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ADVISORY / Weekly 부동산 ISSUE
2024. 06. 25
유재석도 전세 탈출…
전셋값 상승기 대응전략은?
전셋값 상승기 대응전략은?
Weekly 부동산 ISSUE
얼마 전 방송인 유재석 씨가 전세를 탈출했다는 기사가 화제가 되었죠. 결혼 전 압구정동 현대아파트를 부모님과 함께 살기 위해 매입한 이후, 결혼하면서 같은 단지에 전세로 거주했고 최근 논현동 고급아파트를 매입한 것으로 알려졌습니다.
이런 최고급 아파트가 아니더라도 전세에서 벗어나 내 집 마련을 하는 건 대부분 사람들의 소망 아닐까요?
이런 최고급 아파트가 아니더라도 전세에서 벗어나 내 집 마련을 하는 건 대부분 사람들의 소망 아닐까요?
최근 서울 일부 아파트 신고가 거래 소식에 집값 상승에 대한 기대감이 높아지고 있는데요. 하지만 전국으로 범위를 넓히면 매매시장은 보합세를 이어가며 조용한 상황입니다. 반면 전세가는 45주째 상승을 이어가고 있습니다. ‘역전세’나 ‘깡통전세’를 걱정하던 때가 새삼스러울 정도입니다. 전세를 살며 내 집 마련을 준비 중이거나, 아파트 투자를 고려하는 분들은 주목해 주세요.
전셋값 상승기 대응전략, 핵심 요약!
1.지역별, 주택 종류별 전세시장의 차별화가 심화할 것으로 전망
- - 입주 물량이 몰린 일부 지방 광역시는 전세시장 약세가 이어지는 반면, 서울을 비롯한 수도권 지역의 전세시장은 강세가 예상됨
- - ‘빌라왕 사건’을 계기로 빌라 월세 거래가 늘면서 아파트 전세 거래와 전세가격은 꾸준히 상승할 것
2.매매를 고려하고 있다면 전세가비율에 주목
- - 전세가 상승은 시차를 두고 매매가 상승으로 이어짐. 전세가비율이 60%를 넘기는 시점부터 매매가 상승이 시작되는 경향이 있음
3.저렴한 전세를 찾고 있다면 신축 대단지 입주 시점을 노릴 것
- - 대단지 입주가 시작되면 일시적으로 주변 전세가가 하락하기 때문에 이때를 활용하면 저렴한 신축 전세를 구할 수 있음
- - 다만 분양가상한제 적용 단지는 집주인 실거주 의무가 있기 때문에, 2년 뒤 퇴거 요청을 받을 수 있음에 주의해야 함
아파트 매매시장 뿐 아니라 전세시장 역시 지역에 따라 차이를 보이고 있습니다. 급격한 하락기를 겪은 뒤 매매가 반전의 힘이 컸던 수도권과 세종 지역은 전세가 상승세가 두드러진 반면, 입주 물량이 몰린 일부 지방 광역시는 약세를 면치 못하고 있습니다.
수도권에선 서울보다 경기권 전세가 더 높은 상승률을 보였습니다. 가장 높은 상승률을 보인 곳은 화성시와 과천시로, 이들 지역은 신도시 건설과 재건축 등으로 신축 아파트 공급이 많은 곳입니다. 수요자들이 선호하는 신축, 역세권, 대단지 ‘3박자’가 맞아떨어지면서 전세가 상승률이 높게 나타난 것으로 분석됩니다.
수도권에선 서울보다 경기권 전세가 더 높은 상승률을 보였습니다. 가장 높은 상승률을 보인 곳은 화성시와 과천시로, 이들 지역은 신도시 건설과 재건축 등으로 신축 아파트 공급이 많은 곳입니다. 수요자들이 선호하는 신축, 역세권, 대단지 ‘3박자’가 맞아떨어지면서 전세가 상승률이 높게 나타난 것으로 분석됩니다.
앞으로 전세시장은 어떻게 흘러갈까요? 서울을 비롯한 수도권 지역의 전세시장은 강세가 예상됩니다. 2020년 이후 서울지역 매물 동향을 살펴봅시다. 매매 매물 건수는 소화되지 못하고 계속 늘어나는 반면, 전월세 매물 건수는 1년 전과 비교해 23%나 감소했습니다.
향후 입주 예정 물량 또한 과거 평균 대비 현저히 적어 신축일수록 전세가 상승세는 확대될 전망입니다.
작년부터 이어져온 이른바 ‘빌라왕 사건’, 즉 전세사기 사건은 임대 시장을 차별화하는 결과를 낳았습니다. 빌라왕 사건으로 전세포비아 현상이 나타나자 월세 수요가 크게 늘어난 겁니다. 일반적으로 빌라로 불리는 다세대, 다가구 주택 등은 전용 60㎡이하 소형 평형이 대부분인데, 소형 주택에 월세 수요가 몰리면서 작년 월세 거래 비중은 전체의 절반을 넘어섰습니다.
소형 주택의 월세화는 안정적인 전세를 찾는 수요층을 임대 시장의 상급재인 아파트로 이동시키고 있습니다. 따라서 아파트 중심의 전세 거래 비중 증가와 전세가 상승은 계속될 전망입니다.
소형 주택의 월세화는 안정적인 전세를 찾는 수요층을 임대 시장의 상급재인 아파트로 이동시키고 있습니다. 따라서 아파트 중심의 전세 거래 비중 증가와 전세가 상승은 계속될 전망입니다.
