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ADVISORY / Monthly 부동산 ISSUE
2025. 02. 04
눈여겨봐야 할
2025년 부동산 정책과 대응 전략
2025년 부동산 정책과 대응 전략
Monthly 부동산 ISSUE
올해도 대출과 세금 등 꼭 점검해야 하는 부동산 정책의 변화가 있습니다. 2025년에는 어떤 점들을 눈여겨봐야 하는지 정리했습니다.
핵심요약
1.
2025년 1월 1일 이후 출산 가구는 부부 합산 연 소득 2.5억 원으로 신생아특례대출 소득 요건 완화
2.
대출 정책에 더욱 민감해진 부동산 시장, 올해 7월로 예고된 스트레스 DSR 3단계의 시행·유예 여부 등 잘 살펴야
3.
절세 혜택보다는 투자성이 더 중요. 인구감소지역 내 세컨드홈 매입은 매우 신중해야
2024년 1월에 시행된 신생아특례대출이 작년 한 해에 9조 원 넘게 실행됐습니다. 2023년 주택 가격 하락으로 가격 부담이 낮아진 상태에서 저리 대출도 가능해지자 수요가 크게 몰렸습니다. 2025년 1월 1일 이후 출산 가구는 부부 합산 연 소득 요건이 1.3억 원(맞벌이는 2억 원) 이하에서 2.5억 원으로 완화됩니다. 완화된 소득 기준은 2027년까지 한시적으로 적용됩니다. 자산 요건은 구입 시에는 소득 4분위 가구의 순자산 평균(2024년 4.69억 원 → 2025년 4.88억 원) 전월세 시에는 소득 3분위 가구의 순자산 평균(2024년 3.45억 원 → 2025년 3.37억 원)이 적용됩니다.
신생아특례대출은 접수일 기준 2년 내 출산한 무주택 세대주가 대상입니다. 대출금리는 연 1.6~ 4.3% 수준이며 대출기간은 최대 30년까지 가능합니다. 신생아특례대출 기간에 추가로 출산할 경우 0.4%p까지 추가 우대금리도 적용됩니다. 대출한도는 구입은 9억 원 이하 주택에 대해 최대 5억 원, 전세는 수도권 5억 원, 지방 4억 원 이하에 대해 3억 원까지입니다.
신생아특례대출이 시행된 후인 2024년 1월부터 9월까지 서울 아파트 가격은 크게 상승했습니다. 올해부터 신생아특례대출 소득 요건이 완화된다 해도, 작년 초와는 달리 가격 부담이 높아져 있고 매수 심리도 떨어져 있어 올 상반기에 주택 가격이 상승 반전되기 쉽지 않을 것으로 예상됩니다.
신생아특례대출은 접수일 기준 2년 내 출산한 무주택 세대주가 대상입니다. 대출금리는 연 1.6~ 4.3% 수준이며 대출기간은 최대 30년까지 가능합니다. 신생아특례대출 기간에 추가로 출산할 경우 0.4%p까지 추가 우대금리도 적용됩니다. 대출한도는 구입은 9억 원 이하 주택에 대해 최대 5억 원, 전세는 수도권 5억 원, 지방 4억 원 이하에 대해 3억 원까지입니다.
신생아특례대출이 시행된 후인 2024년 1월부터 9월까지 서울 아파트 가격은 크게 상승했습니다. 올해부터 신생아특례대출 소득 요건이 완화된다 해도, 작년 초와는 달리 가격 부담이 높아져 있고 매수 심리도 떨어져 있어 올 상반기에 주택 가격이 상승 반전되기 쉽지 않을 것으로 예상됩니다.
스트레스 DSR총부채원리금상환비율 3단계가 올해 7월 시행 예고돼 있습니다. 작년 9월 스트레스 DSR 2단계 시행 이후 주택 거래량이 크게 감소하면서 서울 아파트 가격도 하향 안정되기 시작했습니다. 기준 스트레스 금리 100%가 가산되는 스트레스 DSR 3단계가 시행되면 원리금 부담이 크게 늘고 대출한도도 줄어 주택 수요가 감소할 것으로 보입니다.
