 크게 낮추면 임대를 빠르게 맞출 수 있겠지만 그러면 임대 수익은 감소하고 자산가치도 크게 떨어집니다. 공실 리스크가 낮고, 처음 매수 결정할 때의 임대료 수준이라면 공실이 발생하더라도 임대를 쉽게 맞출 수 있다는 답을 얻었을 때 투자 의사 결정을 하는 것이 좋습니다.