ADVISORY / Weekly 부동산 ISSUE
2024. 01. 23
강남 아파트 지혜롭게 사는 법
올해 ‘로또 청약’ 지금부터 준비하자
지난해 방영된 인기 드라마 ‘모범택시2’에는 아파트 청약에 당첨되기 위해 불법 입양을 하는 부부와 브로커의 에피소드가 나와 화제가 됐습니다.
강남 아파트 청약이 ‘로또’인 이유… 차이는 ‘건축비’
왜 다른 지역보다 강남 아파트 청약이 ‘로또’일까요? 전국에서 공공택지가 아닌 민간택지(재건축, 재개발 포함) 중 분양가를 법으로 규제하는 곳은 투기과열지구 4곳으로 강남구, 서초구, 송파구, 용산구입니다. 이들 지역은 분양가상한제가 적용돼 택지비와 건축비, 일부 가산비를 합한 금액으로 분양가가 결정됩니다.
택지비는 감정평가로 결정되기 때문에 시세 수준을 적용받을 수 있지만, 건축비는 국토교통부가 매년 3월과 9월에 고시하는 기본형건축비를 적용합니다. 여기서 차이가 발생하는데요. 정부가 고시하는 기본형건축비는 일반 도급공사비보다 적기 때문에 분양가가 시세 대비 저렴해지는 겁니다.
최근 1~2년 사이 원자재값 및 인건비가 급등해 일반 도급 공사비는 기존대비 50%~100% 가까이 상승한 반면, 기본형건축비는 최근 3년 평균 7% 수준 오르는 데 그쳤기 때문입니다. 오른 공사비를 반영할 수 있는 아파트와 비교해 분양가상한제 적용 단지는 분양가가 월등히 낮을 수밖에 없는 거죠.
실제로 올해 초 분양 예정인 서울 서초구 잠원동 메이플자이(신반포 4지구)의 일반분양가격은 3.3㎡당 6,705만 원으로 결정됐습니다. 인근 지역 시세가 3.3㎡당 1억 전후인 점을 고려하면 30% 이상 저렴합니다.
올해 청약시장은 이렇게 시세차익 기대가 큰 단지가 줄줄이 대기중입니다.
반포, 청담, 잠실, 방배… 로또 아파트 쏟아진다
분양가상한제가 적용되는 ‘로또 아파트’들은 주로 강남권에 몰려 있습니다. 모두 재건축 아파트로 입지, 교육, 생활편의시설, 교통, 학군 등 조건을 두루 갖췄기 때문에 실거주와 가격상승 ‘두 마리 토끼’를 잡을 수 있는 단지들입니다.
2020년 이후 강남권에서 분양가상한제가 처음으로 적용됐던 반포래미안원베일리의 경우 2021년 당시 일반분양 가격이 3.3㎡당 5,700만 원 수준이었습니다. 준공시점인 2023년 12월 실거래가격은 3.3㎡당 1억 1,000만 원으로 분양가 대비 93% 상승했습니다. 24평형을 분양 받았다면 현재시점 양도차익이 약 12억 정도 발생한 셈입니다.
확실한 안전마진을 보장해주는 만큼, 주요 분양 단지의 현황과 입지 여건 등을 파악하고 꼼꼼한 청약 계획을 세울 때입니다.
로또 아파트 당첨되려면? 청약일정 알림부터 실거주 의무까지
아파트 청약을 위해서는 청약통장이 필수입니다. 서울 아파트에 청약하려면 서울 지역에서 2년 이상 거주해야 당해 1순위로 청약이 가능하다는 점도 기억해야 합니다.
청약통장을 언제 가입했는지도 중요한데요. 만약 2002년 9월 5일 이전에 가입했다면 세대주가 아닌 세대원도 청약이 가능합니다. 작년부터 주택이 하나 있더라도 청약이 가능하도록 제도가 변경된 점은 유주택자들에게는 희소식입니다.
당첨자 선정 기준도 과거에는 전용 85㎡ 이하의 경우 100% 가점제였지만 현재는 추첨 비중이 대폭 늘어난 상황으로, 청약 당첨은 이제 더 이상 남의 얘기가 아닙니다.
원하는 단지에 청약하고 싶다면 어떻게 하면 될까요? 각 아파트 단지별로 분양 시기가 다르다보니 입주자 모집공고를 자칫하면 놓칠 수 있습니다. 이럴 땐 청약홈 사이트나, 청약홈 어플에서 청약알리미 신청을 해두는 것이 좋습니다.
청약일정 및 통계 메뉴바에서 관심지역(서울)을 설정해 두면 1년 동안 카카오톡으로 알람을 받을 수 있어 손쉽게 해당 지역의 입주자 모집공고를 확인할 수 있습니다. 미리 마음에 찍어 둔 아파트가 뜨면 청약 일정에 맞춰 청약홈 사이트에 접속해 청약신청을 마무리하면 됩니다.
분양가상한제 아파트에 당첨됐다면 반드시 잊지 말아야 할 유의사항도 있습니다. 분양가가 시세보다 저렴하다 보니 전매제한과 실거주 의무가 부여됩니다.
전매제한의 경우 기존 최대 10년에서 3년으로 대폭 축소된 반면, 준공 후 최대 3년의 실거주 의무(민간택지 재개발, 재건축)는 폐지되지 않았습니다. 분양대금 중 일부를 전세자금으로 마련할 계획이었다면 실거주 의무로 인해 전세를 놓을 수 없기 때문에 청약 전 자금조달 계획을 점검하는 것이 좋습니다.
또한 분양 계약을 체결하면 30일 이내에 부동산 거래신고를 하게 되는데, 투기과열지구 내에서는 주택자금조달계획서와 함께 증빙서류도 제출해야 합니다. 유주택인 상태에서 당첨되었다면 일시적 2주택으로 기존 주택을 3년내 처분하지 않을 경우 규제지역(조정대상지역)에서는 취득세가 중과세 될 수 있습니다.
실거주 의무 폐지와 취득세 중과세 완화는 법개정 사항입니다. 2024년 총선 결과에 따라 관련 부동산 정책들이 변경될 수 있으므로 청약 전후 달라지는 제도 변화를 잘 살피는 것도 중요합니다.
※ 본 자료는 미래에셋증권 VIP솔루션팀에서 작성한 것으로 수록된 내용은 신뢰할 만한 자료를 바탕으로 작성된 것입니다. 하지만 어떠한 경우에도 법적 책임 소재에 대한 증빙자료로 사용될 수 없습니다.