연봉 5천만 원인 차주가 30년 만기, 4.5% 대출이자로 수도권 아파트를 살 경우, 지금은 2억 8,700만 원까지 대출이 가능하지만, 스트레스 DSR 3단계가 시행되면 2억 4,500만 원까지 가능해, 4,200만 원이 줄어듭니다.
연봉 5천만 원인 차주가 30년 만기, 4.5% 대출이자로 수도권 아파트를 살 경우, 지금은 2억 8,700만 원까지 대출이 가능하지만, 스트레스 DSR 3단계가 시행되면 2억 4,500만 원까지 가능해, 4,200만 원이 줄어듭니다.
높은 이자 부담을 줄이기 위해 가산금리를 손보려는 움직임도 최근 보이고 있습니다. 스트레스 DSR 3단계 시행은 7월로 예고돼 있으나,
향후 주택시장과 경기 전반을 고려해 시행이 늦춰지거나 폐지될 수도 있습니다. 현재는 ‘벌집 순환 모형’상 6국면 회복진입기이며,
최근의 주택 시장은 대출 정책에 대한 민감도가 매우 높아져 있어 올해는 대출 정책을 특히 눈여겨봐야 합니다. 만일 경기침체 극복을 위해 LTV, DTI 완화 등의 대출 완화정책이 시행된다면 공급 부족 이슈도 맞물리면서 장기 상승장의 문이 열릴 수 있습니다.
향후 주택시장과 경기 전반을 고려해 시행이 늦춰지거나 폐지될 수도 있습니다. 현재는 ‘벌집 순환 모형’상 6국면 회복진입기이며,
최근의 주택 시장은 대출 정책에 대한 민감도가 매우 높아져 있어 올해는 대출 정책을 특히 눈여겨봐야 합니다. 만일 경기침체 극복을 위해 LTV, DTI 완화 등의 대출 완화정책이 시행된다면 공급 부족 이슈도 맞물리면서 장기 상승장의 문이 열릴 수 있습니다.
올해부터 1주택자가 지방의 준공 후 미분양 주택(전용 85㎡ 이하, 취득가격 6억 원 이하, 2024.01.10~2025.12.31)을 구입하거나 인구감소지역 1주택(공시가격 4억 원 이하, 2024.01.04~2026.12.31)을 구입하면, 양도세, 종합부동산세 산정 시 1세대 1주택 특례를 적용합니다.
세제 혜택은 분명 매력적이지만 더 중요한 것은 투자 가치가 있는가 하는 것입니다. 특히 ‘인구감소지역’ 내 주택의 경우 대부분 전원주택 형태의 ‘세컨드 홈’입니다. 인구가 감소한다고 콕 찍은 83곳들은 앞으로도 인구가 감소하고 공가空家가 늘어날 가능성이 높습니다.
인구 감소와 공가 증가가 함께 진행되면 집값은 올라가기 어렵습니다. 인프라가 부족해 생활하기 불편하고, 가격 하락 리스크가 커 환금성도 떨어지는 세컨드 홈 매입은 가능하면 피하는 게 좋습니다.
세제 혜택은 분명 매력적이지만 더 중요한 것은 투자 가치가 있는가 하는 것입니다. 특히 ‘인구감소지역’ 내 주택의 경우 대부분 전원주택 형태의 ‘세컨드 홈’입니다. 인구가 감소한다고 콕 찍은 83곳들은 앞으로도 인구가 감소하고 공가空家가 늘어날 가능성이 높습니다.
인구 감소와 공가 증가가 함께 진행되면 집값은 올라가기 어렵습니다. 인프라가 부족해 생활하기 불편하고, 가격 하락 리스크가 커 환금성도 떨어지는 세컨드 홈 매입은 가능하면 피하는 게 좋습니다.
※ 본 자료는 미래에셋증권 Sage컨설팅팀에서 작성한 것으로 수록된 내용은 신뢰할 만한 자료를 바탕으로 작성된 것입니다. 하지만 어떠한 경우에도 법적 책임 소재에 대한 증빙자료료 사용될 수 없으며, 과세기준 및 과세방법은 향후 세법개정 등에 따라 변동될 수 있습니다.
글. 미래에셋증권 Sage컨설팅팀
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