인구가 감소한 후에도 당분간 가구수는 증가합니다. 집은 가구 단위로 거주하기에 가구수의 증가는 집 수요로 이어집니다. 통계청이 2022년에 발표한 장래가구추계를 보면, 가구수는 2039년에 정점을 찍고 2040년부터 줄어들기 시작합니다. 인구가 감소한 후에도 약 20년 동안 가구수는 계속 증가한다는 얘기입니다.

인구가 감소해도 가구수가 증가하는 이유는 무엇일까요? 바로 가구원수의 감소, 즉 가구 분화 때문입니다. 서울 인구는 이미 2011년부터 감소했습니다. 2010년 1천31만 명이었던 서울 인구는 2020년 967만 명까지 64만 명(6.2%) 줄어듭니다. 반면 2010년 약 340만 호였던 서울 주택수는 2020년 약 378만 호까지 늘어납니다. 인구는 계속 줄고 있는데 주택은 반대로 38만 호(11.2%)나 증가했네요. 하지만 서울에 빈집은 거의 없고 이 기간 집값도 크게 상승했습니다. 2010년 3.03명이었던 서울의 평균 가구원수가 2020년 2.56명까지 줄어들면서 가구수가 계속 늘었기 때문입니다.

지역별로 인구가 감소하는 이유를 잘 살펴봐야 합니다. 인구가 감소해 빈집도 많아지는 곳이 있습니다. 반면 서울과 같이 지역 내에 있는 집에서 수용할 수 있는 인구가 줄어 어쩔 수 없이 감소하는 곳도 있습니다. 전자라면 장기적으로 집값의 상승 가능성이 제한적입니다. 후자라면 가격의 오르고 떨어지는 사이클을 벗어날 수는 없지만, 회복탄력성이 좋아 장기적 상승 가능성이 높습니다.

아무리 가구 분화가 계속 이뤄진다고 해도, 인구가 빠르게 감소하면 가구수도 결국 줄어듭니다. 이때는 정말 집의 수요도 감소하겠네요. 그럼 집값이 모두 떨어진다고 봐야 할까요? 가구수 감소는 전국적인 집값의 하락으로 이어지기보다는 지역별 차별화의 심화로 이어질 겁니다.

이미 수험생 수(인구수, 가구수)보다 더 많아진 대학 정원수(주택수)에 비유해 볼까요. 2022년도 수험생 수는 약 41만 명이었어요. 4년제 대학과 전문대 정원은 약 53만 명이고요. 이미 수험생보다 대학 정원이 12만 명이나 더 많지요. 즉 누구나 등록금만 내면 대학에는 갈 수 있다는 얘기죠. 하지만 공부를 설렁설렁해도 가고 싶은 대학, 학과에 갈 수 있다는 얘기는 아닙니다. 각자 적성은 다르지만 큰 줄기에서 보면 어느 전공의 전망이 좋은지 다 알다 보니 특정 학과, 특정 대학에 경쟁이 몰려 더 노력할 수밖에 없게 됩니다.

집도 비슷해요. 집 자체가 부족했을 때는 ‘내 집이 있다’가 중요했다면, 집이 많아져 집의 희소성이 줄어들수록 ‘어디에 있는 어떤 집이냐’가 점점 중요해집니다. 각자 원하는 집은 모두 다르겠지만, 마치 대학처럼 어디가 좋은 곳인지 알기에 그곳에 수요가 몰리게 됩니다. 이런 이유로 인구와 가구수가 감소할수록 지역별 차별화는 점점 심화될 겁니다.