집은 의식주 중 하나죠. 내 집에 거주하지 않으면 임대 시장에 머무를 수밖에 없습니다. 전셋값 상승에 따른 부담이 커지는 상황에서 내 집 마련을 고민하고 있다면, 전세가비율을 유심히 살펴볼 필요가 있습니다.
매매시장과 달리 임대 시장은 투기가 존재하지 않는 실수요 시장입니다. 전세가가 상승해 전세가비율이 일정수준 이상으로 올라가면 시차를 두고 매매가가 상승합니다. 2000년 이후 서울 주택시장 흐름을 살펴보면 2000년대 매매가가 고공행진을 하면서 전세가비율은 계속 하락해 2006년 35.98% 수준까지 낮아졌습니다.
이후 전세가비율이 상승해 62.15% 수준에 도달하자 2014년 이후부터 조정을 받고 있던 매매가가 다시 상승하기 시작합니다. 서울의 과거 24년 평균 전세가비율이 51%인 점을 고려하면, 평균보다 10%p 이상 높아지는 시점부터 전세가가 집값을 밀어 올리는 현상이 나타났다고 볼 수 있습니다.
매매시장과 달리 임대 시장은 투기가 존재하지 않는 실수요 시장입니다. 전세가가 상승해 전세가비율이 일정수준 이상으로 올라가면 시차를 두고 매매가가 상승합니다. 2000년 이후 서울 주택시장 흐름을 살펴보면 2000년대 매매가가 고공행진을 하면서 전세가비율은 계속 하락해 2006년 35.98% 수준까지 낮아졌습니다.
이후 전세가비율이 상승해 62.15% 수준에 도달하자 2014년 이후부터 조정을 받고 있던 매매가가 다시 상승하기 시작합니다. 서울의 과거 24년 평균 전세가비율이 51%인 점을 고려하면, 평균보다 10%p 이상 높아지는 시점부터 전세가가 집값을 밀어 올리는 현상이 나타났다고 볼 수 있습니다.
최근 서울의 전세가비율은 저점인 47.49%에서 54.68%로 상승한 상황입니다. 당분간 전세가 상승이 점쳐지는 가운데 매수 지표로 서울의 전세가비율이 60%를 넘어선 시점을 눈 여겨 볼 필요가 있습니다. 다만, 개별단지마다 전세가비율이 다르기 때문에 단지별로 과거 평균을 따져 투자시점을 판단하는 것이 좋습니다.
임대차시장에 계속 머물러야 한다면 대규모 신축 단지 입주 시점을 노려볼 만합니다. 내년까지 서울 및 수도권 1,000세대 이상 주요 단지 입주 예정 물량은 약 6만5,000 가구로 추정됩니다. 대규모 입주가 시작되면 일시적으로 주변 전세가가 하락합니다. 이때를 잘 활용하면 저렴하게 신축 아파트 전세를 구할 수 있고, 전세금의 5%만 올리는 계약갱신청구권을 쓴다면 최대 4년까지 거주가 가능합니다. 다만 일부 단지는 2년 뒤 전세가 급상승의 부메랑을 맞을 수도 있어 주의해야 합니다.
신축 아파트 중 분양가상한제가 적용된 단지의 일반분양 물량은 준공 후 3년 이내 2~3년간의 실거주 의무가 있습니다. 이 의무를 다하기 위해 준공 후 2년 뒤 집주인이 기존 임차인에게 퇴거를 요청할 가능성이 높습니다. 이때 대규모 입주장이 끝나고 전세 매물이 귀한 상황이라면 임차인 입장에선 낭패를 볼 수도 있습니다.
신축 아파트 중 분양가상한제가 적용된 단지의 일반분양 물량은 준공 후 3년 이내 2~3년간의 실거주 의무가 있습니다. 이 의무를 다하기 위해 준공 후 2년 뒤 집주인이 기존 임차인에게 퇴거를 요청할 가능성이 높습니다. 이때 대규모 입주장이 끝나고 전세 매물이 귀한 상황이라면 임차인 입장에선 낭패를 볼 수도 있습니다.
대표적으로 이런 상황에 놓일 가능성이 있는 곳이 서울 강동구 둔촌동 일대입니다. 이 지역에서 올해 11월 입주 예정인 1만2천여 세대 대단지 아파트는 3,695세대가 실거주 의무가 있습니다. 2년 뒤 이들 세대에 집주인이 들어오면 기존 임차인의 대규모 강제이주가 일어나 해당 단지뿐만 아니라 주변부 전세가가 급등할 위험이 있습니다.
반면 같은 분양가상한제 적용 단지라 하더라도 일반분양분이 적은 경우에는 시장에 미치는 여파가 상대적으로 적을 수 있습니다. 거주를 원하는 지역의 수급 동향과 단지 특성을 잘 살펴 대처하는 것이 좋습니다.
반면 같은 분양가상한제 적용 단지라 하더라도 일반분양분이 적은 경우에는 시장에 미치는 여파가 상대적으로 적을 수 있습니다. 거주를 원하는 지역의 수급 동향과 단지 특성을 잘 살펴 대처하는 것이 좋습니다.
※ 본 자료는 미래에셋증권 VIP솔루션팀에서 작성한 것으로 수록된 내용은 신뢰할 만한 자료를 바탕으로 작성된 것입니다. 하지만 어떠한 경우에도 법적 책임 소재에 대한 증빙자료로 사용될 수 없습니다.
글. 미래에셋증권 VIP솔루션팀
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